目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 第二章 物业管理的理论基础 一、建筑物区分所有权理论 二、委托代理理论 目 录 四、项目管理理论 三、公共选择理论 （一）建筑物区分所有权概念的来源 一、建筑物区分所有权理论 （二）专有部分所有权 （三）共有部分共有权 （四）共同管理权 （一）建筑物区分所有权概念的来源 建筑物区分所有权是一个法学概念，以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。 概 念 三元论：专有所有权 + 共有部分共有权 + 成员权 一元论：专有所有权 二元论：专有部分所有权+共有部分所有权 （二）专有部分所有权 1．专有部分的界定 2．权利和义务 专有部分所有权指的是业主对专有部分的享有占有、使用、受益和处分的权利。 专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。 概 念 1．专有部分的界定 壁 心 说 空 间 说 最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说 对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，在性质上与一般所有权并无不同。 权 利 2．权利和义务 所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。 义 务 （三）共有部分共有权 1．共有部分的界定 2．权利和义务 共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。Kaiyun App下载 全站 概 念 共有部分 部分业主共有 全体业主共有 1．共有部分的界定 共有部分的性质：从属性、不可分割性 对共有部分具有使用权； 对共有部分具有收益权。 权 利 2．权利和义务 义 务 依共有部分的本来用途使用共有部分； 分担共同费用和负担。 （四）共同管理权 1．共同管理权的产生 2．共同管理权的特征 共同管理权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。Kaiyun App下载 全站 概 念 3．权利和义务 作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务； 是建筑物区分所有权的内部权利。 1．共同管理权的产生 “建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系” 是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利； 是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利； 具有从属性； 是一种永续性的权利。 2．共同管理权的特征 表决权 管理规约制定权 选举及接触管理者的权利 请求权 监督权和知情权 权 利 3．权利和义务 义 务 执行业主大会和业主委员会所做出的决议，遵守管理规约； 接受管理者管理； 支付共同管理费用。 （一）委托代理理论概述 二、委托代理理论 （二）物业管理中的委托代理关系 （三）物业管理中的委托代理关系 （四）物业管理中委托代理问题的解决 （一）委托代理理论概述 1．委托代理关系与委托代理问题 2．委托代理问题的典型表现 3．委托代理问题的解决 1．委托代理关系与委托代理问题 是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。 委托代理关系 詹森（Jensen） 威廉?麦克林（William Meckling） 是指由于代理人目标函数与委托人目标函数不一致，加上存在不确定性和信息不对称，代理人有可能偏离委托人的目标函数而委托人难以观察并监督从而出现的代理人损害委托人利益的现实。 委托代理问题 2．委托代理问题的典型表现 是指在买卖双方信息不对称的情况下，高质量商品被低质量商品逐出市场的状况。 1.逆向选择 指交易合约中的某一方在合约达成以后，具有损人利己的激励，或做出损人利己的行为。 2.道德风险 内部激励约束机制 固定租金 目标产量承包 分成制 3．委托代理问题的解决 ——设计激励约束机制 外部激励约束机制 资本市场和产品市场的激励约束 职业经理人市场的激励约束 外部董事的监督 （二）物业管理中的委托代理关系 业主委员会 业主大会 物业服务企业 执行业主大会的委托 签署合同， 监督和协助服务 委托服务 业 主 公司员工 专业公司 全体组成 直接提供服务 委派工作 委托服务 交纳物业服务费 物业管理中的委托代理关系 （三）物业管理中的委托代理关系 业主自行管理 （灵活性、分散） 业主大会与业主委员会 （第一层） 业主大会与物业服务企业 （第二层） （四）物业管理中委托代理问题的解决 对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题 充分发挥内部激励约束机制的作用： 设计合理的补偿机制； 建立科学的业主委员会监督机制。 充分发挥外部激励约束机制的作用： 充分发挥第三方的作用，对物业管理进行有效监督与约束； 推进物业服务的市场化，加强物业服务企业之间的竞争； 构建和完善物业管理职业经理人市场。 解决思路 （一）公共产品的含义 三、公共选择理论 （二）公共选择理论 （三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题 （四）物业管理中的公共选择问题及解决 （一）公共产品的含义 私人产品 公共产品 竞争性 排他性 同时具备“竞争性”和“排他性”的商品或服务属于私人产品； 而同时具备“非竞争性”和“非排他性”的商品或服务就是纯公共产品； 只具备“非竞争性”或“非排他性”的商品或服务属于准公共产品。 （二）公共选择理论 1．公共选择理论的产生 2．直接民主制下的公共选择 3．间接民主制下的公共选择 1．公共选择理论的产生 威克塞尔（Wicksell）：财政决策问题 布坎南（Buchanan）： 政治决策的分析同经济理论结合 公共选择，是指与个人选择相区别的集体选择，也就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产品之间如何进行分配。 直接民主制 间接民主制 一致同意规则 简单多数规则 改进的投票规则 加权投票规则 否决投票规则 投票规则 2．直接民主制下的公共选择 直接民主问题 投票悖论 投票交易 用脚投票 革命 3．间接民主制下的公共选择 间接民主制（代议制）的三个问题： 代表们在竞选期间和当选后的行为； 选民在选举代表中的行为； 代议制下结果的特征。 最普遍的弊病：寻租行为 选民的“搭便车”。 （三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题 公共产品属性： 安全防范、清洁卫生服务； 对共有部位和共有设施设备的养护、维修； 对档案的管理，等。 问题：搭便车； 物业收费矛盾 解决： 充分发挥市场需求、价格竞争对物业管理供给的调节作用和要素资源配置作用； 必须依靠政府力量，通过追加投入、制定政策、完善机制等来实现。 （四）物业管理中的公共选择问题及解决 （一）物业管理中的公共选择问题： 业主的“投票冷漠症” 物业管理重大事项的“决策难”问题 （二）公共选择理论在物业管理中的应用： 让业主理解和接受民主规则； 对业主自治各项制度进行深化。 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management *

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