目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 第二章 物业管理的理论基础 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 一、建筑物区分所有权理论 二、委托代理理论 目 录 四、项目管理理论 三、公共选择理论 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （一）建筑物区分所有权概念的来源 一、建筑物区分所有权理论 （二）专有部分所有权 （三）共有部分共有权 （四）共同管理权 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （一）建筑物区分所有权概念的来源 建筑物区分所有权 是一个法学概念，以区分所有建 筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研 究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。 概 念 三元论： 专有所有权 + 共有部分共有权 + 成员权 一元论： 专有所有权 二元论： 专有部分所有权 + 共有部分所有 权 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （二）专有部分所有权 1 ．专有部分的界定 2 ．权利和义务 专有部分所有权 指的是业主对专有部分的享有占有、 使用、受益和处分的权利。 专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。 概 念 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 1 ．专有部分的界定 壁 心 说 空 间 说 最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 对该部分享有占有、使用、收益和处 分的排他性支配权，在性质上与一般所有 权并无不同。 权 利 2 ．权利和义务 所有权人就专有部分的使用、收益、处 分不得违反各区分所有权人的共同利益。 义 务 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （三）共有部分共有权 1 ．共有部分的界定 2 ．权利和义务 共有部分共有权 指建筑物区分所有权人依照法律或管 理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占 有、使用和收益的权利。 概 念 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 共有 部分 部分业主共有 全体业主共有 1 ．共有部分的界定 共有部分的性质： 从属性、不可分割性 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 对共有部分具有使用权； 对共有部分具有收益权。 权 利 2 ．权利和义务 义 务 依共有部分的本来用途使用共有部分； 分担共同费用和负担。 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （四）共同管理权 1 ．共同管理权的产生 2 ．共同管理权的特征 共同管理权： 业主对建筑物内的住宅、经营开云体育 kaiyun.com 官网入口性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利。 概 念 3 ．权利和义务 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 作为建筑物管理团体之一成员而享 有的权利和承担的义务； 是建筑物区分所有权的内部权利。 1 ．共同管理权的产生 “ 建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系” 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利； 是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利； 具有从属性； 是一种永续性的权利。 2 ．共同管理权的特征 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 表决权 管理规约制定权 选举及接触管理者的权利 请求权 监督权和知情权 权 利 3 ．权利和义务 义 务 执行业主大会和业主委员会所做出 的决议，遵守管理规约； 接受管理者管理； 支付共同管理费用。 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （一）委托代理理论概述 二、委托代理理论 （二）物业管理中的委托代理关系 （三）物业管理中的委托代理关系 （四）物业管理中委托代理问题的解决 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （一）委托代理理论概述 1 ．委托代理关系与委托代理问题 2 ．委托代理问题的典型表现 3 ．委托代理问题的解决 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 1 ．委托代理关系与委托代理问题 是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约， 指定、雇佣另一开云体育 kaiyun.com 官网入口些行为主体为其服务，同时授予后者一定 决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相 应报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。 委托代理关系 詹森 （ Jensen ） 威廉 ? 麦克林（ William Meckling ） 是指由于代理人目标函数与委托人目标函数不一致， 加上存在不确定性和信息不对称，代理人有可能偏离委托 人的目标函数而委托人难以观察并监督从而出现的代理人 损害委托人利益的现实。 委托代理问题 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 2 ．委托代理问题的典型表现 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 内部 激励 约束 机制 固定租金 目标产量承包 分成制 3 ．委托代理问题的解决 —— 设计激励约束机制 外部 激励 约束 机制 资本市场和产品市场的激励约束 职业经理人市场的激励约束 外部董事的监督 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （二）物业管理中的委托代理关系 业主委员会 业主大会 物业服务企业 执行业主大会的委托 签署合同， 监督和协助服务 委托服务 业 主 公司员工 专业公司 全 体 组 成 直接提供服务 委 派 工 作 委 托 服 务 交纳物业服务费 物业管理中的委托代理关系 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （三）物业管理中的委托代理关系 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （四）物业管理中委托代理问题的解决 对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题 充分发挥内部激励约束机制的作用： ? 设计合理的补偿机制； ? 建立科学的业主委员会监督机制。 充分发挥外部激励约束机制的作用： ? 充分发挥第三方的作用，对物业管理进行有效监督与 约束； ? 推进物业服务的市场化，加强物业服务企业之间的竞 争； ? 构建和完善物业管理职业经理人市场。 解决思路 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （一）公共产品的含义 三、公共选择理论 （二）公共选择理论 （三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题 （四）物业管理中的公共选择问题及解决 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （一）公共产品的含义 私人产品 公共产品 竞争性 排他性 同时具备“竞争性”和“排他性”的商品或服 务属于 私人产品 ； 而同时具备“非竞争性”和“非排他性”的商 品或服务就是 纯公共产品 ； 只具备“非竞争性”或“非排他性”的商品或 服务属于 准公共产品 。 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （二）公共选择理论 1 ．公共选择理论的产生 2 ．直接民主制下的公共选择 3 ．间接民主制下的公共选择 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 1 ．公共选择理论的产生 威克塞尔（ Wicksell ）： 财政决策问题 布坎南（ Buchanan ）： 政治决策的分析同经济理论结合 公共选择 ， 是指与个人选择相区别的集体选择， 也就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产 品之间如何进行分配。 直接民主制 间接民主制 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 一致同意规则 简单多数规则 改进的投票规则 ? 加权投票规则 ? 否决投票规则 投票规则 2 ．直接民主制下的公共选择 直接民主问题 投票悖论 投票交易 用脚投票 革命 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 3 ．间接民主制下的公共选择 间接民主制（代议制）的三个问题： 代表们在竞选期间和当选后的行为； 选民在选举代表中的行为； 代议制下结果的特征。 最普遍的弊病： 寻租行为 选民的“搭便车”。 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题 公共产品属性： 安全防范、清洁卫生服务； 对共有部位和共有设施设备的养护、维修； 对档案的管理，等。 问题： 搭便车； 物业收费矛盾 解决： 充分发挥市场需求、价格竞争对物业管理供给的调节 作用和要素资源配置作用； 必须依靠政府力量，通过追加投入、制定政策、完善 机制等来实现。 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management （四）物业管理中的公共选择问题及解决 （一）物业管理中的公共选择问题： ? 业主的“投票冷漠症” ? 物业管理重大事项的“决策难”问题 （二）公共选择理论在物业管理中的应用： ? 让业主理解和接受民主规则； ? 对业主自治各项制度进行深化。
第23章 旋转 知识点精讲精练 初中数学人教版九年级上册精品学案.docx
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