Kaiyun 开云Kaiyun 开云开云 开云体育开云 开云体育开云 开云体育第二章物业管理基本理论第一节产权理论第二节委托-代理理论第三节公共选择理论第四节社区理论2011年9月20日星期二1第一节产权理论一、产权的定义与特征(一)产权的定义产权是财产权利的简称英文名词:***,抽象地定义产权缺乏解释力其中第三条认为:产权不是指人与物的关系,而是指由于物的存在而产生的,关于物的使用所引起的人与人之间相互认可的关系2011年9月20日星期二2第二节物业管理基本理论产权定义的一致看法:,并且可以进行平等交易;,所引起的人们之间,相互认可的行为关系的基本规则;,而是一组权利束,包括占有权、使用权、收益权、处置权利转让权等等。2011年9月20日星期二3第二节物业管理基本理论第一节产权理论一、产权的定义与特征(二)(三)、产权理论的主要观点(一)主要研究内容产权理论就是以交易费用为媒介,研究产权制度运行(包括产权界定、产权安排等)的一般规律,通过产权规则解决人与人之间的利益冲突,达到资源的有效配置,促进经济增长。(二)三个代表性分支(奠基人:科斯)(华裔经济学家:杨小凯),强调产权与交易费用密不可分2011年9月20日星期二5第二节物业管理基本理论第一节产权理论三、交易费用理论交易费用指在经济制度的运行过程中,进行交易的当事人所注入的,除价格之外的,时间和精力、致富的信息费用和其他有关交易的一切开支。2011年9月20日星期二6第二节物业管理基本理论第二节委托-代理理论一、委托-代理的含义委托指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务,为此委托人支付约定报酬(或不付报酬)的活动。代理经济学认为是代表他人从事某项活动。委托代理指代理人在被代理人的委托和授权之下产生的代理行为,委托方处于主体地位,由双方共同根据市场规则形成委托-代理关系。在委托代理关系中含有三方主体:委托人(被代理人)代理人(被委托人)相对人2011年9月20日星期二7第二节物业管理基本理论第二节委托-代理理论二、物业管理的委托-代理关系物业管理的委托-代理关系是指房屋产权人为了使自己名下的物业能正常使用、保值升值,需要在市场中寻找合适的“代理人”,将其物业的管理权委托给代理人行使。(委托服务型物业管理)(下页)(自主经营型物业管理)(下页)(独有)(严密组织)(整体)业主委员会物业管理企业业主个体区分所有建筑物的法定业主委员会只能执行业主大会的决定,而自己并没有决策权2011年9月20日星期二9第二节物业管理基本理论第二节委托—代理理论三、物业管理的委托—(下页)(下页)(下页)(下页)2011年9月20日星期二10第二节物业管理基本理论