Kaiyun App下载 全站Kaiyun App下载 全站开云体育 开云官网开云体育 开云官网开云体育 开云官网毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。
全国范围内，几乎所有的小区都涉嫌“质价不符”的问题，重庆市巴南区市场监督管理局办理的此案是否是全国“质价不符”第一案，我不确定。但本案给我们的启示是，如果你认为你们小区的物业服务涉嫌“质价不符”，只要是实行政府指导价的，则可依法向市场监督管理部门邮寄《行政处罚申请书》。
如果你所在小区应该是七级标准（最高），实际只提供了四级，且有证据的话，请联系我们依法维护自己的合法权益。
全国各地针对物业公司的投诉，其中绝大部分业主投诉最多的表述往往是如下话语：“物业服务不值这个钱”、“约定是七级服务标准，四级都达不到”、“物业费如果打折，我愿意支付”、“我只同意五折支付物业费”……业主这些朴素的愤怒语言，归根结底是业主认为物业公司提供的物业服务：质价不符。
比如装修房子时，装修人与施工人签订的合同中明确约定了装修标准，虽然实际交付的装修工程已竣工验收，但实际交付装修档次明显低于合同约定的装修标准。
再如建设单位与前期物业服务公司签订的《前期物业服务合同》中约定的标准为七级服务标准（最高），实际提供四级服务标准。
如果你关心服务质价不符相关问题，就可以了解到，我国银行业因质价不符遭到行政处罚的例子非常普遍。如果你通过网络查询“质价不符”，将会出现比较多因为商业银行包括银行业的头把交椅中国工商银行的服务，也存在质价不符遭到处罚的案例。例如：廊银保监罚决字〔2022〕8号、苏银保监罚决字〔2022〕15号和浙银保监罚决字〔2021〕26号。
第一，处罚的主体一般是中国银保监会的派出机构，且比较多的是省级派出机构，并不一定是地市级派出机构；
第二，处罚的依据是《商业银行法》第73条或《银行业监督管理法》第46条第五项。
《商业银行法》第73条：“商业银行有下列情形之一，对存款人或者其他客户造成财产损害的，应当承担支付迟延履行的利息以及其他民事责任：
（二）违反票据承兑等结算业务规定，不予兑现，不予收付入账，压单、压票或者违反规定退票的；
有前款规定情形的，由国务院银行业监督管理机构责令改正，有违法所得的，没收违法所得，违法所得五万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足五万元的，处五万元以上五十万元以下罚款。”
可见，在服务物质价不符不一定是一个普遍现象，但只要发生了，银行业监督管理机构是绝不姑息的。
2021年12月28日，重庆市巴南区市场监督管理局收到群众举报称，重庆A物业管理有限公司（以下简称“A公司”）在巴南府邸小区物业服务中存在收费与服务标准不符的情况。
经查，A公司与建设单位签订有《巴南府邸前期物业服务合同》，合同约定“巴南府邸项目物业服务收费标准实行政府指导价，高层电梯房服务标准为三级，花园洋房服务标准为四级”，但该合同与《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发【2015】36号）中附件《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的三级、四级标准存在不一致的情况。
最终，重庆市巴南区市场监督管理局决定给予A公司“1、责令立即改正违法行为；2、罚款350000元”的行政处罚。
“经局领导批准”，尽管这是一句废话，但几乎所有的市场监督管理局行政处罚案件，都有该局。
参照《行政处罚法》的第58条的要求：“有下列情形之一，在行政机关负责人作出行政处罚的决定之前，应当由从事行政处罚决定法制审核的人员进行法制审核；未经法制审核或者审核未通过的，不得作出决定：
行政机关中初次从事行政处罚决定法制审核的人员，应当通过国家统一法律职业资格考试取得法律职业资格。”
是否立案是一个专业问题，专业问题应该由专业的人给出法律意见，怎么是“经局领导批准”，实在令人匪夷所思。单单就这一点而言，局领导就有可能“不予立案”，典型的人治而非法治。最终就任由物业服务公司“质价不符”。
依据一：《价格法》第12条：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”
价格法律、法规、规章和政策是为建立社会主义市场经济体制，规范价格行为，维护市场竞争秩序，稳定市场价格总水平，发挥价格合理配置资源的作用，促进经济发展和社会稳定而制定的。因此，遵守国家价格法律、法规、规章和政策，是经营者进行价格活动时应履行的最重要的义务，经营者必须自觉地把自己的价格行为规范在国家价格法律、法规、规章和政策之内。
对于依法制定的政府指导价、政府定价，经营者必须执行。这是因为，政府指导价和政府定价带有强制性，政府在制定价格前，已充分进行了调查，听取了有关方面的意见，权衡了各方利益。价格一旦确定就具有了法律效力，经营者具有执行的义务，不得改变，但可以向政府反映执行中的问题，提出价格调整是否合适的看法，在政府未改变价格之前，必须严格执行。
价格干预和紧急措施是政府应用行政手段对价格进行宏观调控的措施，是保持市场价格基本稳定的需要，也是保证国家社会安定的要求，经营者严格执行政府采取的这些措施是义不容辞的义务。
依据二：《价格违法行为行政处罚规定》第9条 “经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
不按照规定提供服务而收取费用的，这一点是显而易见的，几乎绝大部分物业服务公司均存在这样的现象。
（1）违法性：必须是违反法律规定的行为。违法必须是在不同程度上侵法律上所保护的社会关系的行为。
（2）有责性：违法者必须具有法定责任能力或法定行为能力。违法一般必须有行为人的故意或过失。原则上，由于过错，才构成违法行为。但没有过错，法律规定应承担法律责任的，仍应承担。
（1）物业服务公司存在未依法执行政府指导价提供相应标准的服务，违反了《价格法》第12条，侵了物业公司和业主之间的这种社会关系。
本案中，根据“洋房物业服务费标准为1.9元/平方米/月”，实际情况是：“该合同约定的三级服务标准中有21项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》三级标准，实际为《重庆市住宅物业服务等级标准》二级标准，占比52.5%；该合同约定的四级服务标准中有23项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》四级标准，占比57.5%，其中17项实际为《重庆市住宅物业服务等级标准》一级标准，占比42.5%、6项实际为《重庆市住宅物业服务等级标准》二级标准，占比15%。”
这里必须指出的是：如果作为业主（业主大会、业主委员会）要求市场监督管理局对物业公司“质价不符”的违法行为进行处罚，必须是“前期物业”。因为现在很多地方的价格部门（发改委）和市场监督管理部门均认为，业委会成立之后签订的物业服务合同，若存在“质价不符”问题，该物业服务费的收费价格不属于政府指导价；如果不属于政府指导价，则不存在违反《价格法》第12条的问题。
（2）几乎所有的物业服务公司都存在故意不执行《价格法》的问题，且他们具备法定责任能力和行为能力。
《价格法》第39条：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿”.
《价格违法行为行政处罚规定》第9条：“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。”
第一，违法所得问题。由于本案中的市场监督管理局“无法对当事人服务标准等级进行认定”，故违法所得无法确定，根据《价格违法行为行政处罚规定》第18条：“本规定中以违法所得计算罚款数额的，违法所得无法确定的，按照没有违法所得的规定处罚”的规定，故按照没有违法所得对当事人予以处罚。
第三，“罚款350000元”，这是根据《价格法》第39条和《价格违法行为行政处罚规定》第9条“没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款”，本案中并没有认定情节较重。
全国范围内，几乎所有的小区都涉嫌“质价不符”的问题，重庆市巴南区市场监督管理局办理的此案是否是全国“质价不符”第一案，我不确定。但本案给我们的启示是，如果你认为你们小区的物业服务涉嫌“质价不符”，只要是实行政府指导价的，则可依法向市场监督管理部门邮寄《行政处罚申请书》。
如果你所在小区应该是七级标准（最高），实际只提供了四级，且有证据的话，请联系我们依法维护自己的合法权益。