作为一个万亿级市场，近年来物业在资本市场颇受青睐，截止到2020年底，上市物企已达45家。但整体发展而言，行业集中度严重偏低。因此，在现阶段，物业行业的发展仍然以“抢规模”的战略为主。

　　然而受重度依赖经验的行业特性影响，随着管理面积的增长，人力成本加剧、服务管理半径限制、人效增长缓慢等问题，让物管企业的规模化能力陷入了困境。

　　就人们日常生活而言，居住、工作甚至出行，都已充满了物业的影子，可以说物业的服务质量高低、效率高低都对人们生活有着重要的影响。如果无法形成有效的规模经济，物企最终将在这场规模之战中败阵。

　　所谓“无标准，不规模”，物管行业服务标准的缺失是导致规模化受限的一大重要原因。尽管行业多年来都在推行服务标准化建设，但物企在传统的运营过程中仍然缺乏标准落地的能力。

　　首要表现在服务标准仍停留在纸面，缺少对落地过程的监控手段，致使标准流于表面化，难落地难优化；

　　其次是受经验依赖影响，传统服务成本的分配及服务标准的制定水平参差不齐，制约了落地的水准。

　　另一个重要原因是服务落地管理/执行效率低。在传统“人盯人”管理模式及人头月薪的计薪方式中，一直缺乏对员工工作效率和工作质量的具体量化工具，且服务质量与员工薪酬几乎不挂钩。

　　从“领班-主管-经理-项目经理-区域总监-总部职能”层层叠加的传统的经验管理架构，管理半径非常短，大量服务成本支付不透明，浪费在各层级管理过程中的成本占实际服务成本的30%，甚至更高！

　　针对上述问题，爱物管是业内目前唯一以数据为导向，提供服务标准落地以及高效服务落地方案的物管企业。

　　数字新物管——即通过数字化手段，促进标准的落地、效率的提升以及管理半径的极大延长。

　　爱物管通过数据运营，快速的数据反馈闭环，让服务质量得以完全可视化的形式呈现，并实现按合同100%交付服务。

　　以服务标准极致达成为基础，项目管理者能够及时并精准地发现服务过程中的质量漏洞，较之传统物业按月整改的质量管理模式，更加敏捷精确。

　　爱物管通过对项目现场的AIOT改造和大数据量化管理，实现了对员工有效工时、出勤率、服务完成率等数据的可视化建模与统计，并自动进行岗位时薪结算，有效节省了70%以上的管理成本，提高了10-15%的人员成本利用率。这从本质上改变了传统的用工模式，驱动管理扁平化，延长管理半径。

　　与传统固定的人头月薪的计薪方式相比，爱物管的时薪机制让工作效率与工作质量开云 开云体育官网都作为关联员工薪酬的重要指标，真正实现多劳多得、优劳优酬，员工能获得比市场平均薪酬高15-20%的薪资，有效激励效率提升。

　　总发展趋势：物业行业现在其实还是处于初级阶段，我觉得离成熟还有很长一段路要走，还是野蛮生长的状态，今后会围绕业主满意度，多种经营和物业费收缴率开展各项工作。

　　任何关于办公楼租赁、产业规划定位、厂房商铺买卖、物业/企业估价与选址、工程/装修项目管理、节能减排改造、零售商业策划、物业资产管理及文旅消费运营问题，欢迎私信。

　　中国物业行业在改革开放的浪潮下应运而生，经过近半个世纪的发展，从早期的基础服务，到专业化多赛道全面发展的物业服务，行业已经发生了翻天覆地的变化。

　　如何在市场增量开发向存量运营转型期间把握时机，结合ESG可持续发展战略，实现物企价值最大化，将是新的行业命题。

　　80年代初，中国首家物业公司在深圳成立，一个崭新的行业就此诞生；直到2000年中国物业管理协会成立，物业行业逐渐向“正规”化，专业化迈进，保安、保洁、保绿、保修、客户服务，构建了物业管理的基础模型。我们将之定义为行业发展的前世。

　　随着中国经济高速发展、城镇化加速推进，房地产行业进入了黄金开发时期，物业管理也实现了规模性的飞跃。时至今日，中国物业已突飞猛进地达到了10余万家企业，守护并管理着数百万亿的资产。

　　近年来，受宏观经济环境的影响，房地产市场从增量开发向存量运营转变，物企以其社区流量高、市场规模大，财务状况稳等优势，成为了资本市场的香饽饽，物业管理随之进入了蓬勃发展期，我们将此定义为行业发展的今生。

　　自2014年中国首家独立上市的物业服务企业成功登陆港股市场后， “递表”“上市”成了行业最热门的词语。开云 开云体育物业管理已经颠覆了传统的操作模式，从物的打理向人的服务转变，从管理设备向服务空间进化。在此阶段，多家物业公司选择了“去管理，加服务”的更名热潮。在智慧创新及社区经营合力加持下，物业服务的边界被不断突破，市场规模进入“野蛮生长阶段”。

　　同时，可以看到，多家物企定位从物业管理向多元化综合性服务商转型,住宅、商业、公建、园区、乃至城市服务，物业管理多赛道并进格局初现。

　　高力国际认为中国物业行业已经进入黄金发展期，市场势必迎来更多新的发展机遇。

　　在物业管理行业的未来，AI科技大量使用降低运营管理成本、全链条专业服务高度成熟、多赛道并进齐发，专业服务回归本质，智慧运营进一步打破服务边界，ESG可持续战略深植物业行业。

　　ESG从环境Environment、社会Social、治理Governance角度衡量企业价值。最初由联合国环境规划署行动提出。目前，我国已进入新发展阶段，多层面聚焦于怎样实现绿色发展、高质量发展和可持续发展。如何将ESG理论在实际业务中实现，成为众多企业探索的方向。

　　高力国际物业及资产管理服务将可持续发展战略与物业管理融合，从节能减碳、社区运营、员工关怀、社会责任、企业治理等多维度出发，打造ESG最佳实践场景，助力物企价值实现最大化。

　　近年来，“双碳目标”成为国家重要的可持续发展战略，要求“发展社会经济”与“保护生态环境”相协调。

　　高力国际积极响应国家双碳战略，我们不仅坚持从自身做起，也凭借全球平台资源，深入本地市场，成立专业服务团队，国际五大行唯一同时具有IWBI双会员资质，为客户提供认证咨询、能源审计与节能改造咨询、碳减排与碳减服务、可持续发展与绿色双碳战略服务，成为了众多企业的首选合作伙伴。

　　社区是最小的社会单元，物业服务与社会和谐稳定以及社区健康运行有着天然的联系。

　　高力国际服务可持续发展的美好社区，无论在商用还是住宅，链接空间、人、服务、科技， 制定总体社区营造计划，以客户需求为导向，不断延伸发展将文化活动、空间管理、社群开云 开云体育官网运营、品牌合作、多种经营等赋能到服务场景，从硬件到软件，从企业服务到电商平台，打造一站式工作、休闲、生活健康空间服务体系，将设施设备管理触点矩阵化，从设备更新、节能降耗等角度结合双碳战略助力推进零碳社区。

　　同时，高力国际拥有专业人才管理体系及培训平台，助力企业员工职业发展，文化建设及员工关怀。

　　未来，中国物业行业进入一个跳跃式增长的黄金阶段，多赛道并进，多元共融，市场进入全新格局。

　　高力国际物业ESG企业治理计划从行业发展出发，深研物企样本案例，协助企业制定顶层战略规划、愿景及可衡量目标，重塑企业价值；研判企业前景及优势发展方向，梳理并划分业态界面，搭建商住双品牌或多品牌共生体系，明确物企品牌定位；清晰组织架构，从总部到城市公司再到项目，运营管理分工明确，同时提升供应链的管理水平，增强企业抵御风险的能力，实现组织长期稳健的发展；运用智慧科技手段，降低人工成本，打通社区流量端口，导入多种经营服务体系及平台，助力企业实现利润最大化；搭建专业服务体系，前介、案场、交付、物业全管多维体系并生，实现企业服务口碑升级。

　　高力国际物业ESG企业治理计划已在中国区实践并取得诸多成功案例，我们运用商写板块的领先优势，国际化专业服务水准以及对市场发展的精准研判，让物企发展更具韧性，加速客户成功。

　　物业管理的边界到底在哪儿，或者说根本没有边界可言，它的边界是不断地跳跃着发展。我们回看中国物业行业发展，从诞生到快速成长，从专业性向多元化辐射，短短几十年，我们看到了发展，看到了变革，也看得到未来广阔的行业前景。

　　高力国际物业及资产服务紧随行业发展，积极拓展业务范围，工程及可持续发展事业部、多种经营事业部、超高层技术委员会成熟运作并快速成长；同时，伴随着物企战略咨询顾问事业的发展需求将推动科技事业部的成立，结合行业发展判断、ESG战略管理能力及专业服务水准，助力行业/企业实现进阶。

　　高力国际拥有全球化的资源平台，深谙本地市场，始终秉持“以客户为先”服务理念，运用ESG可持续发展理念，助力物企塑造低碳、绿色发展形象，实现ESG价值最大化，全面助力客户加速成功。

　　—— Elton Tung 董兹华 高力国际物业及资产管理服务董事总经理 中国区

　　最近好朋友提到了地产物业服务，我就找了些资料来看，以港股最具代表性的碧桂园服务来举例。

　　2018年5月29日，碧桂园公告分拆旗下碧桂园服务于港股上市，每持有8.7股碧桂园可获派1股碧桂园服务。

　　碧桂园服务2018年6月19日上市收盘价9.74港元，现价30.75港元。

　　从报表看，碧桂园服务的营收和利润持续快速增长，推测一方面和大股东的开发进度有关，开云 开云体育从开发到交楼产生物业营收，数据可能有2~3年的滞后期。另一方面外延并购也带来业绩爆发。

　　现在是地产行业不景气时期，市场无论对开发还是收购的预期都在降低，碧桂园服务的估值也到了近年的最低位附近，市盈率20倍出头（最高到过80多倍）。

　　我觉得是商业模式差异造成的，物业服务真的是一门好生意。我找到了一份合同，以该合同为例，购房即签约长达20年的物业管理服务合同，每月交2.5元/平米的物业管理费，同时合同约定每隔2年提价0.2元，以应对通货膨胀。

　　如此一来，物业公司可以获得非常稳定的增长，资产也很轻，既不需要像地产开发业务一样加高杠杆经营，也不需要承受地价波动风险。

　　更换物业管理公司是很困难的事情，需要召开业主大会并征得超过半数的业主同意。

　　所以无论业主换了多少次，大概率，一家物业管理公司进驻后，会一直做到小区寿终正寝为止。

　　我发现不少股民觉着低市盈率就是价值，喜欢买银行和地产这些报表既难懂，开云 开云体育又高杠杆的生意，不景气时期挺容易被一把清零，有政策风险的行业也应该一票否决。