Kaiyun 开云Kaiyun 开云今天由我院审管办法官助理陶学兰，为大家讲解民法典合同编第二十四章物业服务合同相关规定。

　　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　民法典第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　1.物业公司应当维护小区内公用设施的正常运行，及时清扫小区内的垃圾，保持良好的小区环境。

　　2.物业公司还应当维护好物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，开云APP 开云官网入口例如加强巡逻、安装监控等。

　　3.如果在物业服务区域内有违反治安、环保、开云APP 开云官网入口消防等法律法规的行为，物业公司应当采取合理措施制止，并向有关主管部门报告并协助处理。

　　民法典第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　1.买房后未居住的业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业公司提供的是小区公共事务管理服务，即对小区内环境、卫生、安全等方面的日常维护。因此，即便没有实际居住也应当交纳物业费。目前也有一些物业公司为没有实际居住的业主减免一定比例的物业费。

　　2.如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区，业主们应当注意保留或固定证据，以便在发生纠纷时有据可依。

　　3.物业公司不能采取断水、断电等方式催交物业费，应充分保障居民的正常生活。

　　民法典第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　民法典第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，开云APP 开云官网入口业主应当赔偿损失。

　　民法典第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

　　1.如果对小区开发商委托的前期物业公司不满意，是有权更换物业公司的。对更换后的物业公司仍不满意，可以依照法定程序共同决定解聘物业公司、解除物业服务合同等事项。

　　2.在物业公司交替期间，原来的物业公司还应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

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