建议在阅读完我的回答之后，再把下面的文章及相关图示看一遍。您可能会有更详细、更深入的理解。

　　之前的回答，是2011年写的，基本上是当时北京市规定的筹备业主大会和更换物业公司的流程。

　　1.发起筹备：需要征集5%（人数和专有面积均须超过）以上的业主签名，支持成立业主大会，选举业主委员会。

　　2.向所在街道办事处申请予以协助：根据《物权法》和《北京市物业管理办法》，街道办事处有责任提供筹备协助。

　　3.组建业主大会筹备组：需要4-10名业主代表和一位开发商代表。根据北京市现在的行政文件，筹备组长由办事处指定。【这里需要特别注意：第一，业主代表至少应有8名以上，才能保证不被分化瓦解；第二，筹备组长应要求由公益律师担任，居委会工作人员和其他小区业委会主任等均无力承担相应责任。】

　　4.筹备工作：包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，准备业主大会会议方案等。【这里需要注意的是：第一，政府指导意见和指导文件，均不具备强制力；第二，《规约》和《规则》要尽可能保证将来能顺利开展工作，政府的示范文本不可照搬；第三，此阶段应尽可能扩大宣传面，让业主们都了解到进展情况；第四，要习惯于把开会过程录像，每次筹备会议都要有签到和决议签字，和政府工作人员意见往来，关键问题都要有书面文件备存，要求对方签字盖章。第五，每一个筹备步骤都要让筹备组长签字，签字文件至少2份以上，其中一份要保存在最为可信的业主代表手里。】

　　5.组织投票：此阶段应尽可能多地收集表决票，至少在65%以上，才能确保筹备成功。

　　最后需要提示的是，不要一开始即宣传赶走前期物业公司，而要把程序条款做扎实。如果还有问题，可以私信给我。

　　我有几年时间没有上知乎，大概有接近100封私信没有及时回复，这里一并致歉。

　　更换物业公司的程序，有很多种。最安全稳妥的，就是业主大会表决通过不再续聘物业公司的议题，同时表决通过一个招标方式选聘物业公司的方案，以及用来招标及与未来中标物业公司签约的合同文本。这个方案，是我十多年参与业主维权的经验及思考的结果，经过行政、司法的多次审查，均被认定合法有效。

　　希望这次修改后的回答，能让民满意，更多小区的业主收益，摆脱垃圾物业公司的控制和困扰，走上居住品质和治理秩序的重建之路。

　　现有的物管是房开聘用的，法律上叫前期物业管理物业管理，业主可以以业主委员会的名义更换掉掉现有的物管。关于成立业主委员会和更换物管的程序，国务院《物业管理条例》并无详尽的说明，但是建设部有个“业主大会章程”，大概叫这个名称，可以参看。另外就是看你们地方有无地方的物管规定，上面可能有相关规定。

　　1、关于小区快递，可能涉及到房屋的“住改商”，请查阅当地有无相关规定，另外可能就是工商部门是否允许登记。

　　2、关于群租房，也只能查询当地政府或者人大有无相关规章或者条例进行规范，但是，如果小区有业委会的话，管理规约也可以约束类似情况。

　　3、总水管属于小区的共有物业，可以启动房屋维修资金进行修缮，具体程序可以从查阅相关规定。

　　1.一般来说，我们在收房的时候，就有相应的物业公司，有些是开发商旗下的物业公司，有些则是开发商承包的物业公司。

　　2.不管怎么说，物业公司是维护我们业主权益的，主要是为我们的小区日常建设，维护做贡献的。因此，当小区的业主不满意物业公司的时候，就应该及时将物业公司更换掉。

　　3.要想撤换物业公司，首先就要成立业主委员大会，因为，开云体育 开云官网根据法律规定，只有业主委员大会才有权利撤换物业公司。

　　4.业主委员大会，就是从我们没有欠缴物业费的业主中选出来的，主要就是代表业主与物业公司洽谈业主的事宜，其中就包括了更换物业公司。

　　5.合和社区计划”借用大数据、高科技手段为物业公司赋能，致力于打造和谐社区，破除物业行业发展过程中遇到的瓶颈，有效提升业主满意度，促进物业行业健康快速发展。

　　首先，依据业主大会和业主委员会指导规则的规定，向街道办递交成立首届业主大会筹备组的申请书。

　　其次，审议制定业主大会议事规则，业主管理规约，选举业主委员会委员。召开业主大会就解聘物业、选聘物业，或者实行业主自治投票表决。开云体育 开云官网

　　物业管理条例第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　物业拒绝退出不移交资料的向法院起诉物业公司，请求法院判令物业限期退出物业小区移交资料。

　　第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　第二百四十三条 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

　　调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

　　当业主提及更换物业，说明业主在意识或者行为上来讲，业主的主人翁意识越来越强，从发文中提到物业管理到物业服务转变，从官方层面明确服务企业的服务义务有很大的引导作用。当然涉及到小区更换物业服务企业也得合法合理合规的按照流程去进行操作。杭州简邻根据3年的业主大会的实践经验谈一下小区更换物业具体的流程是怎么样的，小区如何规范化具体法律依据的更换物业服务企业。

　　如小区是否有成立业委会，当前物业服务企业属于前期物业，还是已经正式签过合同的物业企业，合同属于到期，还是正在履行的情况需要中止当前服务合同等。甚至跟街道（镇）、社区居委会的态度都有一定的关系，按照国家物业管理条例的规定，业主大会需要在街道、社区居委会的指导下进行，如果他们的态度不支持，业主大会进展也很缓慢。

　　目前更换物业企业的方式有三种方式，协议选聘、公开选聘、邀请选聘方式等。根据杭州简邻的观察，目前市面上比较主要的方式是采取公开选聘，公开的方式是面对广大社会的物业服务企业进行公开招标，从流程、结果上更为公平，让更多符合条件的企业进行参与。

　　具体决定方式由业主大会决定，一般由业主委员会进行草拟物业选聘方案（包括物业选聘方式），由业主大会会议进行表决通过。也有些小区的物业选聘方案在业主大会议事规中约定授权业主委员会拟定。

　　在这里因为公开选聘物业企业的方式目前实名上采用的比较多，杭州简邻根据三年的实践经验，主要对公开选聘物业企业流程进行表述。

　　首页，由业主委员会草拟物业企业选聘方案，物业选聘方案一般包括物业选聘主体，物业服务企业的基本要求，信用、业绩要求等，物业服务标准、物业服务内容、物业收费方案，候选服务企业产生办法等。业委会草拟后，在物业管理区域进行公示，公开征求业主意见，征求的时间一般为7至15天，在这个过程中，可以采取手机短信，微信业主群，微信小程序等各种方式，广泛告知业主，让业主知晓小区接下来选聘物业企业的基本要求，以及让业主大会通过的可能性更高。

　　第三步，选聘方案业主大会通过后，根据选聘方案制定选聘文件，这个可以委托第三方来做，选聘文件一般包含《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等内容。

　　这个过程中大部分小区也会单独成立选聘小组，选聘小组组成一般包含业委会代办、业主代表、社区代表。成立选聘小组的目的可以适当的规避物业服务企业选哪家由业委会说了算。

　　第四步，制定制定选聘标准、评标办法，成立评标小组。成立评标小组；如由物业评标专家X人（住建专家库随机抽取）、业委会委员X人（业委会内部推选产生）、业主代表X人组成选聘小组。业主代表由业主在规定时间内报名产生，如报名人员超过所需人数，则到评标现场由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本来不来则视为放弃权力），未参与评选的报名人员可以进行现场监督；

　　第五步，发布选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；

　　第六步，组织物业服务企业报名。这个可以委托第三方负责代为报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送物业公司终止物业服务函；

　　第七步，开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为选聘小组、选聘文件，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分。

　　第八步，评标定标。阅标后召开答辩会，按抽签顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及选聘小组成员提出的问题予以解答，选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如出现第二名与第三名排名同名时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第二名）；

　　第九步，出具评标结果，出二家候选单位名单，同时邀请二家候选单位进小区展示或路演；

　　第十步，业主大会表决。组织召开业主大会，以书面表决形式，从2家候选单位中选出一家，经专有面积和户数均超过1/2的业主通过为最终中标物业服务企业。

　　第十一步，公布表决结果。根据业主大会书面表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

　　第十二步，签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承担查验工作；

　　以上小区更换物业的完整流程，整个周期预计需要2-3个月，物业服务企业换好后，按杭州简邻公司多年的小区委托实践经验来讲，可能还会涉及老物业公司拒绝配合交接的问题，甚至出现暴力抗拒移交的情况。开云APP 开云官网入口开云APP 开云官网入口