开云体育 开云官网开云体育 开云官网开云体育 开云官网物业管理服务一直是社会治理矛盾集中的领域，由此引发的纠纷不断增加，影响着居民的生活质量和社会稳定。下面整理了汕头法院审理的三个真实案例，帮助大家更好地了解相关法律法规知识，提高提高物业管理水平，防范化解风险，合力营造温馨和谐美丽的生活环境。

　　某小区业主委员会（以下简称业委会）共有委员7人，与某物业服务有限公司（以下简称物业公司）签订《物业服务合同》，约定由物业公司为业委会所在小区提供物业服务。2021年3月，业委会向物业公司发出整改通知。同年6月18日，业委会召开业委会会议，决议解除《物业服务合同》，并于当天向物业公司发出解约通知。物业公司不同意解约，业委会遂诉至法院，请求判令解除《物业服务合同》。经查，解约通知未经过业主大会讨论通过，2021年6月18日业委会会议到会委员人数三人。

　　汕头市龙湖法院经审理认为，业委会作出解除物业服务合同的决定，仅由业委会开会决议，未经业主大会讨论通过，且业委会会议到会委员未过半数，开云 开云体育官网违反法定程序，开云 开云体育官网遂依法判决驳回业委会诉讼请求。业委会不服，提起上诉，汕头中院经审理，依法判决驳回上诉，维持原判。

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，业委会解聘物业服务企业启动程序并非由业主大会表决决定，而是由业委会直接决定启动，开云 开云体育官网违反法定程序规定，解除通知依法无效。

　　某物业管理公司为汕头市澄海区某小区提供物业服务。张某系该小区业主，与物业管理公司签订了《前期物业服务协议》，后未按期缴纳物业管理费。物业管理公司未经书面催告，诉至人民法院，请求判令张某支付物业管理费及逾期支付违约金。

　　汕头市澄海法院经审理认为，某物业管理公司未能提供充分证据证明其在起诉前履行对张某的书面催告义务，其起诉条件尚未具备。遂依法裁定驳回起诉。

　　履行书面催告义务，是物业服务企业提起诉讼或申请仲裁的前置条件。该项义务为双方提供了一次沟通的机会，可以督促因各种原因忘记或暂时不方便支付物业费的业主尽快付清费用，有利于及时解决纠纷，营造和谐社区环境。对于欠费业主，物业服务企业应以合理的书面方式催告其及时缴费，并注意留存有关证据，维护自身合法权益。

　　刘某系汕头市濠江区某小区业主。2020年1月，应开发商房屋交付通知，刘某对涉案房屋进行验收，认为涉案房屋装修存在瑕疵，要求进行维修。某物业公司受开发商委托对刘某提出20多处装修瑕疵进行修复，刘某对维修结果服务评价为“满意”、“一般”。同年6月，刘某与物业公司签订《前期物业服务协议》。后刘某以房屋装修存在质量问题为由拒不缴纳物业服务费。物业公司遂向法院提起诉讼，请求判令刘某支付物业服务费。

　　汕头市濠江法院经审理认为，根据权利义务相一致原则，刘某作为小区业主，在享受物业服务的同时理应支付相应的物业服务费。虽涉案房屋存在装修瑕疵，但问题属可予修复完善之范围，且属刘某与房地产公司之间纠纷，刘某据此拒不缴纳物业服务费，于法无据。遂依法判决刘某向某物业公司支付拖欠的物业服务费。

　　物业服务公司与房地产开发商在法律上并非同一主体，业主与二者之间非同一法律关系。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向行政机关举报、司法诉讼等途径解决。以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业服务费，于法无据；但物业服务公司对业主反映的房屋质量问题，从未进行查看、未上报开发商或者施工方，故意不履行职责的除外。