2022年，整体物企业绩表现虽有下滑趋势，但仍然有多个数据指标出现利好，例如独立性进一步增强、业态拓展更加均衡等。根据各指标的表现情况，亿翰物研对物企2022年整体业绩情况进行解读与分析，在其中探索现象形成的背后逻辑，并尝试洞察2023年物业行业发展大趋势。
2022年44家物企披露在管面积总数为59.53亿平方米，相较于去年同期的50.19亿平方米增长了18.6%。纵向对比来看，2022年物企整体的面积增速是有所下降的，这与物企在这一年收并购规模快速缩减、房地产竣工面积下滑，房企支持力度下降有很大程度的关系，外加疫情影响企业拓展效率与拓展成果，因此在管面积增速出现了放缓现象。
观察面积增长还不错的企业，我们发现他们有几个共同特点，例如通过下沉服务网络，深耕核心城市；深挖一二线存量市场；通过城市服务、团餐等专业赛道竞争打开其To G和To B的服务市场等等。
2022年已披露面积过亿的物企有17家，其中在管面积居于榜首的为碧桂园服务达到8.69亿平方米，与第二保利物业拉开了将近3亿平方米的差距。首次面积突破一亿平方米的物企为远洋服务，达到1.01亿平方米。
注：根据上市物企2022年在管面积，将其划分为五个梯队，其中在管面积为5-10亿平方米之间的为第一梯队，梯队总面积为19.91亿平方米，梯队企业数量为3个，以此类推。
根据梯队划分数据来看，2022年行业分化进一步加剧，中部梯队向头部梯队游动趋势明显。近几年来除估值分化以外，物企的规模梯队分化也愈演愈烈，尤其是在2020、2021年以来，借助资本优势，物企无差别大肆收购，形成了大鱼吃小鱼局面，据不完全统计，2020年收并购交易额近百亿之多，中上游物企规模扩张更加迅速，市场集中度进一步提升，诚如大家所言“这是市场的自然选择，也是暴力出清的结果”，但这种无差别进军也为后续企业的发展埋下了雷点。并购虽为物企在短时间内快速提升在管规模作出了突出贡献，但是并购后投后整合也成为了物企可持续发展的一大难题，易造成商誉减值风险。
2022年超半数物企面积增速放缓，合约在管比集体下降。出现这种现象的主要原因有：
● 2022年上半年，新冠疫情的发生，导致跨区流动受限，极大程度的影响了物企项目拓展的进度，提升了拓展难度；
● 受到房地产开发端影响，竣工及交付面积减少，增量项目转化率下降。其中2022年全国土地购置面积1亿平方米，比上年下降53.4%，2022年,全国房地产开发132895亿元,比上年下降10.0%，2022年,房地产开发企业房屋施工面积90.50亿平方米,比上年下降7.2%，2022年，商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.开云 开云体育8%。这四项数据表明，在2023年增量转化将会持续减少。
● 地产危机影响，物企可使用资金承压，收并购被踩了急刹车，收并购的逻辑发生改变，物企由前两年的规模优先的收并购策略，转而向有质量拓展策略。
物企的市场拓展从战略型转为机会型，2022以及2021年已披露在管面积物企中，超一半面积增速都有所下降，2021年面积增速上升最快的，往往在2022年增速下降的最惨烈。
根据企业的合约在管比及其变动图，我们可以发现2022年物企的合约在管比集体出现向下变动趋势，合约在管比的下降预示着企业管理面积增长潜力的减弱。前几年，快速的收并购让物企合约在管比出现了较高的基数水平，随着收并购的刹车与母公司供给能力的下降，独立拓展则成为了保证其面积增长的重点，这也导致合约在管比从高基数水平下拉到一个合理的区间。
可预见的是，未来物业公司能够获得母公司竣工项目转化的支持会越来越少，在没有建立完备的独立拓展能开云 开云体育力之前，合约在管比将会维持在当前水平。事实上，即使速度有所下降，物企依靠独立拓展收获的面积增长潜力是具有更高价值的。
行业格局的分化同时让行业内的博弈更加激烈、面积增速的放缓让诸多物企重新思考战略打法，突破固有限制，走出同质化、走出独立性成为了当前众多物企主旋律，从企业拓展面积数据来看，已披露面积来源物企中，超56%物企独立拓展面积过半，相较于2021年的44%增长了近12个百分点。
2022年，关联方长期供给能力减弱，行业内整体管理面积有了不同程度的增速放缓情况，2020年以来，很多物业企业轻则因为关联交易而停牌，重则被地产公司出售折现，独立性的重要性更加凸显，这就要求物企需要更加依托品牌价值与强大外拓能力挖掘存量市场，稀释掉来自关联方支持力量下降带来的不利影响。
为了应对关联方业务转化量的下降，2022年大多物企在整体发展战略上，采取区域深耕与业务聚焦，降低业务拓展成本与难度，依据区域品牌影响力，提升项目拓展的效率，同时采取业务聚焦战略，根据发展战略与企业性质，选择适合自身的业务进行着重发展，并提升专业性，在赛道竞争中保持优势，其中包含与专业公司进行战略合作等多种有效实现方式。
2022年，物企不再是以住宅物业论天下，而是住宅与非住齐飞，业态更加趋于均衡。在企业的业绩发布会中，我们也经常听到“以非住为基础”“项目拓展更加重视非住业态”诸如此类的声音。
城市精细化趋势带动城市中各类商业、办公、教育、医疗、文化等非住宅用地的需求增长，同时伴随着消费升级与经济发展，人们对生活、工作、娱乐等方面提出了更高品质、更多元化的服务和环境需求，物业企业作为专业的服务企业，对高品质的物业服务有着深刻的理解与经验积累，在需求契合度与项目获取上更具优势。
市场需求的物业服务管理规模不断攀升，非住物业占比也有所提高。据亿翰物研测算，2022年，我国物业管理市场规模约为355.53亿平方米，同比增长6.7%，非住业态面积达到约135.10亿平方米，同比增长12.6%，占总物业管理面积的38%。同时，在综合经济发展水平、人口增长、住房增量、企业拓展潜力、土地开发面积等多个因素，预计2023年，我国整体物业管理规模将接近400亿平方米，非住业态规模将超过200亿平方米，占比超总管理面积的50%。
第一，行业格局不断优化。随着行业的快速发展，物业管理行业的市场竞争格局也在不断优化，行业内优胜劣汰现象逐渐显现。一些大型物业服务企业通过并购重组等方式，不断扩大自身的规模和影响力，一些优质的非住业态物业服务企业也逐渐崭露头角，成为行业的佼佼者，例如新大正的机场业态、保利物业的城市服务，万物梁行的办公，世茂服务的高校服务等。
第二，品质服务成为行业发展主流。随着消费升级和客户需求的不断提高，物业服务不再满足于单纯的物业维修和管理，高品质服务才是物企实现跨越式发展的最核心要素。且很多非住业务都对服务企业的专业性、人员素质等有着一定的准入门槛，例如城市服务、轨道交通等，一定程度上推动着物企的非住业务往更高质量、更专业化方向发展。
第三，技术创新驱动发展。由于非住业务往往具有体量大、人群复杂、协同发展要求高等特点，因此对物企的智慧化水平有着一定的要求，换句话说，物企在非住业态取得的成果，一定程度上依赖着智慧化、依赖着信息技术的发展与应用，因此超95%的物企依然在不断探索和应用新的科技手段，挖掘数字物业的使用场景，例如无人机巡检、智慧停车、研发一体化平台等来实现运营智能化，进一步实现降本增效与营收增长，而这种探索也正驱动着物业行业朝着更高效、更便捷、更智能的方向发展。
快速的资本化为物业行业带来了快速的发展，快的让人来不及思考资本化为行业带来的利弊得失，房地产危机袭来之际，物企在追求“高估值、高规模”的路上被狠狠的绊了一跤，同时也给了物企主动、被动停下来思考的机会，摔疼了，但更摔清醒了：“一味的追求者的青睐只会丧失物企真正为社会所带去的价值，只有沉淀最底层的服务才能持久的保持消费者、市场对其的信心”。
当下，物企喊出的“回归服务本质”正是思考的结果，这也正是物业行业发展的初心。