爱问共享资料商业物业服务管理方案文档免费下载，数万用户每天上传大量最新资料，数量累计超一个亿 ，商业物业服务管理方案方案名称商业物业服务管理方案受控状态编号一总体规划为了搞好××商厦物业管理服务提升本公司物业管理水平为业主租户营造一种舒适整洁的办公环境特制定本方案二服务范围1．业主住户的入住管理2．电梯的维护以及保养3．物业档案资料的管理4．大厦平台绿地景观的管理养护5．物业装饰装修施工监督管理6．参与物业竣工交付使用时的验收交接7．本物业治安秩序公共秩序的维护工作8．管理本物业内的道路交通车辆行驶停放管理9．为业主租户提供良好的大厦文化生活定期组织大厦文化活动10．辖区内公共部位的清洁卫生和业主租户日常生活垃圾的处理等...
商业物业服务管理方案方案名称商业物业服务管理方案受控状态编号一总体规划为了搞好××商厦物业管理服务提升本公司物业管理水平为业主租户营造一种舒适整洁的办公环境特制定本方案二服务范围1．业主住户的入住管理2．电梯的维护以及保养3．物业档案资料的管理4．大厦平台绿地景观的管理养护5．物业装饰装修施工监督管理6．参与物业竣工交付使用时的验收交接7．本物业治安秩序公共秩序的维护工作8．管理本物业内的道路交通车辆行驶停放管理9．为业主租户提供良好的大厦文化生活定期组织大厦文化活动10．辖区内公共部位的清洁卫生和业主租户日常生活垃圾的处理等环境卫生的管理服务11．本物业房屋建筑及其公共服务设施的使用管理维修养护巡视检查及公共消防机电设备区内道路管线等公用设施的维修养护和管理工作三服务标准1．业主租户服务1业主租户接待应遵循公开办事制度公开办事纪律公开服务项目公开收费项目和标准的原则接待人员应热情回答业主租户咨询确保100答复率2大堂服务人员应注意维护大堂的整洁有序和安全向业主租户提供关于周边交通景点和办公楼内部各服务功能的咨询服务3业主租户需入驻和退租时服务人员应按规定的程序及时受理手续完备及时建档归档4当业主租户报修时应及时受理并在规定的时间内到场小修项目宜当天完成预约除外5正确分理信件认真登记报刊杂志和挂号信正确处理特殊邮件如退信等6通讯设施的安装应确保在收到顾客需求信息后一个工作日内联系好专业服务单位确保内线电话在收到顾客需求信息之后一个工作日内开通收到专业服务单位挑线通知后及时安排工程管理部门进行施工并确保一个工作日内开通2．装修管理服务1制定办公楼装修申请审批巡视验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知2建立顾客装修档案内容应包括装修申请审批验收资料3办公区的昼间噪声控制应执行GB3096中的四类标准限值4发现违反装修管理制度的行为现象应及时劝阻制止如制止无效报告业主和有关部门处理5二次装修手续办理①住户应向客户服务部提交装修申请书及装修材料及结构方案等资料经客户服务部与商厦业主书面同意方可进行装修②装修方案通过后由住户或装修施工商将装修方案提交辖区公安分局防火科审批③住户指定的装修商应在得到客户服务部的书面认可办理施工出入证后方可进入商厦施工并应严格遵守有关装修商的各项规定④住户装修商必须严格遵守有关装修商的各项规程确保安全杜绝各类事故发生否则由此产生的各项责任由住户承担⑤住户装修商及工程管理部共同进行装修前的物业联合验收⑥住户不得因装修施工而改变楼宇及设施设备的结构承重墙线路管网设计及位置⑦如住户迁出商厦应负责保持装修原貌或将现有设施恢复原状此费用由住户承担3．投诉处理1办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉应核实情况及时处理并回复投诉者属于物业管理责任的应向顾客道歉并及时纠正属于无理投诉的应做好解释工作办公楼物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的应上报物业管理企业或上级主管部门处理办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉应在1个工作日内回复处理结果最长不得超过3个工作日2顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉应查明事实确认证据分清责任后如实反映情况或上报书面材料协助上级部门做好相应工作3向公安机关报案的投诉协助公安部门处理涉及依法裁决的投
诉应按法律程序处理4受理处置顾客投诉应保持记录4．房屋维护服务1建立健全房屋档案检查督促办公楼顾客正确使用房屋指导顾客遵守房屋安全使用的规范政策法规2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护检修记录和保养记录应齐全3根据房屋实际使用年限定期检查房屋共用部位的使用状况4需要维修属于小修范围的及时组织修复属于大中修范围的及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划向房屋产权人提出报告与建议根据房屋产权人的决定组织维修5．设备设施运行与维护服务设备设施运行与维护服务的具体内容如下表所示设备设施运行与维护服务标准一览表分类具体服务标准变配电系统1．制定临时用电管理措施2．限电停电应有明确的审批权限按规定要求通知顾客遇紧急情况时应采取必要的紧急处理措施3．按照规定的周期进行高压电气设备测试留存高压电气测试合格的报告4．按照规定的周期对变配电设备设施进行检查维护清洁并做记录5．高低压变配电柜运行正常检测表计显示准确6．高低压变压器运行正常温控显示准确联控动作正常7．变配电柜直流操作系统运行正常蓄电池组充放电量稳定符合工作要求8．低压配电柜运行正常各类表计显示正常9．功率因素自动补偿电容器组运行正常自动切换正确可靠10．变配电系统联络自切正常应急供电系统1．按规定的周期对发电机组设备进行检查维护保持设备完好2．发电机控制柜手动及自动启动正常各种表运行显示正常3．自动转换开关状态显示完好动作正常4．定期对应急照明带蓄电池设施进行检查维护使其处于有效待命状态5．定期对蓄电池组进行充放电试验进行蓄电检查及保养楼宇智能化设备系统楼宇设备自动化系统1．服务器工作正常通讯正常整洁2．工作站工作正常通讯正常整洁3．数字式直接控制器工作正常通讯正常整洁线．末端设备工作正常接线正确线路无损安装牢固广播与背景音响系统1．音源设备工作正常整洁完好2．功放设备工作正常整洁完好3．扬声器等末端设备工作正常整洁音质保持清晰4．背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常6．安全防范系统安全防范系统的主要服务标准如下表所示安全防范系统服务标准一览表安全防范项目安全服务标准中央监控系统1．录入设备工作正常整洁2．画面分割器工作正常整洁3．矩阵工作正常线．监视器工作正常图像清晰色彩良好整洁5．摄像机安装牢固位置正确工作正常整洁6．监控的录入资料应至少保持7天有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行报警系统1．工作站工作正常整洁2．红外探头安装牢固线路无损工作正常整洁对讲系统1．天线．基站线路无损工作正常整洁车库管理系统1．工作站工作正常整洁2．服务器工作正常整洁3．收费站工作正常整洁4．栅栏机安装牢固工作正常5．取票站安装牢固线路整齐工作正常门禁系统1．电子门锁工作正常2．服务器工作正常整洁3．工作站工作正常整洁4．读卡机指示灯完好工作正常消防报警与灭火系统1．火灾探测器定期进行实效模拟试验探测器至少每三年进行一次清洗及时更换失效的器件每年应进行一次消防联动检测消防系统各类运行参数和状况并作记录2．火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态并控制在选定的楼层区域内3．报警功能能正常接收来自火灾探测器及其他报警触发器件的火灾
报警信号发出声光信号4．故障报警当控制器和火灾探测器控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时应当正确指示出故障部位5．数据采集柜蓄电池正常线路整齐接线正确工作正常整洁末端设备安装牢固位置正确线．消防灭火设施应处于良好的待命状态二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查清水泡沫灭火装置应每年检测一次7．消防泵每月启动一次并作记录每年保养一次保证工作站工作正常整洁8．消火栓每月巡查一次保持消火栓箱内各种配件完好9．消防带每半年检查一次阀杆处每半年加注一次润滑油并做放水检查一次7．电梯及自动扶梯1保证办公楼至少一台电梯24小时运行电梯和自动扶梯运行平稳乘座舒适电梯准确启动运行停层准确轿厢内外按钮灯具等配件保持完好2电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格应由专业资质维修保养单位进行定期保养每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》在有效期内安全运行3应有专业人员对电梯保养进行监督并对电梯运行进行管理并应做好日常电梯运行的巡检与记录4电梯发生一般故障一小时内专业维修人员应到场修理发生电梯困人或其他重大事件时物业管理人员应及时处理专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修8．空调系统1对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行2定期对空调系统进行检查测试运行控制和安全控制功能记录运行参数分析运行记录3定期检查冷却塔风机变速齿轮箱淋水装置循环泵电器控制箱保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养提供符合要求的冷却水4定期对空气处理单元新风处理单元风机盘管滤网加湿器风阀积水盘风机表冷器进行清洗和保养定期清洗和更换空调机组的空气过滤器冷凝水积水盘和冷凝水管道5定期进行循环泵空调主机冷却风机电柜主电路螺栓紧固测试绝缘值作好记录6定期对空调系统主机水泵电机管道膨胀水箱集水器分水器进行检查保养7各种管道完好阀件及仪表齐备无跑冒滴漏现象8保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养提供符合要求的冷冻水9保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养提供符合要求的采暖热水10对空调循环水质进行维护保养和水质分析保证水系统内的水质符合国家标准要求11定期检查空调机组马达风机的运转情况记录运行参数12定期安排对新风量排风量的测定13应考虑定期安排对空气品质的测定14定期安排对风管系统的清洗9．环境卫生环境卫生的服务标准如下表所示环境卫生服务标准汇总表服务项目服务内容走廊门厅大堂电梯厅楼梯或消防梯地面1．地表面接缝角落边线．地面干净有光泽无垃圾杂物灰尘污迹划痕等保持地面材质原貌3．门框窗框窗台金属件表面光亮无灰尘无污渍无絮状物4．旋转门门中轴门框门边缝部位光亮无痕迹无灰尘旋转门空调出风口无灰尘无污迹门把手干净无痕迹定时消毒楼梯扶手栏杆窗台指示牌1．保持干净无灰尘光亮窗框窗台金属件表面光亮无灰尘无污渍无絮状物2．指示牌广告牌无灰尘无污迹无痕迹金属件表面光亮无痕迹消防栓消防箱公共设施1．保持表面干净无灰尘无污渍2．报警器火警通讯电话插座灭火器表面光亮无灰尘无污迹喷淋盖喇叭无灰尘无污渍3．监控摄像头门警器表面光亮无灰尘无斑点无絮状物消防栓外表面光亮无痕迹无灰尘内侧无灰尘无污迹天花板风口公共灯具内或外目视无灰尘无污迹无蜘蛛网表面接缝角落边线等处无
污渍无灰尘无斑点走廊楼梯窗玻璃大堂门厅电梯厅玻璃1．保持洁净光亮无灰尘无污迹无水迹2．不锈钢台面无水迹无污渍无擦痕不锈钢水槽干净无斑点无污迹无杂物水垢落水口无污垢冷热水笼头表面光亮无污渍无水垢下水道无异味定期滴入消毒液公共卫生间1．坐厕内小便池内刷洗干净喷洒消毒保持无异味无污迹无水渍无垃圾无积水2．镜面保持光亮无水迹面盆无水锈云石台面无水迹无皂迹无毛发光洁明亮洁具应表面光洁明亮内外侧无污渍无毛发无异味定时消毒镜子明净无水渍无擦痕镜框边缘无灰尘3．废物箱表面无污迹无灰尘无异味定时消毒外露水管连接处无碱性污垢管道表面光亮无灰尘卫生间内保持空气清新无异味广场停车场绿地花台明沟1．广场地面干净明沟无杂物无积水2．外围通道地面应保持畅通无堆放杂物无积灰无积水无污迹无油渍轮胎印地面应保持原色3．各类告示牌照明灯具栏杆立柱反光镜等表面无积灰无污垢无污迹4．水池内无漂浮物无沉积杂物无青苔水保持清澈无异味绿地花坛隔离带周围无杂物无积水10．绿化养护绿化养护的服务标准如下表所示绿化养护服务标准汇总表服务项目服务内容室内绿化养护修剪更换安排室内绿化修剪与鲜花摆放绿化外观叶片光泽花朵鲜艳土壤表层无杂物无枯叶整体造型应与所选品种的观赏效果一致叶子健壮叶色正常在正常的条件下不黄叶不焦叶不落叶摆放根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化植物布局合理均匀疏密有度盆栽植物的色彩形态和气质应与空间大小装饰氛围及功能相协调选种光度温度湿度的耐受程度适宜观赏性强观赏周期长管理方便其他1．室内盆栽应选用无毒无害无味的园艺型肥料2．发现病变虫害枯萎应及时更换室外绿化养护总要求1．一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔灌草等绿化存活率1002．绿地设施及硬质景观保持常年完好3．植物群落完整层次丰富黄土不有整体观赏效果植物季相分明色彩艳丽生长茂盛修剪1．年普修7遍以上草屑即时清切边整理3次以上草坪常年保持平整边缘清晰草高度不应超过9厘米2．树冠完整美观分枝点合适枝条粗壮无枯枝死杈主侧枝分布匀称数量适宜修剪科学合理内膛不乱通风透光树乔木类要求树冠圆整树势均匀3．绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满茂密平整整型树木造型雅观4．草坪平整无杂草无缠绕无空秃及时切边草坪边缘线清晰灌溉常年保持有效供水草地充分生长用覆沙保持调整保持地形平整排水流畅中耕除草松土定期耕除草疏松表土每年10次以上土壤疏松通透无杂草施肥1．按植物品种生长土壤状况适时适量施肥年普施基肥不少于1遍花灌木追复合肥2遍充分满足植物生长需要2．植物草皮根部土壤保持疏松无板结病虫害防治1．预防为主生态治理各类病虫害发生低于防治指标2．植物草皮无病斑无成虫植物枝叶无虫害咬口排泄物无悬挂或依附在植物上的虫茧虫囊休眠虫体及越冬虫蛹扶正加固按规范做好综合防护措施及时扶正加固四物业服务评估1．物业公司自评1各个部门对物业服务状况每月进行检查和评估并据此进行奖罚纳入绩效考核范围2物业公司每年对物业服务状况进行两次定期检查检查内容包括各个部门服务评估和公司整体工作的评估检查于每年的1月份和7月份进行2．业主租户评估物业公司每年召开业主租户会议听取业主租户对物业公司服务的意见并据此制定改进措施和办法相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期PAGE4
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