商品房买卖、物业服务、借款及信用卡等纠纷问题，与人民群众的日常生活息息相关，正确处理此类民商事纠纷对于保障高质量发展，提升人民获得感、幸福感至关重要。铜仁中院举办第五期梵净司法沙龙，深入探讨，统一裁判尺度，推动商品房买卖、物业服务、借款及信用卡消费纠纷妥善处理，公正司法，为维护群众合法权益提供坚实的司法保障。

　　5月11日下午，铜仁中院在碧江区法院组织召开第五期梵净司法沙龙。沙龙围绕商品房买卖合同、物业服务合同、借款及信用卡纠纷中的问题开展研讨，沙龙由铜仁中院副院长杨锐主持。铜仁中院组成员、副院长肖印海，组成员何永佳，碧江区法院组书记、院长毛明生，德江县法院组书记、院长田孟华，铜仁中院民商事审判庭庭长、各基层法院分管民商事审判工作院领导及铜仁中院民商事审判员额法官、法官助理，基层法院民商事审判庭负责人、部分员额法官及法官助理等共计70余人在主会场参会。基层法院其他员额法官、法官助理、书记员在分会场参会。沙龙还邀请了市住建局、市自然资源局、市不动产登记中心、中国人民银行铜仁支行、物业管理协会业务专家就相关问题进行研讨。

　　问题一：购房者以逾期交房为由，要求解除商品房买卖合同，合同应否解除的问题。

　　碧江区法院副院长唐江农：是否解除合同应分情况处理，对于具有交房能力且积极在建的（如纳入保交楼范围的项目），具有交房保障的，可支持继续履行合同。对于不具备交房能力，且长时间停工停业没有交房保障的，可解除合同。

　　铜仁中院民二庭副庭长罗依婷：逾期交房是否解除合同应综合考量违约程度、主观过错、违约后果等多种因素，基于维护交易稳定，不宜轻易解除商品房买卖合同。在不解除合同的同时，房开商承担违约责任也是弥补购房人损失的一种方式。但若诉讼案件审理中仍然未能达到合同约定的交付条件，房开商仍无法明确何时能够交付房屋，则可视情况解除合同。

　　中国人民银行铜仁支行宋志强：结合购房合同约定、开发商过错程度、法官自由裁量权综合考量是否解除合同。

　　中国人民银行铜仁支行蒋秀树：合同目的可以实现的情况下，不建议解除合同。如解除将增大机构风险，不利于市场稳定。如开发商长期逾期未交房，政府应采取措施尽保障民生的责任。

　　市自然资源局不动产登记中心负责人李英：解除合同要慎重。对于烂尾楼盘，建议从政府层面多部门出台机制解决。

　　松桃法院副院长孙仁阔：房屋长时间不能交房，符合解除条件的可解除；如果在合理的时间内能交房，不建议解除合同。进一步说，在制度层面如取消预售制度，则不会出现逾期交房问题。

　　江口县法院副院长朱洪艳：购买商品房的同时，可以在办理按揭贷款的时候以现房和期房区分予以限制，避免后续风险。

　　中国人民银行铜仁支行蒋秀树：不同的按揭方式银行的融资成本不同，最终可能体现到房价上。

　　铜仁中院副院长杨锐：合同应当严守，鉴于当前的社会经济形势，以及民生保障等。应慎重解除商品房买卖合同，开发商承担违约责任也是弥补损失的方式之一。当然，长期交房无望，不符合当前政策要求且符合合同解除条件的，可以解除。

　　中国人民银行铜仁支行宋志强：合同有约定的情况，可以解除合同，我们有统计，多数商业银行支持解除借款合同。合同没有约定，不解除合同，但“断供”会影响购房者的征信。

　　沿河县法院专委田永山：在办理此类案件时，应考虑合同约定、可否同时主张违约金和逾期利息、开发商是否应承担连带责任、银行对抵押担保房是否享有优先权等因素，综合考虑予以处理。

　　铜仁中院民一庭员额法官倪庆飚：可考虑根据责任认定区别处理。因楼盘烂尾等非因购房者原因解除《商品房销售合同》和《借款合同》，若楼盘复工无望，开发商构成实质性违约或者已经进入破产清算，解除合同责任不在购房人一方。根据按揭贷开云 开云体育款合同，银行已将全部按揭贷款支付给开发商，则开发商应将收受购房款分别返还给银行和买受人；如因购房人自身财务状况导致断供，导致借款合同解除的责任在购房人一方，则责任由其自行承担。

　　铜仁中院民一庭员额法官熊健：房开商通常作为担保人，在银行有保证金。如购房者不偿还借款，银行可以从保证金中扣款？

　　中国人民银行铜仁支行蒋秀树：银行一般要求交保证金，保证金是否可以还款应当根据开发商、购房户与银行三方约定来处理。

　　碧江区法院民事审判二庭庭长饶和秀：应遵循契约精神，购房户还款不能，通常应当支持解除合同。银行主张的按揭贷款应按法律处理，房开商享有部分应承担返还义务。

　　松桃法院副院长孙仁阔：房屋买卖合同涉及购房人、房开商、银行三方。购房者“断供”，原则上赞同解除借款合同。但如因房开商不能交房导致“断供”，由购房人承担还款显失公平，应由房开商承担返还责任。

　　铜仁中院副院长杨锐：办理此类案件要综合考量涉及楼盘是否为“保交楼”、房屋是否已经交付、核实“断供”原因是房开商不能交房还是购房者自身原因，合同能否继续履行是重要的判断根据。审判中要注意核实购房人的意愿、还款能力等，避免简单和武断。还款责任主体的确定要遵照相关精神，看合同约定，参考相关典型案例等。

　　万山区法院副院长刘元美：若开发商未能够举证证明非因开发商原因导致不能，或在具备办理转移登记条件后开发商未及时通知购房人的，应当认定开发商承担逾期责任。违约金的起点时间应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定处理。违约金计算截止时间的确定，如果起诉时已经具备办理转移登记条件，应当计算至开发商通知之日。尚未具备办理转移登记条件的，结合当事人的诉请，可以计算至开发商将手续材料提交至机构并得到机构认可材料齐全时止。关于违约金的计算标准，应结合实际，综合考量损失情况予以调减，如无特殊情况，调减标准可参照日万分之零点五计。

　　德江法院庭长杜执文：结合实际来说，如逾期时间过长，按照日万分之零点五计算逾期违约金也可能偏高，不利于房地产企业发展。是否调整违约金，根据案件情况区别处理。

　　市自然资源局不动产登记中心负责人李英：应按合同约定处理逾期违约金问题。

　　市不动产登记中心受理组组长杨希：从实践情况看，逾期主要原因在于开发商，是否支持购房人逾期违约金，应具体情况具体分析。

　　市不动产登记中心首席代表田子健：购房合同都是格式合同。对于合同违约金约定过高，不应当全部支持。

　　铜仁中院民一庭副庭长代静云：诉讼时效是法院办理此类案件应考虑的问题。该类案件可能出现长期未的情形，房开公司对此又提出诉讼时效抗辩。因该债权属于继续性债权，应以起诉时倒推三年作为计算违约间的期间，超过部分不予支持。具体标准一般是按日万分之零点五计算逾期违约金，还要考虑造成违约的原因力大小，如因政府原因致开发商违约，相应违约期间可予扣除。

　　铜仁中院副院长杨锐：违约金的计算基本原则是依照合同约定。以逾期造成的损失作为是否调整违约金的基础，当前形势下，不宜支持过高的逾期违约金。对一些逾期时间过长，或存在逾期造成较大损失的情况的案件，不宜机械的遵循固定标准。

　　铜仁中院民一庭庭长柳文辉：法律赋予了当事人对违约金调减（增）的权利，法院对逾期交房违约金是否调整，不宜主动释明。若当事人以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高违约金的，应当就若不支持免责抗辩，是否需要主张调整违约金进行释明。约定违约金超过损失30％应认定为违约金过高。逾期交房违约金可参照同地段同类房屋租金为标准，予以确定。房地产开发商将不具备约定和法定交付条件的商品房交付给买受人，买受人已实际接收房屋予以管理、使用的，按损益相抵原则，因购房人没有产生相应的利益损失，违约金计至实际交房时止。

　　德江县法院副院长陈林：基本同意上述意见，但是购房人能够证明其实际损失，则不应按同地段同类房屋租金计算损失，而应计算实际损失。

　　碧江区法院副院长唐江农：考虑到实际情况，已建部分可以申请保全，保全之后可予出卖，但出卖后的资金应严格专户监管。

　　铜仁中院民二庭庭长张金勇：“保交楼”是稳民生的政策。法院应确保“保交楼”专项借款、新增配套融资专款专用、优先偿还。“保交楼”未被法院查封、扣押，可以出卖，但应划入“保交楼”专项资金；已被法院查封、扣押的不能处置。

　　铜仁中院副院长肖印海：“保交楼”不能处置，应当按照既定修建计划，保证向购房户交房。处置“保交楼”与当前政策相违背，应当考虑房开商资金问题，综合考虑各方的合法合理权益，灵活处理。

　　松桃法院副院长孙仁阔：“保交楼”项目已采取查封、扣押、冻结措施的，在完成“保交楼”项目前不得处置。未被查封、扣押、冻结，可以买卖，但应专款专用。如有证据证明恶意转移，则应重新划入“保交楼”专项资金。

　　碧江区法院院长毛明生：“保交楼”问题复杂，对于“保交楼”的特殊处理，也是当前经济环境下保增长、稳预期、保民生的重大举措，涉及面广，应当严格按要求审慎予以处理。

　　铜仁中院副院长杨锐：对于特殊情况下造成专项资金流出的情形，因金钱是种类物，除非是恶意行为，否则冻结流出的资金还应平衡交易安全的需要。专项资金涉及到多部门共同管控，一般不会出现专项资金流出的情况。

　　问题：业主以物管公司服务存在瑕疵，要求扣减物业费的问题。该瑕疵如何认定、应否扣减及比例如何确定的问题。

　　碧江区法院民事审判二庭庭长饶和秀：物业瑕疵分为一般瑕疵和严重瑕疵。物业公司在提供物业服务过程中，主观上尽到了谨慎注意义务和勤勉义务仍出现瑕疵，则应属“可容忍”的一般瑕疵。业主不能以物业存在“一般瑕疵”为由，要求扣减物业费。物业存在疏于管理、怠于服务，严重影响业主正常生活的“严重瑕疵”，原则上不减免物业费，可请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　物管协会会长游光新：物业是公共服务行业，不赞同扣减物业费。物业行业目前存在立案难、收费难、与业主矛盾较多等问题。如支持扣减物业费，不利于物管行业的健康发展。

　　物管协会副会长张茂：物业服务瑕疵主要是物业不作为，应由业主委员会和相关部门判定物业是否不作为。

　　物管协会秘书长柘龙庄：法院判决对物业行业有引领作用，如支持减免物业费，则诚信缴费者吃亏，失信者受益。

　　碧江区法院院长毛明生：物业纠纷较多，物业方面应完善服务，比如物业财务公开、电梯广告等收入公开等，管理方面应更加规范化。按照诉源治理的要求，物业纠纷在诉前进行化解有利于纠纷的妥善解决，我们要加强沟通。

　　物管协会秘书长柘龙庄：在同一楼盘，建议形成示范性、典型性判决，促进后续纠纷的处理。

　　铜仁中院副院长杨锐：物业纠纷涉及面广，若处置不当，会增加诉源治理难度。所以一个小区、楼盘的首案处理应特别慎重。业委会通过物业服务合同主张权利，或者业主个人通过侵权主张救济，在法律上无障碍。业主个人主张扣减物业费，实践中存在支持和反对二种不同的做法。因业主个人主张扣减物业费，涉及其他已交费业主，或尚未交费的业主，在诉讼中还涉及物业服务瑕疵的证明和认定等问题。综合考虑，在个案中支持业主对物业费进行“打折”的诉求需特别慎重。

　　石阡法院副院长田宇：律师费是否属于其他费用，是否应受利率保护上限限制。机构应支持民营企业发展，法院应主动确定利率保护上限。法发［2017］22号《关于进一步加强审判工作的若干意见的通知》第2条第2项和法发［2018］1号《关于充分发挥审判职能作用为企业创新创业营造良好法治环境的通知》第5条规定，明确对机构以不合理收费变相收取高息的，参照民间借贷利率标准处理，即机构利率保护上限年利率不得超过开云 开云体育24%。民间借贷司法解释对于民间借贷利息最高保护上限进行了调整，即年利率由不超过24%调整为不超过全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍。民间借贷司法解释第一条已经明确借款不适用此解释，故机构借款纠纷并不受（LPR）4倍保护上限的规定。

　　江口法院副院长朱洪艳：根据《最高人民法院印发关于进一步加强审判工作的若干意见的规定》的相关规定，法院判决借款合同纠纷时，支持贷款人主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用不超过年利率24%，对超出部分不予支持。

　　铜仁中院副院长杨锐：遵循《最高人民法院印发关于进一步加强审判工作的若干意见的规定》的精神处理。

　　铜仁中院民二庭庭长张金勇对《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）进行解读。首先，介绍了该批复的前世今生、历史沿革。其次，从公司能否认定为商品房消费者，二手房、商铺、写字楼、商住两用房、车库车位能否认定为该批复中的商品房，以居住为目的如何定义进行分析论述。其认为：公司或组织以单位名义购买，已分配给职工个人居住的，可认定为消费者。二手房不属于该批复中的房屋，不享有优先权。写字楼和门面房具有经营性质，不属于批复中的房屋。而商住两用的房屋，有居住属性，可以认定。车库车位是为满足业主基本生活所需，也可认定为批复中的房屋。再次，从法律适用上阐述，购买现房能否享有该优先权；房屋有实际交付可能时，价款返还请求能否优先以及消费者主张的利息、违约金能否优先；商品房消费者返还请求权优先权利是否只局限于案涉房屋还是及于房开企业的其他财产。其认为：商品房消费者优先权的预设前提为期房，购买现房不享有优先权；对无实际交付可能，应以逾期后合理期限（如2年）内无政府、第三方纾困确保交楼的情形上，予以认定。对于房屋有交付可能的，消费者的价款返还请求权，也就不具有优先性。对于消费者主张的利息、违约金能否优先，参照建设工程价款优先受偿权中未包含利息、违约金，故对此也不应享有。对于商品房消费者返还请求权优先权利，支付的价款可能存在被开发商挪用而未用于施工建设的情形，优先权利宜及于开发商名下的全部资产。

　　德江县法院院长田孟华点评：张金勇庭长有丰富的司法审判经验，其从理开云 开云体育论、主体、客体三个维度对该批复意见进行解读，全面系统，视野广阔，论证有力，逻辑严密。为我们在处理该类纠纷中准确把握法律要义提供了重要参考。

　　铜仁中院副院长杨锐对本期司法沙龙进行总结，今天讨论的问题是基于部分基层法院的要求，我们通过这种形式集思广益，统一认识。 今天的讨论很活跃，大家都踊跃发表了意见，部分意见或较仓促欠周延。 下一步，我们经过审慎的研究后作出解答供大家在审判中参考。 感谢碧江法院为本期梵净司法沙龙的召开作了精心的筹备和保障，欢迎其他基层法院踊跃申办梵净司法沙龙。

　　梵净司法沙龙创办至今已举行了五期，沙龙在营造铜仁两级法院学习氛围，开拓法官视野，拓宽司法公开渠道，展示人民法院形象和人民法官风采方面取得了积极成效。我们继续努力，把梵净司法沙龙打造成一张亮丽的司法名片。开云APP 开云官网入口开云APP 开云官网入口