开云APP 开云官网入口开云APP 开云官网入口开云体育 开云平台开云体育 开云平台随着物业的普及，物业管理成为人们吐槽的对象。“干啥啥不行，收钱第一名”，“花钱请个妈”等等，几乎成为“物业公司”的总体形象，有的业主甚至以不交物业管理费来表示抗议，引发许多的纠纷，连绵不断。业主不满意，物业公司大倒苦水，社区调解苦不堪言，没有一方满意。
物业公司看起来与工厂、农场没有两样，都是企业，具有法人资格，但所从事的内容是服务，看不见、摸不着没法量化，完全不同于工厂、农场的实物生产，看得见、摸得着，可以量化。
摸得着、可以量化，可以用“公平、公正”的等价交换原则来调节“买与卖”之间的关系，一切有据可依，自然天成，不会产生太大的分歧。遇到“摸不着、没法量化”的服务，等价交换原则失去效力。
没人能够讲清楚“绿化到什么程度算好”，也没人做到“维修多长时间”算及时，至于“提升物业价值”更是“牵强附会”与胡说八道。
再好的物业，顶不住“学区房”的价值，再茂盛的绿化，架不住“交通便利”与“生活设施齐全”的闹市。物业公司存在的价值存疑。门卫吗？好像安全责任承担不了，卫生绿化吗？请几个临时工也能够顶事，维修及时吗？无论是楼面、电梯，还是水电气、仪器仪表，无一不是专业公司干的事，剩下还有什么？调解邻里纠纷，社区、街道干的事，制止“高空抛物”、承担消防责任等等，什么都无能为力。“干啥啥不行，收钱第一名”的头衔，看来不是“浪得虚名”。
物业管理究竟该怎么做，才能够达到多方满意？本文从服务业的角度，提出未来“物业管理”该怎么做的具体模式，算作是“物业管理的出路”吧。
“东方之珠”世界文明，但地盘狭窄、人口众多，决定着向空中发展，才能够满足众多人的居住需求。高楼林立、人口密度高，经济繁荣，世界有名。与此同时，问题也产生了，拔地而起的高楼，总得维护，那么多人居住里面，总得有人去解决生活的方方面面。
然而，地盘狭窄，注定没有足够的服务场地让服务业充分发育，也就找不到各种各样的服务来解决高楼的各种各样问题，阻碍高楼的发展，间接地妨碍了赚钱。为推动高楼的发展，于是沿袭宗主的“物业公司”，以解决高楼的基本问题。
楼盘越修越高，土地的“溢价”就越来越多，财政越发充盈。不仅坚定了当局信心，物业公司也是越发理直气壮。没有物业公司，高楼发展不了；没有高楼大夏，财政充裕不了。影响到物业管理政策，也发生了偏离，安全等等责任，承担不了，只好分散到警察、消防、专业公司去，于是出现责任与权力不对等的怪现象。
收了物管费，却不承担任何财产损失的责任；水电气、电梯等等出现问题，那是专业公司的责任；给排水设施、树木断损、邻居吵架等等，一般都是自然与社会现象，不可抗力，阻止不了。没有任何责任的物业公司，收起费来却一点也不含糊。断水、断电常用手段，阻止出入偶有发生，上诉法庭也不少见。
任何一种情况出现，业主都拿不出证据，只有自认倒霉。因为服务是无形的，很难建立起直接的联系，也就没有证据的效力。但业主不交“物管费”却证据却戳，房产登记、合同、进出记录、水电气使用等等，都可以形成证据链，业主逃无可逃，只有败诉的份。
业委会也好不到哪里去。锣齐鼓不齐的业主，如同一盘散沙，看起来堆头大，一点用处都没有，如受尽冤枉的小媳妇，四处喊冤，没人“张识”。
如此一来，病垢、吐槽、发泄等等，此起彼伏，只是都解决不了问题。反而是赚钱心切的管理者，需要“支柱产业”的实惠，一触即拍，顺理成章在内地蔓延开来。
没人说得清楚服务，也就找不到任何依据说的好与坏，偷工减料的行为必然发生。年轻的与年老的保安，两者的费用完全不一样，并且还分辨不出来，从降低成本出发，就是一种必然行为。养护难度高与养护难度低的植物，两者之间的费用差异巨大，而感觉到的差异很小，没有理由不选择小的等等。人们感觉到的服务越来越差，却想不到，“偷工减料”的行为随时都在发生，累积起来，服务不下降才怪。
责任转嫁了，剩下的都是霸气，业主无可奈何。被盗了，物管已经帮报案了，还能够怎么样；电梯停了，已经电话通知了维修公司，就在来的路上，耐心等吧；水电气、网络等等，那是专业公司的事情，这里备用得有联系方式，请自便。还剩下什么？楼上漏水、楼下遭殃，业主自主协商，物管不便间入业主之间的纠纷；声音大扰民，已经打了招呼，制止不了等等，在这些非常好的服务态度后面，等待业主的就是一脸的无奈。
其实物管也觉得冤枉。没有城管的执法权，制止不了摆摊设点，真要动点手，免不了报警、投诉，还不如暗中收点摊位费，维持表面上的和谐；没有警察的权利，对业主的财产损失无能为力，真要斗起硬来，还要与业主发生纠纷，左右都为难，还不如得过且过，相安为度。
街道的各种任务，不执行过不了坎，执行要耗费人力、物力与财力，还不会得到业主的认可，苦不堪言。至于发生盗窃、消防、水灾、安全等等事故，没有任何关联，仍然要接受处罚，好不无辜。
出现任何问题，业主会觉得物管的服务差，物管说业主的素质低，互相指责，又互不先让，最后发展成为仇敌。有的以服务差，不交物业费作为抵抗。问题是行不通，任何物管个人的行为，都是对所有业主的服务，绝成不了部分业主拒缴的理由。那就相互埋怨下去吧，反正要开除物管公司是一件非常困难的事情，业主没有“家园”的概念，一盘散沙，好歹物业还是一个集体，看谁斗得过谁。只是“斗”成了常态，业主过不安身，物管也别想舒服。
为了增加点收入，弥补物业费过低的尴尬，收点广告费、提高点车库周转率，卖点口岸费等等，还要备受责难，与种种黑联系起来，喊一声“怨”不为过吧。因为物管也是由人构成的，也要提高点收入，以应对日益高涨的物价、房价和价值（工资那么低，谈个人价值似乎很扯旦。同样物管公司也需要公司价值，没钱还是扯旦）。问题是，一提到涨物业费，没有不是怨声载道的，难乎其难。
真正“家园”的概念，绝大多数的业主都没有体验过，自然没法想象，美好“家园”如何得来。但只要懂得服务，这一切唾手可得，没那么难。
服务业是大众参与的行业，大众参与进去，服务业才会兴盛；参与不了，繁荣不起来，业主与物管都要受到伤害，不会有赢家。
参与进去就有决定权，就有影响与改变环境的机会。如果环境都能够按照人们的意愿在改变，人的积极性被调动，一切就好办了。积极性是办成事务前提条件，没有兴趣，不关心，剩下牢骚的份、指责的份，还能够有什么好的发展环境。
在物业管理中，业主能够决定什么？除了套内那点可伶面积，离开墙面半毫，都没有任何决定权。决定不了外面的绿化、道路、门卫、车库等等一切，爱不起了。家园并不仅仅那点套内面积，还要进出，还要与人交流，还要很多的社会环境设施。
物管公司决定了一切，同样也阻断业主之间的交流，违背了人是社会动物的原始属性，将小区变成冷冰冰睡觉的地方，人舒服不起来。
看传统的街区，建筑低矮，没有物管，但人们交流频繁，东家长西家短，其乐融融。背后是人们看不到的互助服务，招呼一声，或许小孩就有人帮看护，老人就有人陪聊天，家中的难事就有人帮助解决，一切的一切，都在互助服务中，构筑起精神的家园，没有人不眷顾。只要有一定的收入来源保障，就不存在教育、医疗、养老等等系列问题。
所以，互助服务是构筑“家园”的起点，也是物业管理的根本出路所在。那么多打着美好“家园”的伪物业公司，没有一家开启了家园的起点，还催生大量的社会问题，叫“好”未免自欺欺人。
搬入楼房，邻里关系逐渐淡薄，乃至老死不相往来，互助服务消失，等着人们的是，人情冷暖，世态炎凉。老人死在家中，长时间无人发现，小孩饿毙偶有发生，办任何事都得请客送礼，苦不堪言。
楼越来越高，物管公司越来越大，看起来越来越现代，其实背后是人们不懂服务，没按服务规律办事，受到经济规律惩罚的结果。老辈人体验过，有很深的怀旧情结，不喜欢高楼大夏，但讲不清楚原因；新辈人没体验过，认为社会本来如此，尔虞我诈各自忙，留待空房独疗伤。别墅也好不到哪里去，不过是窗户外多了几十平方米的自由，之外，一样是看得见的墙和看不见的墙，将人隔开，不是牢笼，胜似牢笼。到别墅去调查吧，听听老人们怎么说，没有家人陪伴，没有街坊们闲聊，没有人们之间的举手之劳，有钱也孤独、寂寞与无助。
社会进步不可阻挡，但要懂得规律、顺应规律，才能还原人的社会本性，将物业与进步、发展和谐统一起来，打造出理想家园，没有之一。
服务规律很简单，就是服务有形三要素的有序变化，衍生出来的服务机制，决定与调节所有服务的成败，是人们摆脱不了的服务经济规律。
开餐馆，顾客越多越好，因为餐馆是固定的，厨师也是固定的，只有顾客变化越多、越频繁，收入才越多，效益才越好，老板、厨师、顾客都满意，这就是三要素变与不变的关系。反之，门可罗雀，老板赚不了钱，厨师工资低，顾客没地方解决问题，一损俱损。人们用生意兴隆来祝贺开店的，却没有人形容种地的，更没人比喻打工的，皆因是不同的产业，有各自的特点和规律在起作用，违背规律必然受到规律的处罚。
小区是不动的，稀缺资源、独一无二，搬离就不成其为小区；业主也是不动的，通常称为业主的不动产，离多远还是业主，跑不了也动不了。再来一个物管公司，如果还是不变的话，三要素的固定，注定产生不了服务机制，决定家园幸福不了。
单位内部食堂，再好都会“烦”，没有新鲜感。能够持续下去的唯一原因是补贴，不吃可惜，背后缺失的是服务机制，离开补贴寸步难行。
物业公司同样如此，开始收取物业费的时候，再怎么高，收就收了，后面要涨价的话，怨声载道，寸步难行。因为涨价就是一种减少补贴的行为，让业主增加支出，无异于单位减少补贴，不闹才怪。大量的物业公司采取不涨价的做法，私底下却玩起了偷工减料的把戏，沦为怪胎不足为奇。
没有好的收入发展不了，偷偷摸摸减少支出又备受责难，如果算物价上涨，货币贬值，难以为继是必然趋势，客观需要新的物业制度，还业主们一片天地，美好家园才会落到实地。
物业管理的出路在于，遵循服务业规律，从要素变化中，建立起服务机制。服务机制才会让管理方、业主、社会多方受益。出路非常清晰，让物管变起来。
服务的社会化、专业化发展，已经逼迫大量的物业公司，尽可能采用服务外包，以减轻人员负担和提高服务水平。也就是说，社会化的专业公司取代物业公司的所有服务，完全成为可能。
保安公司、清洁公司、绿化公司、水电气、网络等等系列公司，都可以承担小区绝大多数的基础服务，不仅比物业提供的更专业，服务更好，费用更低，而且具有竞争机制，不行可以更换，换起来也很方便，只需要一纸合同就行。当然，垄断的换不了，有无物管公司都是它。
指定一个人来协调这些公司，代表业主处理相关事务，小区一样可以维持运作。这是物业公司消亡的前提，也是新制度产生的社会基础。
服务业的巨大发展，支撑大量的职业个体，摆脱资本的束缚，成为社会自由职业个体，为新物业管理准备好了人才。医生在从事职业，同样也可以摆脱资本，开私人诊所，成为个体职业者；厨师从属餐馆，也可以变成家庭厨师；园艺师从属绿植公司，也可以承揽园林的绿化等等。物业公司中的职业经理人，同样可以成为小区业主的“管家”，为业主打理一切事务。
把专门打理物业的职业经理人，上升为制度，在《物业公司管理制度》中明确，具有相关职业资格的自然人，可以承接小区物业管理，新的“物业经理人”制度就产生了。
“物业经理人”、“物业公司”虽然与业主委员会的关系都是雇佣，但性质发生了根本变化。物业经理人与业委会是从属关系，一切受业委会支配，不会出现对立。就算出现对立，解聘一个人与解聘一家公司，其难度完全不一样，再加上所有服务都是专业公司来承担，不会出现服务停止引起的小区混乱，业委会真正当家作主的时代就来临了。
物业公司与业委会是平等关系，什么都要协商，加上物业公司是整体，优于业委会的联合，势力高下立见。历史上，集权打败联合的案例比比皆是，业委会谈当家作主谈何容易。如果再加上纠纷，物业公司可以终止服务，引起小区混乱，逼迫业委会就范，熬成婆的业委会，还不一样摆脱不了小媳妇的命。
物业经理人制度理清了房地产商与业主的关系。没有业主之前，小区是不会存在业委会的，只好由房地产商自办或指定物业公司来打理基础服务。
物业公司于是干起了很多不清不楚的事情。比如办理交房事务，到底是从开发商哪里接受，还是物管哪里，从来都不清不楚。接下来更多的不清不楚，有问题可以推房产商，开发商可以推物管，推来推去，没完没了。但不管怎么推，费用一分不少。接不接受都存在物业费，业主拖不起；装修、搬运垃圾、进出车库、完善设施等等，都要收费，业主惹不起；业委会不知道何年何月才成立，发不出自己的声音，业主等不起。等一切都受够了，想换物业公司的时候，那就是你死我活的战争，业主雄不起。
物业经理人制度则非常清楚。没交房前，物权属于开发商，并承担相应的费用，业主可以等。加上协议约定的交房义务期限，是开发商等不起，业主由被动变主动；基本服务由专业公司承担，开发商请还是业主请，没有多少区别；只要有少数业主入住，就可以成立临时业委会，聘请物业经理人处理过渡期间的所有问题；过渡期间，开发商移交一户减少相应承担的基础物业费用，一点都不影响物业的正常运行。待业主超过一定比例，再成立正式业委会，过渡非常平缓。变更专业公司也非常简单，业主临时当几天保安乱不了，绿化少几天死不了，电梯几天没有看护坏不了。等等的一切，都能够让业委会真正成为决定小区命运的主宰。
以上都是真正看到好处的地方，还有很多看不见的好处，现以案例的形式，概述物业经理人制度的全貌。
购买专业公司的服务就那么十多项，有的一年甚至几年签一次，工作量不会太大。物业经理人可以有大量时间来处理小区内部事务，让所有业主享受新制度的好处。
东方富豪，化重金在美国高档社区买下豪宅，希望融入西方高端群体，过上上等人的生活。入住的时候，自然高朋满座，好不热闹，可第二天物业经理人就找上门，告知违反业主公约，需要约束自己的行为。富豪觉得，在自己房内，别人管不着，自家的草坪，打不打理与别人无关，街边的垃圾桶，不是有专门的清洁公司，漏点在外有什么关系，依然我行我素。不久就接到法院传票，经过一番理论，被法院裁定，禁止白天出入社区。富豪闷闷不乐，不久低价出售物业，搬出社区。
这个案例表明，业主的不文明行为，需要有人来沟通与提醒，没有提醒，很容易影响到他人。业主之间的直接沟通，不仅很难达到目的，还会引起误会，挑起业主之间的矛盾，不利于业主间关系的融洽。由物业经理人充当媒介，能够很好地避免问题的发生，不仅维护了业主公约的群体意志，更大的意义还在于，乡规民俗，法律管不了的“道德”，也有了约束的可能。大量的判例，都有尊重乡规民俗的先例，这也是业主公约之外的意义，值得人们思考。大量乡规民俗进入法律约束的范畴，没有小区不会秩序井然。
日本人新入住一个地方，都会带点小礼品或太太制作的食物，到邻居家拜访，希望得到邻居们的关照。或许人们只认为是日本的风俗习惯，从服务业的角度看，这是互助服务的开始。
干什么工作，起码对该行的信息了解很多，背后的含义是，在这行可以帮助邻居们咨询、了解更全面的东西，甚至提供一定的帮助。太太购买的礼物，或自己制作的礼品与食物，如果是购买的，表明家里人动手能力比较差，需要得到邻居的帮助。如果是制作的，表明具有这方面帮助邻居的能力，可以帮助别人。家中有老人、小孩、亲戚、朋友等等，都可能展示具有这方面的希望与需求。
小小的一次拜访，就能够将我能够帮助干什么，以及需要别人帮助的展示出来。邻居遇到这方面的问题，可以登门请教与寻求帮助，你有什么需要帮助的东西，也可以从了解邻居的情况，找到可以帮助你的人，互助服务就开始了。
或许有人讲，现在互联网那么发达，完全不需要这些，直接发布信息即可。如果这样认为就大错特错了，因为互联网是感觉受限的沟通工具，交流再多，都建立不了互信。没有互信，就没有互助服务。
一个小区的业主很多，几千上万，登门拜访完全做不到，但物业经理人可以从中挑选出有用的目标，供选择性拜访，也可以推荐其他业主来拜访，互助服务的条件就具备了。邻居之间的你来我往，恢复了“人的社会属性”，一切美好就可能发生。当我们对身边事、物产生美好记忆的时候，家园就打造出来了，这才是物业管理的最高境界。不是高楼表面的富丽堂皇，而是里面人的人情冷暖。
日本电影感人，太多的都是做邻居的时候，你来我往的帮助，建立起人世间最美好的记忆，哪怕今后分隔千里，也会千里迢迢赶去，参加一个名不见经传老太太（老头）的葬礼，背后的决定因素，正在于此。
高层建筑，底层与高层面积比例严重失衡，导致服务场地狭窄，没有足够的场地支撑服务的发展。影响到服务业，种类稀少，满足不了人们对服务的需求；聚集不了人气，收入不高，经营压力大；限制了人与人之间直接的交流，扼传统文化的传播，是现代社会感情脆弱最直接的罪魁祸首。
人性不足是现代建筑最大的弱点，但人性与场地、设施之间的关系，开发商并不清楚，只有依靠专业的物管提供。只是现有的物管，不具备现代服务业知识，没法从服务业的高度看待物业，自然提不出合乎服务业需要的建议，表现出来，就是冷冰冰的高楼大夏，和缺乏人性的钢筋水泥。
实行物业经理人制度，可以强化物管的服务意识，进而培养出服务精神，支撑美好家园的建设。物业经理人既可以从开发源头影响开发商，也可以利用现有物业资源进行整合，空间很大，任何建议都会体现高度的专业化。以后还会对街区、街道、县域，发挥决定性影响，让现有的物管公司望尘莫及。开发商、业主以及街区，都能够从中获得益，多方共赢，才是好的制度设计。
房价那么高，没能力也必要购买大面积，用于聚会，但互助服务的发展，又离不开几十人的小型聚会场所。如果房屋设计的时候，事先考虑“人流”的公共空间，或者利用现有条件进行改造，一样可以达到目的，家园建设的基础就完备了。人性与场地、设施之间的必然联系，为物管的“有为”拓展出无限空间，也为业主生活的丰富多彩提供可能。
上百人的聚会场所没有必要，因为人与人之间的交往，情感较深的不会太多，拐弯抹角的联系，凑在一起，未必有好的交流。
互助服务也并非人们理解的大事、难事、伤心事，而是鸡毛蒜皮，举手之劳，顺便的手边事。再说，没有一定的感情基础，也不会随便向外人吐露，发生不了。但是，互助是润滑剂、催化剂，拉近了情感距离，增进了互信，为所有业主关系融洽，提供了现实的途径。拒绝别人的帮助，无异于将自己封闭起来，伤害自己，也损害社会。所以，条件的支撑，专业的引导，把人与人之间情感的墙去掉，才是构建和谐的唯一出路。现代任何高科技都做不到的事情，互助服务能够轻易做到，这就是物业管理的精髓。
接受帮助，一点小礼品、一束鲜花、几句感激的话语，都能够展示业主之间的融洽。如果时间有限，也可以来个“美食表演、娱乐制作、特色分享等等”小聚会，间接答谢人们的帮助，示范效应会进一步放大。不仅展示小区业主之间的良好关系、道德修养，更展示社会“知恩图报”的良俗，在城市的各个角落绵延，生生不息，物业的顽强生命力就铸锭了。
四、“物业经理人制度”是一种超越物业管理概念的社会管理制度，远不是人们想象的那样狭窄。
一般人都会以为，小区大门内是物业管理的范围，大门以外，街道、绿化、道路、警察、城管等等，都与物业无关，事实并非如此。
了解美国“阶层文化”的人都清楚，决定美国社会的基础是阶层。大到政策、发展、城市规划，小到街边警察的薪水，都是由阶层决定的。无论谁上台与下台，都改变不了，这就是阶层的力量。但很少有人知道，阶层是怎么来的。
答案来源于小区的业主公约。业主公约将收入相近、价值观相似、行为方式相同的人群，从浩大的城市群体中分离出来，相同、相邻、相近居住在一起，形成巨大的阶层群体，从而衍生出阶层文化。其他任何渠道都没法办到，具有唯一性，有兴趣的朋友可以进一步研究。
如果每个人一票决定一个城市的走向，拥有巨大群体的阶层就是巨大的决定力量。所以，无论政治家还是娱乐明星，无一例外都得深入社区，义工、义演还是拉票，都是获取民众支持的唯一渠道，没有之一。
如果缩小到社区、街道、乡镇、县域，没有政治家、娱乐明星，那又是什么人呢？就是物业经理人，代表阶层参与地方事务决策与管理。有人脉资源支持，只要选举，没有那股力量能够阻止；只要提改进的办法，没有那个专家有物业经理人提的那样具体，那样贴近老百姓，那样易于操作与可行。换句话讲，物业管理的概念，不再是小区门内的范围，还包括小区外面的街道、环境，以及管理与维护这些的人。
物业公司无法办到，永远都是社区、街道的小媳妇，对内耍点小泼，对外软弱无力。因为“对内耍点小泼”得不到业主代表的阶层支持，对外硬不起来，因果使然。
费用最低的管理模式。小区养一个物业人员非常简单，打理多个小区事务也不是难事，不会产生不明不白的费用。专业公司之间的竞争，明码实价，只会越来越低，不会越来越高。不行还可以换，并且很多费用直接到户，不会产生纠纷。加上业委会直接把控不多的经费，机制决定，是费用最低的物业运行模式。
服务最好、最全的制度。业委会下面，可以设立“义工”服务队，具体处理日常维护，以及现在人们无法想象问题。比如绿化、清洁、巡查等等，就是日常维护。小孩看护、爱好培养，时间银行、职业相长，直到居家养老，就是现代人无法想象的事情。但只要具有服务的眼光，这一切都是水到渠成，必然发生的事情，学点服务业，眼界才开阔。
人员来源很广。有爱好的业主，政治人物、娱乐明星的深入生活，法院判决的轻微罪人，也可以包括艺术家、社会理论研究者、酷爱体验生活的年轻人等等。因为，“物业经理人制度”打造出的，不仅是物质上的安乐窝，还是人们精神上的家园。不理解“精神家园”的核心内涵，号召力、灵魂改造、艺术创造等等，全都是扯旦。