物业管理是指由专门的机构和人员,依据合同或契约,对物业及其附属设备设施,周围环境等实施统一的、专业化的、综合的经营管理,并向人们提供综合性的有偿服务,使物业发挥其使用价值,并使物业尽可能地保值和增值。
物业管理的管理对象是物,但服务的对象却是人。服务在市场经济条件下应是有偿的,要合理收费,实现以业养业。
物业管理是对物业开发、租赁、销售和售后服务等活动进行全过程的管理。房地产开发项目的规划、设计、施工、销售等环节,都可以实行物业管理。
物业管理的社会化指的是它将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。诸如:房屋、水电、清洁、保安、绿化等。使每位业主只面对物业管理公司一家,就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥,不需要再分别面对各个不同的部门。Kaiyun 开云实行物业管理犹如给业主找到了一个“总管家”,而对政府各职能部门来说犹如找到了一个“总代理”样。因此,应该鼓励物业管理公司走向社会,承接管理其他公司开发的物业。同时,也应允许不同地区的物业管理公司实行跨省市、跨地区接管各种类型的物业,充分发挥物业管理社会化的优越性,以取得较好的管理效果。物业管理的社会化还表现在,它是一项由全社会参与的活动。
物业管理的专业化指的是由专门的管理企业通过委托合同,按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。所谓专业化,是指有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专业的管理工具和设备;有科学、规范的管理措施与工作程序。实行专业化管理表明这一行业已从分散的劳动转向了专业型劳动。
物业管理是一种企业化的经营管理行为。物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的,指的是通过组建物业管理公司对物业实行企业化管理和经营的过程,其核心是按照现代企业制度组建物业管理公司并运作。首先,物业管理公司应“真正成为相对独立的经济实体,成为自主经营、自负盈亏的社会主义商品生产者和经营者,具有自我改造和自我发展的能力,成为具有一定权利和义务的法人。Kaiyun 开云”这是适应社会主义市场经济体制的需要。其次,物业管理行为是一种企业行为。企业以经济手段为主,实行责、权、利相结合的经营责任制,这是在社会主义市场经济体制下,转换房地产管理经营机制的必然结果。
物业管理的属性是经营,它所提供的商品就是劳务和服务,但他们所推行的则是有偿服务、合理收费。这种经营型的企业化管理,可以减轻政府或单位的压力与负担,使各类物业管理公司走上以业养业、自我发展的道路,实现房地产业的良性循环。经营型的物业管理能够摆正主人和管家的关系,变政府部门行政性的终身制管理为企业经营型的聘用制管理,在这种机制下,就会形成有活力的物业管理竞争市场,促使物业管理的经营者必须以良好的经营与服务才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展,并实现优胜劣汰,使物业管理工作步入良性循环的轨道。Kaiyun 开云
物业管理是建管结合的纽带,它强大的生命力在这点上得到了充分的体现。人们常说,“三分建设,七分管理”,“物业管理的早期介入与后期跟进”都强调了管理的重要性。物业管理理顺并摆正了建管的关系,有利于发挥效益,使社会财富和人民的财产得到了保值、增值。
委托服务型的经营管理是指房地产开发企业自己组建物业服务企业,对其出售(出租)的房屋进行日常管理,并完善其售后服务。这类物业服务企业只拥有物业的管理权,而没有产权,仅仅是按合同或契约进行法制化、规范化管理。其职能一是对房屋及其附属设备设施的维护修缮,二是对小区绿化、治安、消防、环境卫生等提供管理服务。同时物业服务企业有权按照政府有关规定标准或管理协议规定收取一定的管理服务费,但不是以盈利为主要目的。深圳特区的大多数物业管理公司就是属于这种类型的。
自主经营型物业管理是房地产开发企业建成物业后并不出售或出租,而是交由下属的物业管理部门进行出租或出售以及售后管理服务。这种类型的物业服务企业不仅拥有经营管理权,而且还拥有产权;不仅具有维护性的管理职能,更主要的是为所管物业的出租经营,创造出一个良好的物业使用环境,以赢取雇主。