开云 开云体育开云 开云体育2002年到2014年期间，本人先后在本市本省全国大型物业企业任职总经理助理、副总经理、集团物业经理、执行总经理、总经理、代董事长等，负责过制度体系、三标体系、人力资源、品质监管、法律事务等方面工作。管理住宅、写字楼、学校、省级国家机关等物业类型，带队参观香港、深圳、广州、上海、北京、成都、西安等地的大型住宅、写字楼及商业等上百物业项目，带队品质巡查广州、三亚、南京、重庆、成都、西安、佛山、中山、惠州、河源等上百物业项目。

　　从事专职律师工作后，先后给物业企业、物业协会、住建系统、街道系统、社区两委、人民调解、广播电台等做过十几场关于物业管理、民法典等方面的专题培训讲座，为十多个住宅小区的业委会及筹备组进行培训、辅导及咨询，代理十多件物业纠纷案件，为数以百计的业主提供过物业方面咨询，多次接受过省市电视台、省市报刊关于物业行业的采访报道，为物权法（草案）、民法典（草案）、省市物业条例提出过数十条修改意见建议，在国家省市报刊发表过数篇物业管理类论文，就物业管理方面建议作为省政协年会提案。

　　本人经过数以百计的观察和测试，在全国率先提出公共水龙头流速每分钟2升的管理标准，写入几个物业公司的作业操作文件，多次与政府节水办、中国物协等交流沟通推广此节水标准。

　　我国物业行业已经历40余年，现有物业服务企业约10万家，从业人员约1000万人（居就业人数前列），管理物业300多亿㎡，服务小区业户8亿人，而且8亿人多半时间都在小区里度过，涉及物业资产几百万亿元（不含室内其他财产），物业行业年营收额迈进万亿元大关。

　　住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，是和政府联系服务人民群众的“最后一公里”。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行，事关社会和谐稳定，事关和国家长治久安。物业行业提供大量新增就业岗位，对做好“六稳”落实“六保”意义重大。住宅物业管理促进家庭财产保值增值，在社区疫情防控中发挥了重要作用。

　　2020年住建部、中央政法委等10部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，认为当前物业行业到了再审视和再定位的发展阶段，物业行业主要存在以下问题：对物业管理的领导有待加强；物业管理与社区治理结合不充分；业委会治理结构不合理；物业服务监管机制不健全。物业服务质量不高主要表现在：部分企业服务意识不强，行为不规范，乱收费，信息没有及时公开；企业规模化专业化集约化程度较低，服务内容单一，对人的服务兼顾不够；管理智能化水平低，线上线下服务融合发展不够，难以满足居民高效便捷服务需求。

　　物业行业存在的具体问题和根源在于：收费标准低，行业待遇差，社保缴纳少，留人能力弱，员工流动大，有些保安员清洁工待遇相当于国家最低工资最低加班费最低社保费的一半；遗留问题多，承接难查验，业主意见大，物业企业多为建设单位旗下的子公司、隔火墙、挡箭牌；业主、业委会、建设单位、物业企业、市政服务单位之间矛盾多，很多尖锐难以调和；物业企业数量多，经营规模小，竞争能力弱，抗险能力差，难以形成规模集约优势；物业管理不规范，基础服务薄弱，私吞经营收益，取消物业赶走物业的呼声一浪高过一浪；业主大会设立难，业委会弱乱散，业主利益受损，业主盼望成立业委会但又不愿出头露面参与工作；政府管理不规范、服务意识欠缺、支持力度不够，可以不客气地说物业行业存在问题的根源在于政府，政策不匹配力量不协调无法形成合力，缺乏强大的主导和监控力量；业主付费意识不强，企业降低服务标准，业主痛斥黑物业只收费不服务，物业抱怨业主刁民赖账不交费，造成恶性循环死循环，严重影响社区社会和谐发展；住宅小区是社会的细胞，很多违法罪案件就发生在这里，如受骗、贩毒吸毒、卖淫嫖娼、打架斗殴、非法传销、高息揽储、高息理财、假冒保健、非法入侵、高空抛物等等。

　　我国的粮油生产、粮油储备、银行、交通运输、邮政通讯、市政建设、房屋建设、供水供电、供气供暖、商业零售等等基础民生行业领域，都有国有企业大有作为的存在和作用，然而唯独涉及过半数国民身家性命的物业小区，涉及到社会和谐稳定的物业行业，却没有看到国有企业的存在和作为，恰恰住宅小区业主与物业企业的矛盾非常尖锐，业主犹如一盘散沙，的领导难以落实，物业企业既忍辱负重又胡作非为。

　　我们急需创新体制机制创新社区治理，充分发挥国有物业企业及基层组织在物业服务行业及社区建设中的压舱石、镇流器、缓释器和解压器的重大作用。

　　1、组建国家、省级、市级、县级大型国有物业服务企业，从事住宅小区的前期物业服务，把好承接查验、业主装修、保安服务、设施维护、专项维修资金使用等日常管理服务。

　　2、把所有民生住房（经适房、廉租房、公租房、回迁房等）、实行三供一业住宅小区，以及适用政府指导价的住宅小区的物业服务，都由国有物业企业接收管理。

　　3、组建由国有物业企业、社区居委会及小区业主等员基层组织，全面参与领导社区小区日常治理，把社会矛盾化解在萌芽之中，打赢构建和谐社会建设的攻坚战。

　　4、在大型国有物业企业组建过程中，积极吸纳骨干员工参股入股，也可以实行“全员参股持股”制度，打造全民混合所有制企业和员工主人翁地位的典范。

　　5、落实民法典有关规定精神，支持业主自治自管，探索和创新业主大会和业委会直接对小区进行物业管理服务的治理模式。

　　6、政府要大力支持大型国有物业企业，尤其是对于实行政府指导价收费的物业项目，因为费用限制严重影响到政府制定的物业服务标准的实现，比如员工社保无法缴纳、最低工资标准无法实现、正常加班工资不能兑现等，政府预算资金必须予以财政补贴。

　　7、大力吸纳退役军人，组建国有保安公司，接管住宅小区的秩序维护工作，为社区安全和谐保驾护航，也为退役军人有一个良好的就业安排，同时也构成是我国预备役的力量源泉。

　　作者：雷应利，理学学士学位、管理学硕士学位，中级职称，陕西静远新言律师事务所资深合伙人、咨议委员会主席、执业律师，政协陕西省立法协商法律专家组成员，民盟陕西省法制委员会委员，民盟高新基层委员会第七支部主委，中国物业管理协会法律政策工作委员会委员。返回搜狐，查看更多Kaiyun 开云Kaiyun 开云