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　　“物业”壹词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土

　　地上的建筑物形式存于的不动产。“物业”壹词于国外,特别是于东南亚地区是作为房地产

　　物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产,也可指单元性的建筑物。物业有大小之

　　别,它能够根据区域空间作相对分割,整个住宅小区中的某住宅单位可作为壹物业,办公楼

　　关于物业的内涵,国内各类著述的提法至少有几十种,概言之,主要包括以下要素:

　　(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。

　　由此观之:单体的建筑物、壹座孤零零的不具备任何设施的楼宇,不能称之为完整意义上的

　　世界上每个事物均有自己的属性,物业也不例外。分析和把握物业的属性,对于我们了解物

　　业和物业管理的本质,掌握物业管理运作规律,搞好物业管理有着十分积极的意义。

　　物业的自然属性又称物业的物理性质,是指和物业的物质实体或物理形态相联系的性质,它

　　物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物,其基础

　　总是建筑于土地之上,成为土地的附属物,土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此,

　　于经济发达的社会,物业多为土地和建筑物的统壹体,兼有土地和建筑物俩方面的物质内容。

　　当然,对于不同的物业,其二元组成的比重有所不同。例如,从总体而言,物业的建筑面积

　　和土地面积的比值于城市就高于乡村,于经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的

　　二元性,是其他任何商品均不具备的,它决定了物业必然兼有土地和建筑物二者特有的各种

　　物业的有限性,从根本上来讲,是由土地的有限性决定的。天然的土地有限,用作兴建建筑

　　物的优良建筑地段更有限。人类只能于有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、

　　物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限,随人着口的增加和经济的发展,人

　　类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣,于农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条

　　件,于城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由

　　于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同,形成了物业形式的多样性。每壹

　　建筑物均是单件产品,它们于类别、品种、规格、结构、式样、外观,以及年代等方面,均

　　物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某壹物业从偏远区位移动

　　到商业中心,即使人们将地上建筑物和土地相分离,也只是改变物业用途,不能移动法律意

　　物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毁灭性,而建筑物则可能灭失或逐

　　渐损耗,直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物壹经建筑完成,

　　于正常情况下,其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年,可供人们长期使用。所以,物业

　　既能够壹次性出售,也能够通过出租的方式零星出售,边流通边消费;其价值能够壹次收回,

　　物业的配套性,是指物业以其各种配套设施,满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物

　　业不能满足人们的各种需要;人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐

　　物业的社会属性能够从俩个方面来研究:作为壹种商品,物业具有经济属性;从这壹商品的

　　生产关系和财产关系的调整及归属来见,物业具有法律属性,即物业权属问题。

　　首先,物业的经济属性表现为它的单壹商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和商品

　　经济决定的,它具有几方面的实质性内容:物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以

　　实现的,物业的买卖、租赁、抵押,土地使用权的出让和转让,均是体现物业商品性的具体

　　方式;物业的开发建筑、运营管理均是商品经济活动,必须遵从价值规律这壹最基本的经济

　　运行规律;物业的分配和消费,即便是非盈利性的,也无不充斥着商品的行为,奉行着“商

　　品—货币”的规则;参和物业开发建设、运营管理和消费的人和人之间的关系,本质上是壹

　　其次,物业的经济属性仍表现为它的供应上的短缺性。物业于供应上的短缺,壹方面表现为

　　再次,物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值,这已经为越来越多

　　的人们所认识。应该见到,物业的增值是壹种长期的趋势,而不是直线式的运动。从某壹时

　　期来见,物业的价格可能有升有降、上下波动;但从长期来见,它无疑呈现出于波动中上扬、

　　最后,物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性,也因为物业是关系

　　到国计民生、社会稳定的重大问题,更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转

　　换过来的,政府于宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表当下:壹是为了维护土地的社

　　会主义公有性,合理保护、开发土地资源,实现城市经济、社会发展目标,科学、合理地规

　　划、建设城市,且和城市的远景发展需要结合起来,政府通过各种政策、法令、法规,从宏

　　观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等;二是物业建设是壹个系统工程,

　　涉及许多关联的法律、法规、政策,也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例;

　　三是作为物业本身,其管理也有壹个法律和政策的约束、规范的过程。《城市房地产管理法》

　　物业的法律属性集中反映于物权的关系上。房地产物权,于我国是指物权人于法律规定的范

　　和购置其他商品不同的是,购入物业就意味着购入壹宗不动产之所有权(物权),而且,物业

　　的所有权不仅是壹项单项权利,而且是壹个权利束,拥有多项权能,如租售、抵押,形成壹

　　个完整的、抽象的权利体系。于这壹权利体系中,各种权利能够以不同形式组合,也可以相

　　互分离,单独行使、享有。显然,房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。

　　“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用,三者之间有着密切的联系。

　　“房地产”壹词有狭义和广义俩种解释:狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。这

　　些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上和房屋和屋基地紧密结合的

　　土地。广义的房地产是指全部土地和房屋,以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。从法

　　律意义上说,房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存于形态的财产。这种财产是指寓含

　　于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权、租赁权、

　　“不动产”壹词译自英语realestate或realproperty。于英语中,realestate具体是指土地及附

　　着于土地上的人工建筑物和房屋;realproperty具体是指realestate及其附带的各种权益。房地

　　产由于其位置固定,不可移动,通常又被称为不动产。从广义的“房地产”概念来说,“房

　　地产”和“不动产”是同壹语义的俩种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和

　　土地作为物质载体,而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这壹独特属性,但俩

　　所指者乃同壹对象。英语中,realestate和realproperty可互译互称,俩者关系可见壹斑。

　　从之上的分析能够见出,“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有内于的紧密联系,然

　　(1)称谓领域不同。就壹般情况而言,“不动产”是民法惯常使用的词汇,“房地产”则是经济

　　法和行政法及商事实务中较常用的称谓,而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概

　　(2)适用范围不同。“房地产”和“物业”于某些方面可通用(如基于狭义房地产概念),但“物

　　业”壹般多指壹个单项的“物业”单位(如单项的房产、地产)或壹个独立的房地产公司(也称

　　“物业公司”);而“房地产”是指壹个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此,从宏

　　观的角度来见,壹般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不能够“物业”代替,“房

　　(3)概念外延不同。壹般而言,“房地产”概念的外延是包括房地产的开发、建造、销售、

　　售后管理等整个过程。“物业”有时也可用来指某项具体的房地产,然而,它只是指房地产

　　的交易、售后服务这壹使用阶段或区域。所以,俩有者宏观和微观之别,有全体和部分之差。

　　基于上述分析,“物业”这壹概念的定义可界定为:物业是指已建成且具有使用功能和经济

　　效用的各类供居住和非居住的屋宇及和之相配套的设备,市政、公用设施,屋宇所于的建筑

　　地块和附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为:住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业

　　物业管理作为房地产市场的消费环节,实际上是房地产开发的延续和完善,是于房地产开发

　　运营中为完善市场机制而逐步建立起来的壹种综合性运营服务方式。物业管理既是房地产运

　　营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的壹环,于国际上十分流行且获得了

　　关于物业管理的定义,壹种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指壹切有关房地产开

　　发、租赁、销售及售后的服务;狭义的物业管理,其主要任务是楼宇的维修养护,以及管理

　　好各层的机电设备和公共设施,仍包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫

　　另壹种说法是根据英语的多种译法,概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接

　　用“物业运营”壹词来替代“物业管理”,以示和传统的房地产管理的区别,或和企业管理

　　当下壹般的说法是,物业管理类似于房地产管理,但比房地产管理范围更广泛。这个范围是

　　向横发展、向后延伸、向周边拓展,管理范围包括机电设备维修、如清扫、治安保卫等服务

　　综上所述,物业管理是指物业管理运营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理和服

　　务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范

　　化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环

　　(1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指于建或已投入使用的物业,即楼宇。

　　(3)物业管理的属性是运营。物业管理被视为壹种特殊的商品,物业管理所提供的是有偿的无

　　(4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能,且使其保值、增值的作用。

　　(5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理,融管理、服务、运

　　(6)物业管理的基本要求是统壹管理和协调,既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统

　　(7)优质的物业管理和社区服务相结合,为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。

　　(8)就法律属性而言,物业管理是具有中介性质的信托管理,通过壹定的契约,规定相关各方

　　壹般来说,管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针,达到设定目标

　　运营管理合起来讲,也可理解为企业决策和执行决策。运营和管理是俩个不同的概念。其主

　　要区别是:其壹,运营着重于经济活动的总体和长远规划,管理着重于支配当下的经济活动;

　　其二,运营要于经济单位或组织和整体、全局之间进行纵横向协调,管理只组织经济单位或

　　组织内部和产销的协调;其三,运营决定方针、目标和要求,管理实现方针、目标和要求。

　　物业的运营是指物业开发、生产、销售的决策。可是,这些进行物业的、生产、销

　　售的单位或组织,也需要内部和产销的管理,因而构成运营性的管理。这里包括作为甲方的

　　营销的房地产企业的运营性管理,也包括作为乙方的建筑单位和企业的运营性管理。

　　物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。可是,

　　以管理工作为主的物业公司,也需要管理性的决策,因而构成了管理性的运营。比如,物业

　　管理的运营就需要筹措资金,而每壹家物业管理公司更少不了总体运营性的规划。从这个角

　　度上说,管理性的企业运营的含义,壹是指其组织管理的过程中也需要决策,二是指其管理

　　内容中有运营性的业务。比如,物业管理公司搞经纪、中介、营销、租赁,甚至是为了管理

　　而开展营销、出租物业等业务。这些均不改变物业管理和管理单位的性质。因此,以“物业

　　近年来,物业管理要企业化,已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同,且逐

　　步实施。所谓物业管理企业化,就是物业管理公司按照现代企业制度的要求,自主运营,自

　　负盈亏,自我发展,自我约束,成为具有独立法人地位的经济实体。可是,应注意物业管理

　　和工业企业管理的区别:其壹,产业性质不同。物业管理是第三产业,工业企业属第二产业。

　　其二,管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品,即它的管理对象是成品,即物业。管

　　理只意味着提供了服务,而管理服务始终是和环境处于交流中,是开放型的。工业企业管理

　　却不同,它是以产品生产为终端,是壹种封闭型的管理。其三,管理模式不同。物业管理是

　　物业管理是社会经济发展到壹定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪60

　　年代的英国。由于工业革命的发展,大量农村人口涌入工业城市,引起了对城市房屋需求的

　　增加,但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时,英

　　国有壹位名叫奥克维娅希尔(OctaviaHill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了壹套规

　　范租户行为的管理办法,出乎意料地收到了良好效果,招致当地人士纷纷效仿。这能够说是

　　世界上最早的“物业管理”。时至今日,英国的物业管理作为壹个固定行业,整体水平是世

　　界壹流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外,物业管理的内容已延展到工

　　程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推

　　广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。于普遍推

　　物业管理是壹种和房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理,是和产权多元

　　化格局相衔接的统壹管理,是和社会经济发展相适应的社会化、专业化、运营型的管理。和

　　没有管理的、无序的房屋运营和传统的房屋管理相比,这种集高度统壹的管理全方位、多层

　　次的服务和市场化运营为壹体的充满生机和活力的物业管理壹出现,就显示了强大的生命

　　第壹,物业管理是壹种社会化的管理模式,它摆脱了自营的分散管理方式,为多个产权单位、

　　产权人找到了壹个总管家;同时,也为政府各职能管理部门找到了壹个总代管,于授权的范

　　围内去落实各项管理内容,以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端,从

　　而有利于提高城市管理的社会化程度,以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能,实现经

　　第二,物业管理是壹种专业化的管理,它是由专门的管理公司通过合同或契约,按照产权人

　　和使用人的意志和要求去实施的管理,从而摆正了主人和管理者的关系,将自营自管的无序

　　管理和行政性的管理终身制变为企业运营型的聘用制。于这样的机制下逐步形成有活力的物

　　业管理竞争市场,业主有权选择物业管理企业,物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服

　　务才能进入和占领这壹市场。这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理

　　水平的提高,从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度,且向现代化的管理方式转换。

　　第三,物业管理是壹种运营开云体育 开云官网型的管理,它推行的是有偿服务、合理服务,且通过多种经营,

　　使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负担,

　　使得房屋维修和养护的资金有了来源,而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目

　　第四,物业管理是建管结合的纽带,它通过早期介入和后期跟进,突出了管理的重要性,从

　　而理顺、摆正了建设和管理的关系,有利于发挥效益,使社会财富和业主的财产得到保

　　物业管理是壹种有别于以往房产管理的壹种新型的管理模式,其管理具有社会化、专业化、

　　物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统壹管理,诸如房屋、水电、清

　　洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业壹家就能将所有关于房屋和居住(工作)

　　环境的日常事宜办妥,而不必分别面对各个不同部门,犹如为各业主找到了壹个“总管家”,

　　而对政府各职能部门来说,则犹如找到了壹个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准

　　的收费标准按时缴纳管理费和服务费,就能够获得周到的服务,既方便业主,也便于统壹管

　　理,有利于提高整个城市管理的社会化程度,以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能,

　　物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统壹管理。这种管理是将有关

　　物业的各专业管理均纳入物业管理企业的范畴之内,物业管理企业能够通过设置分专业的管

　　理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展,社会分工渐趋于专业化,物业管理企

　　业也能够将壹些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业运营服务公司。例如,机电设备

　　维修承包给专业设备维修企业,物业保安能够向保安公司雇聘保安人员,园林绿化能够承包

　　给专业绿化公司,环境卫生也能够承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立,表明这壹行

　　业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度,且能进

　　物业管理单位是企业单位,不是事业单位,也不具备政府行为职能。物业管理企业作为壹个

　　独立的法人,应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行,不受任何干扰,政、事、企完

　　全分离。因此,物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参和市场竞争,依靠自己的

　　运营能和力优质的服务于物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务,用管理的业绩去赢得

　　商业信誉。当然,物业管理企业于运作过程中仍要处理好和有关部门,如街道、居委、公安、

　　市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系,以“物业”为中心,相互协调。这样

　　就能使物业管理企业从管理上、运营上和服务上下功夫,为业主创造壹个方便、安全、清静、

　　物业管理企业的服务性质是有偿的,即推行有偿服务,合理收费。物业管理的运营目标是保

　　本微利,量入为出,不以高额利润为目的。物业管理企业能够通过多种运营,使物业的管理

　　定于“以业养业、自我发展”的道路,从而使物业管理有了造血功能,既减少了政府和各主

　　管部门的压力和负担,又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有

　　物业管理是壹种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理;是和随着住房制度

　　改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统壹管理;是和建设社会主义市场经济体制相

　　适应的社会化、专业化、企业化、运营型的管理。这种集高度统壹的管理、全方位多层次的

　　服务、市场化运营为壹体的充满生机和活力的物业管理壹出现,就越来越显示出其强大的生

　　决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的壹些重大问题所作出的选择

　　和决定,如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业

　　管理企业的发展方向等。这些问题解决不好,就会给物业管理工作带来很大的盲目性。因而,

　　物业管理首先必须作出正确的决策。有了正确的决策,仍必须有科学的计划,即把决策的目

　　标具体化,变成壹定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会

　　和物业管理企业共同执行,物业管理企业尤其要发挥主动性。决策正确和否、计划是否科学

　　对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲,决策和计划是物业管理的首要职能,

　　组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则,把物业管理的各个要素、各个环节和各

　　个方面,从管理的分工协作上,从上下左右的关系上,从时间和空间的联系上均合理地组织

　　起来,形成壹个有机结合的整体,使整个物业管理活动变成壹部“大机器”。于这部“大机

　　器”中,包括人、财、物、环境等要素,应做到尽可能好的结合,从而最大限度地发开云体育 开云官网挥它们

　　的作用。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的

　　组织职能,合理地确定企业内部的管理体制,包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任

　　制的建立,以发挥各个管理环节、各职能部级门的主动性。从壹定意义上讲,组织水平的高

　　指挥是根据计划,对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂,涉及

　　面广,如果没有科学的指挥,即使物业管理这部“大机器”组织起来了,也不可能正常运转,

　　物业管理活动也不可能达到预期的效果,既定的计划目标也难以保证实现,所以指挥职能是

　　保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥,物业管理的指挥系统必须

　　经常进行调查研究,分析物业管开云体育 开云官网理活动的全过程,掌握物业的情况和业主的需求,以取得指

　　控制也叫监督,就是物业管理于执行计划过程中,必须经常控制监督计划的执行情况,把实

　　际情况和原定的目标、计划、规章制度进行对比,找出差异,分析原因,采取必要的对策,

　　以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度,包括业主公

　　约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业

　　辖区综合管理规章等;也要求建立周密高效的管理信息系统;仍要求及时核实管理活动的成

　　协调也叫调节,就是协调物业辖区内外各方面的活动,使它们能建立起良好的协作配合关系,

　　不至于发生矛盾,以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调和横向协调、

　　内部协调和外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统和各职能部门之间的活动关系;

　　横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系;内部协调即协调物业管理辖区内部上下左

　　右各方面的活动、关系;外部协调则是协调物业管理和社会各有关方面的活动和关系,包括

　　街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。

　　对物业管理来说,纵向协调、横向协调、内部协调的关键于于全体业主和物业管理企业全体

　　员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度;而外部协调则需要社会各

　　上述物业管理职能是壹个有机的统壹整体。通过决策和计划职能,能够明确物业管理的目标