如今的小区，基本都有相应的物业管理，然而很多小区的物业管理并不能令业主满意。对于业主来说，在生活中遇到各式各样的问题，是否都有权要求物业管理公司进行处理？哪些属于物业管理范畴哪些属于市政管理范畴？下面，笔者归纳了珠海市部分小区疫情特殊期间以及其他常见的物业管理问题进行法律分析，让业主和物业公司清楚认识物业管理的服务范围及职责，避免出现维权无门、权责不清的情况。

　　问题一：新冠疫情期间，业主是否有权利要求物业必须做出消、出入人员登记等防疫措施？

　　法律分析：疫情期间，物业公司除做好基本的绿化卫生、设施设备养护外，还应配合做好小区、出入人员登记、体温监测等卫生管理工作。

　　根据《物业管理条例》第四十六条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”，另疫情防控是法律法规对小区管理者的强制要求，物业服务企业必须按照《中华人民共和国传染病防治法》、《突发公共卫生事件应急条例》及近期地方政府和部门发布的各种规定、通知的要求，切实做好包括消毒在内的各项防控举措。

　　补充问题1：物业公司对于公共管理区域额外增加的疫情防控费用是否有权要求业主另行支付？

　　法律分析：根据《物业服务收费管理办法》第十一条：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。

　　因此，笔者认为：在包干制下，物业服务企业自负盈亏，因疫情防控支出的成本应由物业服务企业自身承担。但如果增加的费用致使物业公司难以承受的，物业公司可与业主大会进行协商沟通。在酬金制下，物业公司可从物业服务资金中提取约定比例或者约定数额的酬金，剩余或者不足部分由业主享有或者分担。但应事先征得业主委员会的同意。

　　问题二：小区自带商业街存在污水横流、商铺占道经营、车辆乱停影响居民正常生活，谁负责管理？

　　法律分析：（1）通常开发商在建设时，小区沿街商铺与住宅是作为一个统一整体一起报建的；小区与公共市政道路中间存在一条建设用地红线。根据一般的《前期物业管理服务协议》范本中的约定，有关部门核准的建设用地红线图范围内的区域，均属于小区物业的管理服务范围。

　　（2）根据《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。如果在物业管理服务范围内出现损害业主公共利益的行为，物业管理单位应当予以处理”、第五十条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”；《珠海经济特区物业管理条例》第七十八条“利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意”、第七十九条“业主、物业服务企业应当在物业服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及时对物业进行日常维护”。

　　因此，物业管理服务范围内出现损害业主公共利益的行为，物业管理单位应当予以处理。但是通常物业管理公司对上述商铺的行为只能进行相应的劝阻，如商铺不听劝阻，物业管理公司不具备执法权，还是需要城市管理部门或相应职能职能部门协助处理。

　　问题三：小区公共区域内拟增设快递柜、某品牌纯净水直饮机等商业性设施时，是否需要征求业主的意见？

　　法律分析：该问题为物业公共部位、共用设施设备的归属问题。根据《物权法》的规定“物业共用部位、共用设施设备属于全体业主所有，其经营决定权属于全体业主，经营收入归全体业主所有”《物业管理条例》第五十四“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续”。因此，经相关业主和业主大会同意，物业服务企业可以利用小区公共部位和设施进行经营，实践中，小区公共部分的经营一般会由业主大会委托物业公司进行管理，物业公司经与业主大会协商确定小区内公共部分进行经营和收益分配。

　　法律分析：业主对公共区域内的设施设备收益享有知情权、监督权。业主有权请求物业公司公布或查阅。但是对于采取酬金制的物业收费的物业公司应按规定每年至少一次公布物业服务资金的收支情况。

　　《物业管理条例》第六条“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用……”；另根据《物业服务收费管理办法》第六十六条“业主与物业服务企业可以采用酬金制或者包干制等形式约定物业服务费用。物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计”。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；……”。

　　法律分析：对于物业公司不当使用公共部分的收益，对业主造成损失的，业主有权要求物业赔偿。

　　《物业管理条例》第五十九条“……委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。

　　问题四：物业公司是否有权擅自将全部或部分物业管理服务外包（如绿化、保洁等）给其他第三方？

　　法律分析：物业公司可以就部分专项服务外包给专性业服务公司，但不得将全部物业服务事项外包，否则构成违法转包，依法将受到行政处罚。

　　《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”、第五十九条“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款……”。

　　问题五、小区搭建电动摩托车棚前，物业没有充分公布车棚建设方案、仅征询业主是否同意，物业公司的行为是否侵害业主权利？

　　法律分析：是。业主对于物业公共部位、共用设施设备和相关场地的享有知情权和监督权，物业搭建电动摩托车棚需占用小区公共部分，需对将建设具体方案征询业主大会的同意。

　　《物业管理条例》第六条“……业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权……”、第四十九条“……物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”物业公司提供服务应当接受业主委员会和业主的监督。开云 开云体育平台开云 开云体育平台Kaiyun 开云Kaiyun 开云Kaiyun 开云