1、物业管理释义1、物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主（或物业使用人）与物业管理企业按 照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维 护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、业主的概念物业管理概念中，业主是指以购买、接受捐赠或继承遗产及作为债权人收回被抵押物（房 屋）等形式合法取得房屋所有权（产权）的法人或自然人。3、物业管理企业的概念物业管理企业是指经过主管部门资质审批，并经工商部门注册的专业物业管理单位。4、物业管理的性质4. 1物业管理行为时一种市场经营行为4. 2物业管理师一种服务性的行业5、物业管理的类型（市场化的物业管理模式）5. 1托管型和自管型5. 1. 1托管型物业管理：房地产开发商将自己开发建成的房屋出售或出租给用户，并委托下 属的或社会化的物业管理企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务；或业主大 会将业主所拥有的物业委托给一家社会化的物业管理企业进行的管理，委托管理型 物业一般只有经营管理权而无物业产权。5. 1. 2自管型物业管理：房地产开发企业建成房屋后并不出售，而交由下属的物业管理企业 管理，或专门组建从
2、事租赁经营的物业管理企业，通过收取租金收回。实质上 是房地产开发的延续。5.2直接管理型与顾问管理型5. 2. 1直接管理型：分为“雇佣型”、“管家型”、“合作型”三类；5. 2. 2顾问管理型：专业物业顾问管理企业为房地产开发商的物业制定全盘管理计划、管理 制度及预算，提供管理软件等；顾问方式可分为派人常驻物业及不派人常驻物业两 类。5. 3包干型和成本加利润型5. 3. 1包干型管理：大业主（房地产开发商）或小业主（购房者）按合同契约或政府有关部 门规定的费用，或以指导价格，付给物业管理企业一定费用，由物业管理企业承包, 亏损或盈利都由物业管理企业来承担或享有。5.3.2成本加利润型管理（抽薪制）：物业管理企业所有的成本开支都须经业主审定，然后 由业主再按照比例付给物业管理企业一定的酬金，即利润，一般来说这个比例通常 在5%-15%之间，且不超过15%。5. 4管理型、实务型及半管理半实务型5.4.1管理型物业管理：主要进行产权产籍管理、物业的产权经营、中介服务和房地产经纪 等，也包括对物业档案资料管理；具体实务管理操作，如清洁、安保、维修养护和 公共服务，是以分包和与专项服务
3、公司合同工、钟点工挂钩的服务形式分解的，这 类物业管理企Kaiyun 开云业，必须对专项服务公司的服务进行监督、检查和考核。5. 4. 2实务型物业管理：以专业公司的形式出现的，如保安公司、绿化公司、清扫保洁公司、房屋维修公司、机电设备保养维修公司等，他们以展开专项服务管理为业主，工种 齐全，服务质量比较高，通过接受其他物业管理企业的分包来取得管理业务。5.4. 3半管理半实务型Kaiyun 开云物业管理：优点在于优势互补，一方面可以发挥自己的长处，另一方 面又可以充分利用别人的优势，取长补短，优化管理组合要素，达到最佳管理效果。6、物业管理的内容6.1公共服务：是物业管理企业直接针对物业和所有业主的各项具体管理与服务，是最基本 的公共性管理和服务，该项服务的有关内容在合同中明确规定，业主或物业使用人每 天可以享受，不需要再事先约定。基本内容包括：6. 1. 1房屋建筑主体的管理：包括房屋建筑主体的质量管理及维修施工管理。6.1.2房屋设备、设施的管理，包括供水、供暖、供电、供气、电梯等系统的养护与维修。6. 1. 3环境卫生、绿化的管理服务，包括物业区域卫生清扫、垃圾运放、绿地和花草树木的 养护等。6. 1. 4物业管
4、理区域内公共秩序、消防、交通灯协助管理事项的服务。6.1.5物业装饰装修管理服务，对装饰装修行为的管理。6. 1. 6物业档案资料的管理，如业主资料、产权产籍、日常管理文件等的管理。6.1.7社区管理与服务，主要是协助街道办、居委会进行社区精神文明建设等管理活动。6. 2专项服务：专项服务时为了满足一些业主或物业使用人的一定需求而提供的代理业务服 务；通常都实现设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，费用独立收取。6. 2. 1衣着方面的服务：如洗衣、制衣、补衣等服务。6. 2.2饮食方面的服务：如制作快餐服务、送饭服务、音乐茶坊、代送食品、饮料等服务。6.2.3居住方面的服务：如房屋看管、房屋装修、房屋清洁、搬家等服务。6. 2. 4行旅方面的服务：如单车出租、组织旅游等。6.2.5娱乐方面的服务：如美容美发、组建棋牌社、读书社、健身房等。6. 2. 6购物方面的服务：如果蔬供应服务、医药服务、日用百货供应等。6. 2. 7其他方面的服务，如绿化工程、代送代订牛奶、代送报纸杂志、代送病人就医、代订 购车船票等服务。6. 3特约服务：是一种在物业服务合同中没有要求、物业管理企业在
5、专项服务中也未设立，为满足个别业主或物业使用人的特殊要求而设立的、单独提供的服务。7、物业管理的基本环节7. 1物业管理的前期阶段：包括：物业管理的招标与投标；物业管理机构设置与人员安排； 企业内部规章制度的制定；早期介入管理。7. 2物业管理的启动阶段：以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收到业委会成立，包 括四个基本环节：接管验收；入伙管理；产权备案与档案资料的建立；首次业主大会的 召开和业主委员会的成立。7. 3物业管理的正常运行阶段：包括日常的管理服务以及物业管理运作系统的协调两个方面。 协同协调：物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会、房地产开发商、政府主管部 门、政府相关职能部门及有关媒体之间关系的处理。7. 4物业管理的撤管阶段：物业服务合同期满不在续签或提前结束时的撤管工作，包括整理 全部的档案资料、清理账目，做好有关物业移交前的各项准备工作，在新的物业管理企业前 来接管时，全面移交，然后车里该物业管理区域。2012年办公室工作总结2012年，在处领导班子的止确领导下，在兄弟科室的大力支持配合下，经过全休同志的 共同努力，较好地完成了各项工作任务。现将办公室总结如下
6、：1、规范公文办理流程，做好印鉴、文书档案管理工作。（1）做好文件的收发、传递、归档等每一个环节的工作。在收文上，坚持正确传递、快 速流转、准确无误的工作原则，做到文件不积压、不丢失、不泄密，从而使得收文工作始终 保持着畅通、高效的运行状态。上半年共收发传线）负责 督办的工作人员进行落实情况的登记，确保领导批示的每件事情、要求都能明确责任、落实 到位。（3）认真做好档案整理工作。办公室安排专人对2011年之前文书档案的分类整理及立 卷工作。目前我处已形成可供查考的文书档案材料1406件。（4）、做好來电、来信登记工作, 认真贯彻首问负责、办理规范、反馈及时的原则。做到了及时，高效、无茅错，做好了宣 传解释工作。2、认真办理市政协提案积极答复网友提问。今年我处接到人民网网友留言12起，市政协提案4件，办公室在第一吋间按照我处签 报办理流程，用书面形式进行详细回复，提高了我处对督办件的办理质量。3、抓好信息报道，做好宣传工作。为了提高我单位在社会上的知名度，办公室确定了一名专职信息员，负责宣传报道工作。 切实做好城市出租汽车管理宣传工作；向有关新闻媒体提
7、供信息，到目前，向河南省运政网 1份，三门峡日报报送信息4份、采用4份，豫西交通报送信息12份，采用6份。4、加强车辆管理，保障行车安全。按照我处车辆管理制度的要求，厉行节约、严格把关、认真做好车辆用油、行车登 记等日常工作，确保我处公务用车及吋、快捷、安全，半年来无一车辆发生交通事故。5、切实推动计生工作。组织各科室已婚女性进行健康检杳，对已婚女职工的生育资格审批和上报，对已婚职工 的独生子女资格审批和上报，冇力推动了全处计生工作顺利开展。6、人事劳资方面。一是做好学生分配、等新调入人员的工资及有关手续的办理;二是做好取得技术职称、 工考晋级、职务变动人员的工资晋升。三是不断完善干部职工人事信息，使干部职工人事档 案管理工作规范化、信息化。据统计共为全处32人投放档案材料328余份。7、加强办公用品管理，按需采购、保障及时。上半年办公室着重规范了办公用品、文印用品的管理和采购行为，本着厉行节约、绝不 浪费，保障及吋的原则，严格按照我处采购程序及采购相关规定，认真细致地开展工作，确 保购买及时、发放及时。今年以来，办公室工作取得了一些成绩，但是仍然存在一些不足，管理制度仍需完善， 落实力度需要进一步加大;办公室人员整休索质有待于进一步提高，工作的责任心和事业心 有待于进一步提高，服务的理念有待于进一步深入;与各科室Z间的联系有待于进一步密切, 工作应当更进一步注重实效等等，在接下来的吋间，我们办公室的成员将在处领导的正确领 导下，进一步发扬成绩，克服不足，创新工作，取得更加优异的工作业绩。
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