本章要点 物业管理要以管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论为指导。 本章主要介绍管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论的主要 内容和对物业管理的指导作用。
管理是由共同劳动引起的，是通过计划、组 织、指挥、协调、控制等管理职能作用于管 理对象，以实现预定目标的人类活动。管理 是科学性和艺术性的统一。管理具有自然和 社会两重属性。管理具有计划、组织、指挥、 协调、控制等职能。
1、简述管理的概念和职能。 2、简述计划的概念、内容、程序和计划的编制方法。 3、简述预测的概念、程序和方法。 4、简述决策的概念、特征、程序和方法。 5、简述组织的含义、内容和原则。 6、简述领导的概念、特征、领导方式和领导艺术。 7、简述激励的含义、类型和激励理论。 8、简述控制的含义、作用、特征和控制方式。 9、简述管理理论对物业管理的指导作用。 10、简述产权概念和房地产所有权的含义。
产权理论是物业管理的基础理论。业主要运 用产权理论，正确处理与物业管理企业的关 系，正确行使自己的权利和履行自己的义务， 同时妥善Kaiyun 开云处理好相邻关系。物业管理企业也 要按照产权理论的原理和原则办事，正确处 理与业主的关系，自觉接受业主的监督。
房地产共有包括按份共有和共同共有。按份 共有人对共有的房地产按照其份额享有所有 权；共同共有人对共有的房地产共同享有所 有权。 共有人对共有的房地产没有约定为按份共有 或者共同共有，或者约定不明确的，除共有 人具有家庭关系等外，视为按份共有。 按份共有人对共有的房地产享有的份额，没 有约定或者约定不明确的，按照出资额确定； 不能确定出资额的，视为等额享有。
可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代 人满足需求的能力。换句话说，就是指经济、社会、 资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的 系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类 赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然 资源和环境，这样既满足了当代人的利益，又不会 损害子孙后代的利益，使子孙后代能够永续发展和 安居乐业。
协同，是指系统中诸多子系统的相互协调、合作或 同步的联合作用，是系统整体性、相关性的内在表 现。协同反映系统的各子系统或要素之间保持合作 性、集体性的状态和趋势。
协同学是关于“协同”的科学，它是由联邦 德国的物理学家赫尔曼哈肯于二十世纪七十 年代创立的一门新兴学科，是一种自组织理 论，它研究系统中各子系统之间协调、同步、 合作、互补的关系，研究系统从无序到有序 转变以及形成新的有序结构的规律性，系统 中子系统之间怎样合作以产生宏观尺度上的 空间结构、时间结构或功能结构。
领导是指引和影响个人或组织，在一定条件下实现 目标的行动过程。 领导方式有专制式领导、民主式领导和放任式领导。 领导艺术有指挥艺术、决策艺术、协调艺术。
激励是持续地激发Kaiyun 开云人们的行为动机，使其心 理过程始终保持在激奋的状态之中，维持一 种高昂的情绪。 激励的类型有目标激励、物质激励、精神激 励、数据激励。 激励理论有期望理论、强化理论、归因理论、 公平理论。
物业管理活动是管理活动的一个分支，用管 理理论指导物业管理活动，才能做好物业管 理工作。物业管理的工作职能也包括计划、 组织、指挥、协调、控制等。物业管理工作 中，要强调制订一个切实可行的管理计划， 建立健全管理机构，选聘合适的管理人员和 服务人员，制订各项管理服务标准和规章制 度，做好各方面的协调工作，加强控制和监 督，不断提高物业管理服务水平和服务质量， 使物业管理逐步跃上新的台阶。
首先是人与自然的和谐协调与可持续发展。 地球只有一个，它是人类生活永恒的自然条 件。 其次是人与社会的和谐协调与可持续发展。 人作为社会的主体，一方面与自然界发生关 系，实现物质变换；另一方面与特定的社会 发生关系，实现社会进步和人本身的发展。 再次是人与人的和谐共处与可持续发展。人 一方面通过与自然的和谐发展，不断增加物 质产品来满足自己的需求，另一方面通过协 调各种人群和组织的关系，构建人们和谐共
根据可持续发展理论，物业管理一是要坚持以人为 本，处理好人与人的关系，建立和睦的人际关系， 不断提高居民的生活条件和生活质量；二是努力实 现人、环境和社会的全面发展，处理好人与环境和 社会的关系；三是协调发展，加强团结协作，减少 矛盾冲突，促进良性循环；四是持续发展，使物业 管理行业持续、健康地向前发展。
预测是在了解事物的过去和现状பைடு நூலகம்基础上， 对事物的未来发展趋势、发展情况、发展结 果所作的预料、估计、推测。预测的程序为： 确定预测目标→收集预测资料→建立预测模 型→预测实施→预测结果的分析与评价。预 测方法有定性预测方法和定量预测方法。
决策是指为达预定目标，在若干可行方案中 选择和实施最优方案的过程。决策程序为： 发现问题，确定目标→拟定可行方案→方案 比较、评价和选择→方案实施与控制。决策 方法有确定型决策方法、非确定型决策方法 和风险型决策方法。
计划是指通过调查研究，预测未来，确定企 业的发展方向、目标和方针，制定和选择方 案，并制定具体计划，用以指导企业的生产 经营活动。计划工作的内容可以概括为六个 方面（5W1H）。编制计划的方法主要有滚 动计划法、网络计划技术、线组织
组织有两方面含义：一是作为实体的组织， 它是指人们为了一定目标的实现而进行合理 的配置和协调，并具有一定边界的社会团体； 二是作为涉及活动过程的组织，是指为了实 现组织目标对组织的资源进行有效的配置的 过程，专指人们的组织活动和行为。组织的 原则有目标任务原则、责权利相结合的原则、 分工协作及精干高效原Kaiyun 开云则、管理幅度原则、 统一指挥原则。
建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由 专有部分所有权、共有部分的共有权和共同 管理权三个方面的要素构成。 专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑 空间为标的物。 共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。 共同管理权是指业主基于专有部分与共有部 分而形成的作为建筑物管理团体的一个成员 所享有的权利。
相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的房地产的 所有人或使用人（房地产权利人）因对房地产行使 所有权或使用权时应当给予他人便利或要求他人给 予便利而发生的权利、义务关系。相邻方享有的要 求他人给予便利的权利又称相邻权。相邻权是为调 节在行使房地产所有权中的权益冲突而产生的一种 权利。
（1）协同效应原理。协调效应强调系统内各子系统的协同行 为产生超越各自的单独作用，从而形成整个系统的联合行 为和共同作用。 （2）序参量原理和役使原理。由子系统的协同作用产生序参 量，序参量又支配子系统，子系统伺服于序参量，序参量 形成有序的宏观结构。 （3）协同互动性原理。系统内部各子系统或各要素存在着相 互作用和影响，部分要素的作用能够激发或补充其他要素 的潜在的能力的发挥，从而促成系统的有序化发展。 （4）协同功能倍增原理。由于系统内部各子系统或要素之间 的同向协作、相互配合，产生互补效应而使系统功能放大， 产生整体大于部分之和的效应，实现协同学意义上所谓 “224”的效果。
产权是指财产权，即存在或设定在财产之中或之上 的完全权利。 产权与所有权。所有权是产权的基础，产权是所有 权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提， 没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是 不存在的。
房地产所有权是指房地产所有人依法对自己 的房地产享有占有、使用、收益和处分的权 利。 房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所 有权。独有是由一个单位或个人拥有。共有 是由两个以上的的单位或个人拥有。建筑物 区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经 营性用房等专有部分享有所有权，对专有部 分以外的共有部分享有共有和共同管理的权 利。
11、简述房地产共有。 12、建筑物区分所有权的构成要素有哪些？ 13、简述相邻关系的概念、特征、处理原则。 14、简述相邻关系的具体内容和处理方法。 15、简述产权理论对物业管理的指导作用。 16、简述协同和协同学的概念。 17、简述协同学原理对物业管理的指导作用。 18、简述可持续发展的概念和可持续发展理论的要点。 19、简述可持续发展理论对物业管理的指导作用。
控制是按既定计划、标准和方法对工作进行 对照检查，发现偏差，分析原因，进行纠正， 以确保组织目标实现的过程。 控制方式有事先控制、现场控制和事后控制。 控制过程：确定控制对象→确定控制标准→ 检查衡量实际工作→寻找差异产生的原因→ 采取措施，纠正偏差。