2023年全国两会期间，物业行业相关代表和专家重点围绕社区治理、物业管理制度、养老服务、老旧小区、智慧社区、未来社区、完整社区等方面建言献策。政府工作报告则全面总结过去各项工作成绩和经验，部署各领域 2023年发展目标和重点任务。两会期间，习在参加江苏代表团审议时特别强调，要牢牢把握高质量发展这个首要任务。在我国着力稳住宏观经济大盘，实现高质量发展的主基调下，物业管理行业也开启新的发展周期，迈向高质量发展阶段。笔者认为，物管行业学习两会精神，必须以推动我国物管行业的高质量发展作为首要任务。这无疑是物业管理行业要把握的最重要的会议精神，也为物业管理行业的未来发展指明了方向。
为了切实做好物业服务，推动行业的高质量发展，物业企业需要牢固树立，一以贯之落实“以人民为中心”的发展思想，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，聚焦人民群众急难愁盼问题，确定工作目标、思路和任务，扎扎实实办好每一件民生实事。在坚持“以人民为中心”做好物业管理工作方面，这次两会有六个方面的重要启发。
全国人大代表，江苏省连云港市海州区新海街道海连社区委书记、居委会主任李肖娜表示：“小物业关乎大民生”。物业管理与居民生活关系密切，是基层社会治理的重要方面，将物业管理更好地融入社区治理，及时发现和解决群众问题，有助于将各种矛盾化解在基层，更好地推进为民服务。李肖娜建议，应从法制层面完善物业管理参与社区治理架构，明确物业管理在社区治理中的地位、作用，细化业主委员会、物业服务企业等在社区治理工作中的职责。同时要优化物业管理市场环境，推行物业服务收费标准第三方评估机制，完善相关监管措施，促进物业管理市场良性竞争，使物业服务企业更好地参与社区治理，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。
2023年的全国住房和城乡建设工作会议强调，要“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”。结合工作会议要求，全国人大代表、山东省住房和城乡建设厅厅长、九三学社中央委员王玉志在今年两会期间提交了关于加快推动高品质住宅建设的建议，提出了高品质住宅建设当前主要存在的问题和下一步的发展建议。在完善住宅质量保修制度方面，王玉志建议，全面推行“先验房后收房”制度，制定与高品质住宅相适应的物业服务标准，物业服务收费实行市场调节价，推动实现优质优价。
在“部长通道”采访活动中，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要持续推进老旧小区改造，建设完整社区。老旧小区改造主要可概括为“3个革命”，第一个是“楼道革命”，消除安全隐患，有条件加装电梯；第二个是“环境革命”，完善配套设施，加装充电桩等和适老化的改造；第三个是“管理革命”，建引领、物业服务。
在“部长通道”答中国青年报、中国青年网记者问时，倪虹部长表示：城镇化发展到现在，很多新房子成为了老房子，许多市政设施也开始老化，存在安全隐患。如何化解这些问题？一方面，靠更新改造，消除隐患；另一方面，用现代科技加强人防、物防、技防，提高防范水平，保障人民群众生命财产安全。全国人大代表，航空工业集团陕西飞机工业有限责任公司工人、首席技能专家赵平表示：“三无”小区，也就是无业主委员会、无物业管理单位、无法确定消防安全管理主体的居民住宅小区，需要格外重视消防安全。他建议：要加大公共消防设施改造力度，确保小区建筑消防设施完整好用，切实提高小区本质安全水平。要指导该类小区尽快成立业主委员会，选聘物业服务企业进行消防安全管理，而对一时无法成立业主委员会的，要将小区消防管理纳入辖区网格化管理平台。要定期评估无明确管理责任主体住宅小区消防安全风险，建立消防治理的长效机制。同时，要加快制定加强此类小区消防安全管理的法律法规及政策，切实防范化解此类小区消防安全风险。
全国人大代表、湖北省襄阳市环卫管理处襄城公厕公司支部书记王莉带来了关于缓解城市停车难的建议。加大停车场资源供给。在符合规划条件的基础上，利用城市绿地地下空间、桥下空间、空闲储备土地、边角空地等建设生态停车场、临时停车设施，尤其要大力发展立体化停车产业。结合老旧小区改造，科学合理规划老旧小区停车设施建设，尽可能拓展停车位建设空间。提高停车场利用率。整合城市各机关企事业单位、居住小区停车场，夜间开放单位停车位、白天开放居住小区停车位，提高各类停车场使用效率；通过价格杠杆调节方式，将道路停车引向路外公共停车场、地下停车场，新城区或一般道路区域，盘活地下空间车位资源使用率；加大机动车停放规范管理力度和行政处罚力度，对学校、、商圈等区域高峰时段车辆停放规范管理，有效疏通引导；加强停车智能化建设，推进智慧停车“一张网”建设，将停车位统一管理，增加分时共享模块，开展错峰停车、分时租赁、车位共享、信息实时查询、停车引导等，为市民提供更加精准的静态交通便捷服务。
两会期间，全国政协委员、民建广东省委会副主委、广东财经大学法学院院长鲁晓明在提案中提到：建议把物业作为养老服务的依托，引入社会组织、家政及社区卫生服务站与物业等形成合作。他认为，物业最熟悉业主，纳入物业能够为业主更便捷地提供服务，并能够实现养老服务的高效化。在社区内开展养老或养老和医养结合的服务工作时，若没有物业的配合是很难开展的。如果仅要物业单纯的付出，那这种形式很难持久。而物业若有兴趣，且从业人员愿意从事助老等有偿服务，那么对物业来说，也可以开展一些相关的服务。对于老人来说，生活指数也提高了，因此这是一个多方都有利的事情。
社区物业管理是基层社会治理的重要内容，只有创新物业管理发展思路，才能从根本上解决问题，实现社区物业管理良性发展。物业管理创新大体可分为观念创新、制度创新、经营创新和管理创新，它们之间既相互对立，又水融。在创新与发展方面，本次两会涉及多方面内容。
今年全国两会上，全国人大代表、南京快易洁家政服务有限公司人力资源部经理高华瑞提交了一份关于制定物业管理法的建议。高华瑞说：“近年来，社会发展对物业管理提出了新要求，物业管理活动的内涵外延、法律定位、行业发展、现实需求等重心焦点均发生了重大变化。为此，我们呼吁国家层面尽快制定和出台物业管理法，为助推基层社会治理、满足人民群众日益增长的美好生活需要提供法治保障。”高华瑞提到，2021年实施的《民法典》确立了物业管理的基本法律关系，虽具有很强的指导性和原则性，但仍然满足不了复杂的物业管理实践需求，特别是关于涉及物业管理活动定位的核心问题，超出了地方立法权限，地方性法规无法规定，“因此，有必要由国家层面统一立法，细化衔接《民法典》相关规定，将《民法典》有关物业管理的立法原意与立法精神具体制度化。”为此她建议，全国人大常委会制定物业管理法，构建物业管理共建共治共享新格局。她建议强化物业服务企业的公益属性和社会价值；把物业管理的职责从房屋维修、治安治理、绿化养护、保洁服务，拓展到与小区居民共同营造文明、温馨的现代生活家园中。在具体制度设计上，建议落实基层组织属地管理责任，强化属地物业管理指导监督职责；明确行业监管职责，推进公安、城管、环保、消防等部门执法职能延伸至小区，打通物业管理“最后一公里”，形成齐抓共管的工作格局。高华瑞还建议，国家立法层面明确业主大会的主体资格，对其法律地位进行确认，进一步完善业主大会制度，明确业主大会、业主委员会的成立流程、运行规则及法律责任。
全国政协委员、江西省政协副主席、民进江西省委会主委、江西省住建厅厅长卢天锡建议：其一，建立房屋建设工程质量潜在缺陷保险制度。由建设单位在商品房预售前购买房屋质量保险，与保险公司签订书面保险合同，明确承保机构、保险内容、保险期限、理赔流程等投保信息，作为购房合同附件，经鉴定为保修责任范围内建设工程质量问题的，可由业主或委托的第三方直接维修，有关费用依据保险合同向保险公司索赔，以市场化、法治化方式落实建设单位质量首要责任，切实维护购房人合法权益。其二，推行物业质量保修金制度。将现行建设单位依据建设工程承包合同从工程款中预留的质量保修金，交由物业行政主管部门监管，由主管部门以物业服务区域为单位设立物业质量保修金专户，物业保修期限内，建设单位不履行保修义务且经鉴定为保修责任范围内建设工程质量问题的，可由业主委员会或委托的物业服务企业组织维修，费用从物业质量保修金专户中列支。
全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强建议，尽早建立房屋养老金制度。一是，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入 5% 以上或土地出让净收益 20% 以上计提，作为房屋养老金。因为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且通过招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。二是，发挥房屋养老金在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用，建立房屋体检制度，利用房屋养老金开展房屋定期体检，为老房子“治病”，实现房屋的安全检测、紧急情况排险以及意外风险保障，形成房屋安全长效机制，为房屋提供全生命周期安全保障。
在今年两会期间，全国政协委员、合兴集团控股有限公司执行董事兼行政总裁洪明基建议探索未来社区，并根据新旧小区的特质选择不同的模式，提升社区服务水平。什么是未来社区？洪明基解释道，“由科技赋能社区运营，促成‘人 - 房’关系的附近服务生态趋善，以人民美好生活向往为中心，睦邻之间和谐友善；以数字化建设和运营为手段，让社区发展持续。通过聚焦人本化、生态化、数字化，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为内涵特征，构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景，最终建成有归属感、舒适感的新型城市功能单元。”洪明基认为，当前社区服务运营存在三大问题：一是多元供给主体权责不清晰。社区服务的属性和范围尚未厘清，进而导致政府、市场、社区之间，以及市、区县、街道等政府层级之间权责关系模糊，存在社区服务供给缺位或错位的现象。二是需求导向的服务供给机制尚未建立。社区居民获得的服务是被动选择，多样化、多层次的服务需求难以得到识别和满足。三是社会化、市场化手段应用不足。社区服务以政府包办的形式提供，社会资源、市场力量参与社区服务供给不足，服务效率不高。”针对以上对新旧社区走访时所发现的难点问题，洪明基建议，旧改类未来社区，可探索以“公共资源换服务”模式解决其可持续运营的痛点，减少政府补贴压力。
如何更好地推动完整社区建设？今年两会，全国人大代表，北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨带来了相关建议。由政府主要部门与社区委建立协同工作机制，从城市或区域的角度统筹分散的完整社区建设项目，形成项目包，由具有社会担当和社会认知的社会主体统筹实施。建立统一的完整社区建设管理平台，将目前分散在各部门的各类更新改造资金整合管理使用。要加强区域统筹推进，实现存量资源整合利用。通过单元化、街区化更新方式，提高规模体量，拓展运作空间，更好调动社会资本的积极性，增强支撑的可行性。建立跨项目跨区域的资金平衡机制，实现城市更新项目的综合平衡。从长效运营角度，拓宽社会资本参与途径。加强政府领导，充分发挥政府平台公司、国有企业的资金、资源优势，挖掘社会资本设计、运营、管理能力，根据城市更新类型采取差异化措施，拓展“政府平台 + 社会资本”的多元化结合，为社会资本参与城市更新提供合理路径。应研究出台符合老旧小区改造业务的专项税收政策、降低企业参与改造的税收成本，以鼓励社会资本积极参与老旧小区改造。实施社区“投建管运”一体化模式，促进更新项目投入产出平衡。加强政策支撑，优化城市更新项目招投标方式，支持“EPC+O”“ + 设计施工 +运营 + 物业管理”一体化招标综合评审方式的复制推广，促进城市更新长效运营理念更好落地。
智能化与科技化是物业管理行业高质量发展的必要支撑。现阶段，物企的数字转型已初具成效，不少企业的智能化系统与软件有效提升了企业的运营效率，实现了降本增效。同时，智能化也提升了客户体验。未来随着人工智能的加入，有望为物企缓解更多成本压力，实现更有价值的服务。今年的两会上，我们也嗅到了几许物业智能化管理的气息。
全国人大代表，河南移动委书记、董事长、总经理楼向平表示，智慧社区可以有效实现基础设施智能化、社区治理精准化、公共服务便利化，是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要路径之一。为进一步加快推进智慧社区建设，提升城市基层治理能力现代化水平，他提出三点建议。一是提升智慧社区建设的战略高度，提升各界对城市智慧社区建设的重视程度，高质量推动城乡区域协调发展。在智慧城市建设大框架下，以社区居民感知提升为核心，完善智慧社区建设顶层规划设计。出台指导政策，推动基层由传统治理模式向多部门协同的数字化治理模式转变；制定扶持政策，鼓励社会力量参与社区建设和运营。制定智慧社区分级分类建设、验收标准和由基础到提高的演进计划，指导地方因地制宜有序推动建设。针对社区内市场主体储值式消费、物业管理权责等焦点问题完善相关立法，加强第三方监管，营造安全放心的社区消费居住环境。二是加强信息化基础设施投入和基层治理数智化转型。对老旧小区加装信息化基础设施，通过科技手段为居民提供必要的安全保障。对已配备基础信息化设备的小区，运用大数据、云计算、人工智能等新兴技术，开发智能化应用，精准识别并及时消除高空抛物、消防通道占用、可疑人员闯入等隐患。构建集约化的智慧社区综合服务平台，对社区内人、事、地、物、情、组织等多维数据进行统筹归集和全面整合，推进与城市运行管理平台、政务服务平台、智慧物业平台、智能家居的互联互通和应用融合，实现治理模式由散点向全面、由粗放向精准、由被动向主动转变，有效提升基层治理能力。三是建立多方参与、协同共赢的建设运营模式。加强非政府模式构建，探索三方投入资金建设、政府分期购买服务的模式，减轻政府一次性投入压力。扶持、引入专业性的社区运营主体，依托智慧社区综合服务平台科学统筹社区服务供需循环，让居民在家门口享受到便利化的“一站式”服务；加强各市场主体服务质量闭环管理，通过后向评价机制提升整体服务质量。以合规安全的方式让社区内各市场主体掌握社区内客户资源和消费需求，及时调整自身经营策略，提升经营发展质效。发挥线上线下民生服务在社区建设中的作用，如互联网权益置换、共享充电、智慧水站、社区团购、广告投放等，通过资源交换和互相依赖等方式平衡社区管理方、运营主体和居民之间的利益，通过运营反哺智慧社区建设，打造和谐共生的社区生态圈。
当下，以 ChatGPT 为代表的认知智能技术的突破引发了全球热议和关注，认知智能技术的大规模应用处在“历史机遇期”，给社会带来各种变化，让整个社会的信息获取更加简洁高效。全国人大代表、科大讯飞董事长刘庆峰提出，应当“加快推进我国认知智能大模型建设，在自主可控平台上让行业尽快享受 AI 红利，让每个人拥有 AI 助手”。刘庆峰认为，认知智能大模型的智慧涌现，有望改变现有的信息分发获取方式、革新内容生产模式、全面升级人机交互方式以及加速“AI forScience”的发展，“ChatGPT 将不仅仅是一个对话式的机器人，而会是给各行各业带来颠覆的人工智能助手，让每个人能站在人工智能肩膀上发挥更大创造力。”刘庆峰表示，通用型认知智能技术突破很可能成为人工智能技术发展上最大的一次技术跃迁，显著加大人工智能对各行各业的赋能作用。加快打造我国的认知智能大模型，并推动大模型在各领域的价值落地已迫在眉睫。目前，虽然我国多个机构和企业发布了一系列大模型，但未能真正走通通用大模型预训练、基于Prompt任务的有监督训练以及基于人类反馈的强化学习等系统性算法路径，大模型的智能水平相比 ChatGPT 仍有显著差距。为此他建议，国家要重视认知智能大模型研发，形成以领军企业为主体产学研合作的创新体系，加速跟进和追赶国际前沿水平。同时支持认知智能大模型技术的行业示范应用，推动认知大模型在教育、医疗、办公、人机交互和 AIGC 领域的价值落地。根据刘庆峰代表的建议，我们建议物业管理行业应闻风而动，抢占先机。行业主管部门要积极组织，并鼓励行业领军企业积极投身认知智能大模型研发，推动其在房地产物业管理行业的价值落地，让每个物业管理人都拥有 AI 助手，让行业尽快享受 AI 红利。（作者：张林华系北京斯马特物业管理有限公司董事长，赵向标系斯马特物业管理研究院执行院长）
（此文刊登于《住宅与房地产•新物业》2023年4月刊，未经允许，禁止转载）开云体育 kaiyun.com 官网入口开云体育 kaiyun.com 官网入口