开云体育 开云平台开云体育 开云平台原标题：构建住宅小区物业管理新格局——《宁波市住宅小区物业管理条例》亮点解读
历时三年经过三审的新《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2022年4月1日正式实施。《条例》共9章98条184款，是宁波市三十多年立法历史上条款最多、内容最丰富、地方特色最鲜明的一部地方性法规，标志着宁波市住宅小区物业管理进入建引领，融入社会基层治理，共建共管共享新时代。
建引领是宁波市物业管理工作中坚持的领导的重要体现。《条例》的创新性不仅体现在首次把建引领写入《条例》，作为宁波市物业管理工作必须遵循的首要原则；更体现在将建引领落实到物业管理的具体事项之中，让建引领在物业管理中落地生根、开花结果，为住宅小区物业管理工作把舵定向。
1.确立建引领下的多措并举物业管理工作原则。《条例》确立了“建引领、业主自治、政府监管、专业服务、质价相符、公平公开、权责一致”的物业管理原则（第3条）。这既体现了新时代构建共建共治共享格局的新要求，也是《条例》各项制度设计的出发点和物业管理实践的落脚点。建引领旨在把握物业管理活动的方向，依法融入基层治理。业主自治旨在保证业主的自主管理权，厘清民事法律与行政法律关系的边界。政府监管旨在发挥行政权力的作用，避免物业管理区域内的行政监管空白。专业服务旨在推动物业企业转型升级，适应物业服务的专业化要求。质价相符旨在改进物业服务收费标准的议价方式，遏制有质无价、有价无质的现象。公平公开旨在推行阳光物业，构建市场化的物业服务竞争机制。权责一致旨在保证权力与责任、权利与义务的统一，维护物业管理各方主体合法权益。
2.赋予社区组织建立和完善社会基层治理体系的领导职责。将物业管理相关方融入组织领导下的基层治理工作中，并在基层治理大局中把握物业管理的地位和角色，更新物业管理理念，创新物业管理方式。《条例》规定“建立和完善社区组织领导下，居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区基层治理体系”（第3条）。同时规定了业委会和物业服务企业在社会基层治理中的配合义务，如“业委会应当配合有关主管部门在物业管理区域内依法履行职责”（第27条）；“物业服务企业应当按照规定配合所在地政府及其部门做好基层治理相关工作”（第52条）。
3.赋予社区组织全程参与业委会组织建设的职责。业委会是住宅小区物业管理的中坚力量。实践证明：业委会强则物业管理强，业主合法权益有保障；反之则弱，业主合法权益无保障。业委会强的关键在于其组织成员强。因此，《条例》在首次业主大会筹备组（第20条）、业委会换届选举小组（第36条）的组成成员中新增了社区组织代表的名额；赋予了社区组织的业委会候选人推荐权，并增加了鼓励国家机关、事业单位、社会团体等组织的员干部积极参选业主委员会成员的倡导性规定（第30条）；明确了社区组织协助筹备组、换届选举小组审查业委会被推荐人资格的审查权（第31条）。通过扩大社区组织代表在筹备、换届、业委会等各个环节的参与权，把上级组织决定、决议或者主张传达到、贯彻到业主自治组织建设中来，引导业主选举优秀的业主成为业委会成员，从而增强业主自治组织力量。
4.赋予社区组织引导业委会更好履职的职责。为加强对业委会的政治引领，保证业委会活动依法有序进行，《条例》创设了社区组织派代表列席业委会会议的列席权（第33条）。业委会是业主大会的执行机构，负有提请业主大会会议审议、表决事项的决定权，对业主大会作出什么样的决定至关重要。社区组织派代表列席业委会会议，虽然只有参与权、建议权，没有表决权，但是对于了解业委会的工作动向，针对具体的议题和决定意向，预先把握其与基层治理要求的关系，引导业委会作出符合法律法规、管理规约、业主大会议事规则和基层治理要求的正确决定，更好维护业主合法权益，维护社会稳定，具有重要作用。
5.赋予社区组织参加物业管理委员会的职责。针对物业管理实践中经常暴露出来的一些突出问题，如住宅小区虽然成立业主大会，但多次选举都未产生业委会；有些业委会成员因故辞职后多次补选无果，成员人数较长时间达不到法定人数，难以正常开展工作；少数业委会产生后组织纪律涣散、长期不履职等，严重影响正常的物业管理活动，特别是给广大业主日常生活造成不便等。《条例》首创了在上述特定条件下，组建住宅小区物业管理委员会临时承担业委会相关职责的规定，其中明确社区组织代表为物业管理委员会成员，共同承担起组织业主共同决定、执行物业管理事项，组织召开业主大会，选举产生业委会等职责（第82条）。
发挥好建引领物业管理作用，关键是加强业委会的组织建设。唯此才能真正把的决定传达到、落实到物业管理活动中去；建引领重在决策前提出组织的意见，旨在为住宅小区物业管理工作把舵定向。
社区物业管理是社区治理的组成部分，事关居住环境、生活品质、社会稳定。2017年中央、国务院印发的《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，要求改进社区物业服务管理，并将改进社区物业服务管理作为补齐城乡社区治理短板的重要内容。2021年4月28日中央、国务院印发的《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》，进一步要求“打造人人参与、人人尽责、人人共享的基层治理共同体”。可见，社区物业管理已成为中央决策层高度关注的重大问题之一。作为地方立法回应，《条例》做了一些创新性探索。
1.将建设和谐宜居小区作为现代物业管理的重要目标。《条例》将“构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，建设和谐宜居小区”写入第一条立法目的中，并将其作为新时代宁波市物业管理机制改革创新的方向。以物业管理与基层治理融合为手段，以共建共治共享为特色，以建设和谐宜居小区为目标，这样，《条例》在立法目的的表述上定位更加高远、内容更加全面，目标更能与新时代社会基层治理目标保持一致，也更能有效维护物业管理各方主体的合法权益。
2.将物业监管职责与社会基层治理职责紧密融合。《条例》除规定了市县两级政府在物业管理中的组织领导、统筹协调职能外（第4条），还规定了市县物业管理的主管部门及其对物业管理各项活动的指导、监督管理责任，以及其他行政部门共同做好物业管理的指导和监督管理工作的职责（第5条）。在此基础上，《条例》重新界定了乡镇（街道）在物业管理活动中的职责，明确乡镇（街道）将物业管理纳入本级社区治理工作体系，建立健全工作制度，明确工作职责，指导、监督辖区内物业管理活动，并明确承担应急物业服务等职责（第5条），进而强化了乡镇（街道）的属地责任。同时，《条例》增加了居（村）委会支持、指导业主、业委会依法开展物业管理自治活动，按照规定实施物业管理相关工作的内容（第5条）。《条例》规定由乡镇、街道承担的物业管理职责有33项，居（村）委会承担的物业管理职责有10项。
3.将维护物业各方合法权益贯穿于社会基层治理始终。维护合法权益的核心就是有效调处、化解矛盾纠纷。由于业委会低层级、非专业，既是运动员又是裁判员特殊身份，导致过去很多由业委会主导的调解纠纷陷于“调而难处”的纠纷处理“怪圈”。因此，《条例》首创性规定建立健全各级政府、街道层级的物业管理争议化解和矛盾纠纷调处机制，使物业管理矛盾纠纷调处工作融入人民调解工作机制之中，发挥专业性调解组织和法律顾问在物业管理矛盾纠纷调处中的专业化作用，提高调处能力和效率（第6条）。同时，为全面维护物业各方主体的合法权益，《条例》构建了全方位维护业主合法权益的制度体系，具体包括：成立物业管理志愿者组织，将业委会成员纳入物业管理志愿者组织，享有接受技术培训的权利，增强业委会成员的履职能力（第7条）；增设物业管理区域专章，进一步厘清业主共同管理区域的边界和共有部位、共有设施设备边界，建设物业管理综合信息平台、自治规范备案后审查、物业服务质量业主共同评价、组建物业管理委员会、应急物业服务、物业企业星级评定制度等（第七章）。
“数字宁波”建设为宁波市实现物业管理信息化、网络化、数字化、智能化提供强有力的技术支撑与政策保证，《条例》在数字物业建设上积极探索，通过数字赋能，提升宁波市物业管理共建共治共享新高度。
1.依托数字技术推动业主自治全过程民主。习提出了“全过程人民民主”的重大理念。在物业管理法治道路上，全过程民主包括民主选举、民主决策、民主管理、民主监督等过程。业主大会会议是业主参与物业自治、行使共同管理事项表权表的重要形式。针对物业管理实践中“谈会色变”、组织召开业主大会难、业委会代替业主大会作决定等现状，《条例》依托数字技术，在业主全过程参与物业管理和推动业主大会会议常态化方面作出了创新性规定（第24条）：在保证业主共同管理权方面，新增物业管理区域每年至少召开一次业主大会会议的规定；在保证闭会期间业主监督权方面，新增了召开业主大会临时会议的情形；在保障和支持业主大会会议常态化方面，增加线上书面征求意见的业主大会会议方式，确立了其会议的法律效力，并明确由市物业主管部门通过物业管理综合信息平台开设业主大会会议系统，免费提供业主使用（第25条）。线上会议方式基本解决了会议召集难、资料发放难、投票计票繁、计票结果公正性等问题，为业主大会会议常态化、便利化创造了条件。
2.积极推动数字化智慧物业建设。数字化智慧物业的最大优势是，通过全市统一的信息平台，实现物业管理各方主体之间交流互动“零距离”，行政监管、业主监督“零时差”，物业管理信息阳光化，信息分析数智化，极大提高物业管理效率、效益，节约物业管理成本。因此，《条例》规定由宁波市物业主管部门建立健全物业管理综合信息平台，平台功能主要包括法律法规宣传、物业管理区域查询、法定事项网上备案、业主大会会议系统、建设单位和物业服务企业基本信息查询、保修金和专项维修资金查询、物业服务费交纳率查询、网上投诉举报、信息统计分析等（第74条），进而加强信息安全保护，提高智慧物业建设水平和网上监管能力。
法律是治国之重器，良法是善治之前提。《条例》为物业管理与基层治理共建共治共享新格局提供法律依据。培养人人崇法、守法、用法的法治理念和法治思维，创造性地推动各项规定落地见效，共同迎接新时代宁波市住宅小区物业管理新局面的到来。
作者：金厚桥，宁波市司法局立法二处一级调研员；江斌，宁波市住建局物业和住房管理处处长返回搜狐，查看更多