为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

　　1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

　　2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

　　3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

　　4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线小时值班，确保及时为业主服务。

　　5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

　　6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

　　（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

　　7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

　　8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

　　9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

　　10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

　　11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

　　1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

　　2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

　　3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

　　4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提讼。

　　5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

　　6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提讼。

　　住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《**省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条汉中市人民政府房产行政管理部门（汉中市城乡建设管理局）是全市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理的监督、管理工作。

　　各县人民政府房产行政管理部门（房产管理局或城建局）是本县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管开云体育 开云官网理、民政、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理，并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当协助物业管理行政主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　第五条各级人民政府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。

　　业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第七条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　物业管理区域的划分按照**省建设厅《**省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。

　　业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。

　　（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；

　　第九条筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住宅出售单位）代表组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民政府房产行政主管部门决定。

　　业主大会筹备组成人员名单确定后，区县以上人民政府房产行政主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

　　业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。

　　第十一条业主身份的认定，以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的，以购房合同为准。

　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（区）人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

　　第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托人参加业主大会会议，行使投票权。人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。

　　采用书面征求意见形式的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

　　第十七条业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定，最长不超过3年，可以连选连任。

　　第十八条分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

　　（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

　　业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。

　　第二十条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　第二十二条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　经业主委员会或者1/5以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第二十三条业主委员会持县（区）人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明，刻制业主大会、业主委员会印章。

　　业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件，应当由业主大会决定，加盖业主大会印章；经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。

　　第二十四条业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。

　　第二十五条业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的县（区）人民政府房产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

　　任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

　　第二十六条业主大会、业主委员会应当配合社区警务室，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第二十七条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。

　　第二十八条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十九条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。

　　第三十条建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。

　　前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。

　　第三十二条物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第三十三条前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

　　（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。

　　（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积，并在建设中严格监督，使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。

　　（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十五条新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，除按规定提交的建房手续外，还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：

　　建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。

　　第三十七条物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。

　　第三十八条前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。

　　第三十九条物业服务企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。

　　物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十一条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　第四十二条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同，对全体业主均具有法律效力。

　　第四十三条物业服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。

　　物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交有关资料和财物。

　　业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

　　第四十四条物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案，办理《收费许可证》后方可收费。

　　因特殊情况发生收费争议的，可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。

　　第四十五条业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

　　物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。

　　物业服务收费实行明码标价制度，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。

　　第四十六条价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，应当加强对物业管理收费的监督。

　　第四十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

　　新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。

　　已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造，实行一户一表，实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行，改造费用由最终用户承担。

　　第四十八条物业管理行政主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将调查或者处理意见答复投诉人；物管纠纷双方不同意物业管理行政主管部门的调处意见的，可通过民事诉讼途径解决纠纷；属于其他部门职责的，物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。

　　第五十条业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

　　第五十一条物业出租（出借）的，业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后，将物业使用人、出租（出借）期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

　　物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任，业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。

　　第五十二条业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好邻里关系。

　　（十）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；

　　违反前款规定的，业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，并可告知有关行政主管部门。

　　第五十三条物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第五十四条房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。

　　第五十五条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十六条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状；委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。

　　第五十七条利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十八条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五十九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

　　专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十条物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：

　　建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。

　　专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

　　第六十一条专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。

　　（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；

　　（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；

　　（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

　　涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以开云体育 开云官网上同意。

　　第六十四条专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财政局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。

　　第六十五条业主违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会、相关业主及物业服务企业可以向有关行政主管部门投诉，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。

　　业主未按照管理规约、物业服务合同交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，建设单位、物业服务企业可以根据合同约定加收滞纳金，或者通过法律途径解决。

　　第六十六条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及本办法，或者侵害业主合法权益的，县（区）以上人民政府房产行政主管部门应当责令其限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主，或者由受侵害的业主请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会运作混乱，不能正常履行职能的，物业管理行政主管部门可以责令其停止活动，进行整改。

　　第六十七条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成罪的，依法追究刑事责任；尚不构成罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十八条建设单位未按照规定提供物业管理用房，由县（区）以上人民政府房产行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，没收违法所得，并可依据《物业管理条例》第64条之规定处以10万元以上50万元以下罚款。

　　第六十九条物业服务企业违反本办法，依据《物业管理条例》第36条、第39条、第59条、第60条及建设部《物业服务企业资质管理办法》第11条之规定处罚。

　　（一）违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，处以5万元以上20万元以下的罚款。以欺骗手段取得资质证书的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书，并予以处罚。

　　（二）物业服务企业违反物业服务合同约定的服务质量标准的，由相关行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以1万元以上3万元以下的罚款；业主及业主委员会可以依照物管合同追究其民事责任。

　　（三）物业服务企业对共用设备设施管理不善，造成物业环境恶化的，由有关行政主管部门对其作出警告、降低资质等级或者吊销资质证书。

　　（四）物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会、新聘的物业服务企业移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

　　第七十条违反本办法的规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并依据《物业管理条例》第66条规定予以处罚。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第七十一条未按规定足额缴交专项维修资金的，由物业管理行政主管部门责令限期补交。

　　违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十二条县（区）以上人民政府房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本办法的规定，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成罪的，依法追究刑事责任；尚不构成罪的，依法给予行政处分。

　　第七十三条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　当事人在法定期限内不申请复议，不提讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

　　（一）“自用设施设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施；

　　（二）“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；

　　（三）“共用部分”是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

　　（四）“共用设施设备”是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　****物业管理有限公司是对***小区的日常管理机构，负责小区的管理服务工作。凡如住xx小区的企事业单位、或居民，必须向物业公司办理如住手续，签订《物业管理公约》。

　　敬请各单位、业主及物业使用人能够真诚地合作，共同维护***小区的良好秩序和整洁优美的居住和工作环境。

　　为共同创建文明小区，使住户享有一个幽雅、宁静、舒适、安全的生活和居住环境，特制订业主公约，共同遵守。

　　1、遵守国家法律、法规、遵守社会公德，遵守市民公约，做一个模范守法的市民。

　　5、严禁收藏或拥有任何危险品（如qiangzhi弹药）和，以确保全体业主（使用人）的安全。

　　6、将文明，搞卫生、树立社会公德。不乱堆、乱丢垃圾和杂物；不乱涂、乱画、乱贴；严禁随地大小便，随地吐痰。

　　8、保持幽雅、宁静的良好环境，不高声喧哗，不播放高音喇叭及产生噪音污染的行为。

　　9、邻里之间互助团结、互相帮助，遇可疑情况及时与小区警卫室联系，做到防患于未然，避免事故发生。

　　户外对讲系统是物业管理公司为住户服务的重要通讯设施之一。为确保系统的正常运行，特制订本制度，内容如下：

　　1、工作人员操作对讲系统，必须按规定程序操作，其他任何人未经许可不得擅自操作。

　　2、非本公司工作人员擅自操作本系统，我物业管理人员有权维护对讲系统，并婉言作好谢绝、规劝工作。

　　3、我物业工作人员操作本系统时，应态度和蔼、礼貌问答；按压数字键动作要轻，勿用力过猛，否则将致使按键无法复位或复位错误，影响系统的正常操作。

　　4、工作人员原则上不能离岗，如确因急事必须离岗，应委托专人代为管理，同时，告知代管人操作方法。

　　5、工作人员如发现多奖系统有异常现象时，必须立即报告管理处，有管理处负责派人进行维修确保系统正常运行。

　　为了保障小区（大厦）的公共秩序和业主（使用人）的生命财产的安全，根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《物业管理条例》等有关规定，特制订本规定：

　　2、小区公共区域的治安保卫工作辖区派出所和小区物业管理中心工作人员和保安人员有权对违反本小区管理规定的行为进行检查、纠正。

　　3、小区实行封闭式的保安管理办法，即实行24小时门卫值班，外来人员凭出入证、身份证登记进入。

　　4、业主和使用人不得携带过大过重非公用的以及易燃、易爆、剧毒，或有污染的物品进入小区。

　　5、为保障业主（使用人）利益，要保管好居室内贵重物品。凡非用户携带手提箱，包装箱等大件物品出小区大门，必须凭业主签字书，保安人员方可放行。

　　6、业主（使用人）有在责任关好自家及公用电子防盗门，并保证有关治安报警设施的完成有效使用，并承担相应事故的责任和处罚。

　　7、业主（使用人）应遵守《温州市外来人口管理办法》，要按规定申报登记外来暂住户口，不得留居三无人员，否则造成的一切后果均由业主（使用人）自负。

　　8、小区内严禁进行一切违反治安管理条例和触法律的活动，不得损毁、移动、阻碍指示标志与设施。

　　1、本小区（大厦）各用户用电全部实行一户一表制，室外公用电计量后统一分摊结算。

　　2、业主（使用人）对原设计电路不得擅自拆改，要维护供电设施的完整性。如确需要变更的应向小区（大厦）物业管理处咨询，并由申请管理处指派电工进行指导，以维护供电设施的可靠性，保证安全用电。

　　3、业主（使用人）欲安装如空调等或特别用电，必须夏管内管理处提出咨询申请，并接受家奴指导，以免造成超符合坏电路，空调机安装必须按照管理处指定的位置。

　　4、电路出现鼓掌应同志管理处检查维修，不能私自触碰公共配电设施，尤其是在停电时不得私自作业造成公共电器设施损坏，应负全部经济责任；造成人身事故的，有行为人负责。

　　5、业主（使用人）户内线路发生故障，应及时通知管理处维修，以免扩大故障范围，所发生的费用，由业主（使用人）承担。

　　2、业主（使用人）不得对设计安装的用水表随意改动，如确需改装增建的，应向管理处提出申请批准后方可施工。

　　4、业主（使用人）不得有意破坏水表等计量仪表及公共管理，蓄意破坏或不通过水表用水，按偷水处理。

　　6、公共水路出现故障，要通知管理处去维修，不得擅自拆除、维修、否则由此造成公共设施损坏应负全部赔偿责任。

　　7、要维修通过他人房屋的公共管道或其他业主管道时，其房屋业主（使用人）有义务提供方便。对因装修或其他原因造成上述维修阻塞时，管理处有权拆除，恢复管道畅通。

　　小区停车场包括地下停车场和露天停车场。为确保安全，规范停车秩序，为住户提供良好的车辆管理服务，特制订本规定：

　　2、停车场实行有偿使用，物业管理公司按物价部门的有关规定、标准统一收费。地下车库为固定停车位，车主按期到物业公司交纳停车费，领取“停车证”。露天停车场临时停车费由车管员收取并出具收据。

　　3、车辆停放必须服从车辆管理人员的指挥，临时停车存放的车辆进入停车场是，注意前后左右的安全，在规定的位置停放。地下停车库车辆停放实行定位定号存取。

　　7、车辆入库时，车辆管理人员应对车辆外观进行观察，如有破损应将车号、进入时间、缺陷特征作记录，即面告知车主让其签名。

　　为了加强消防工作，保护公共财产和关大业主（使用人）生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和温州市有关消防规定，特制订本规定：

　　1、消防工作要贯彻“预防为主、防治结合”的方针，小区管理处应指定防火责任人和义务消防员，其职责是：

　　（1）认真贯彻执行消防法规规定和上级消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；

　　（5）管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于连好的状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；

　　（7）接到火灾报警后，在向消防机关准备报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。

　　2、消防区及楼梯走道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。

　　3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和安全出入指示、事故照明和通风设施。

　　5、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用。

　　6、小区（大厦）公共地方均不得燃烧香火报纸、织物、纤维、塑料制品、苯制品及其他废物品，烟头及火屑余灰要及时熄灭，教育小孩不要玩火。

　　7、业主（使用人）进行室内装修时，需要增设电器线路时，必须先经物业管理处批准后保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或难燃材料。

　　8、需要进行燃烧或明火作业时，应向管理处提出申请，经批准做好防护措施后，专人监护下，方可操作。

　　9、发生火警，应立即告知管理处或拨打电线报警，并关闭电器开关、燃气阀门，迅速离开住所；住户及其他人应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。

　　11、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，包上级有关部门进行处理：

　　12、各主（使用人）必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，如刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行行使权的，分别情况，依法追究刑事责任。

　　(三)、对在小区内公共场所晾衣物，在公共楼梯间、通道、平台堆放杂物，饲养家禽，保安人员应当予以权阻、制止。

　　1、未经物业管理公司批准，2、在小区道路、人行道上施工，3、移动标4、志物等行为；

　　3、非法携带、存放枪械及弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危害物品几管制刀具。

　　3、不允许用客乘电梯运物品、垃圾等，如遇特别需要，应报管理处同意并派专人监督使用。

　　4、不允许装易燃、易爆等危险品应报管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。

　　6、电梯内禁止动作粗野，只按适用之按扭，不可击打按扭，撞击门板或蓄意损坏电梯。

　　7、乘电梯时，不可将身体靠梯门，进出时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。

　　为使小区有一个鲜花盛开、绿树成荫、优美清新的居住环境，特制定如下绿化管理规定：

　　3、严禁攀折花木、践踏草坪；不准在树木上凉晒衣物、系铁丝、拉绳索、挂物件等。

　　为了加强消防工作，保护公共财产和关大业主（使用人）生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和***市有关消防规定，特制订本规定：

　　1、消防工作要贯彻“预防为主、防治结合”的方针，小区管理处应指定防火责任人和义务消防员，其职责是：

　　（1）认真贯彻执行消防法规规定和上级消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；

　　（5）管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于连好的状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；

　　（7）接到火灾报警后，在向消防机关准备报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。

　　2、消防区及楼梯走道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。

　　3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和安全出入指示、事故照明和通风设施。

　　5、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用。

　　6、小区（大厦）公共地方均不得燃烧香火报纸、织物、纤维、塑料制品、苯制品及其他废物品，烟头及火屑余灰要及时熄灭，教育小孩不要玩火。

　　7、业主（使用人）进行室内装修时，需要增设电器线路时，必须先经物业管理处批准后保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或难燃材料。

　　8、需要进行燃烧或明火作业时，应向管理处提出申请，经批准做好防护措施后，专人监护下，方可操作。

　　9、发生火警，应立即告知管理处或拨打电线报警，并关闭电器开关、燃气阀门，迅速离开住所；住户及其他人应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。

　　11、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，包上级有关部门进行处理：

　　12、各主（使用人）必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，如刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行行使权的，分别情况，依法追究刑事责任。

　　(三)、对在小区内公共场所晾衣物，在公共楼梯间、通道、平台堆放杂物，饲养家禽，保安人员应当予以权阻、制止。

　　1、未经物业管理公司批准，2、在小区道路、人行道上施工，3、移动标4、志物等行为；

　　3、非法携带、存放枪械及弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危害物品几管制刀具。

　　3、不允许用客乘电梯运物品、垃圾等，如遇特别需要，应报管理处同意并派专人监督使用。

　　4、不允许装易燃、易爆等危险品应报管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。

　　6、电梯内禁止动作粗野，只按适用之按扭，不可击打按扭，撞击门板或蓄意损坏电梯。

　　7、乘电梯时，不可将身体靠梯门，进出时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。

　　为使小区有一个鲜花盛开、绿树成荫、优美清新的居住环境，特制定如下绿化管理规定：

　　3、严禁攀折花木、践踏草坪；不准在树木上凉晒衣物、系铁丝、拉绳索、挂物件等。

　　为确保小区居民有一个清新、优美、整洁卫生、居住舒适的生活环境，根据温州市卫生管理有关规定，并结合本小区、的实际情况，特制订本制度：

　　2、小区道路、绿化带及楼前、走廊、楼梯清洁，有物业管理公司保洁人员负责清扫。

　　3、业主（使用人）应养成讲卫生、爱清洁的好习惯，不随地吐痰，不得向室外排放污水、倾倒垃圾、乱扔杂物。

　　4、禁止楼层户外抛物以及在阳台栏杆上放置花盆及其他物品，不得在公共走廊、过道上对方、吊挂任何物品。

　　5、为保证居民生活安宁，维护环境清洁，减少疾病，小区内严禁饲养宠物、家禽。

　　7、严禁在小区内鸣放鞭炮、烟花，焚烧会产生有害气体的物品和制造各种污染事件。

　　8、不得在任何时候（特别是夜间）使用音量过大或发生大桑音的器材。以免影响他人的正常工作和休息。

　　在现代都市社会生活中，多人共居在同一公寓大厦里，形成一种物权关系——由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。因此，必须在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。我国《物权法》(全国人民代表大会，1997年)、《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部，1989年)等法律法规关于建筑物区分所有人单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的归属问题，但并不能很好地解决各区分所有人(业主)有效管理其财产，尤其是其共有财产管理的问题。《物业管理条例》(国务院，2003年)、《业主大会规程》(建设部，2003年)等行政法规规章是以解决各区分所有人(业主)有效管理共有财产，重新构建我国物业自治管理制度为目的。实践证明，这些法律制度在规范物业管理活动方面起到了积极效果，但也显露其存在的缺陷。

　　业主委员会法律地位的问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。主要包括：在物业管理中，业主委员会能否具有独立的民事主体资格或法人资格，能否为业主的公共利益而成为诉讼主体?它以何种身份“执行”公共物业管理事务?与物业管理公司签订民事合同?最终责任如何落实?

　　1．业主委员会可否具有法人资格，成为独立的民事主体。到底我国业主委员会应具有怎样的法律地位?对此，学界主要有“社团法人”、“非法人组织”、“其他组织”三种观点。笔者认为，这三种观点都有失偏颇。业主委员会既非“法人团体”，也不是“其他组织”，它既无独立诉讼主体资格，也无民事主体资格。一方面，我国现行物业管理制度设计之下的业主委员会，仅是业主大会的“执行机构”，根本没有自己独立的财产，不可能成为“法人团体”。值得注意是，在1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《物业管理条例》)中，曾将业主委员会登记为社团法人，但1999年进行了修改：“取消业主委员会的社团法人登记制度，业主委员会不再登记为社团法人。”另一方面，业主委员会作为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其权利基础是业主大会的授权，而业主大会授权的基础又源于业主对物业的所有权。业主委员会只有在取得业主大会的授权后，才能代表全体业主从事物业管理范围内的行为。为此，《物业管理条例》第十九条明确规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”在我国物业管理制度设计之下的业主委员会，只是物业管理区域内全体业主的自治性组织。它像公司的董事会一样，只有对内能力而没有对外的资格。

　　2．业主委员会可否为业主的公共利益而成为诉讼主体。如果业主的合法权益被侵，作为一个“执行机构”，能否代表全体业主参与诉讼(以原告或者被告的身份)?如果可以，所带来的诉讼风险由谁来承担?在实务中，各地法院做法不一，故引起多多异议。一般来说，业主的诉讼可以分为三种情况：业主个人诉讼，部分业主诉讼，全体业主诉讼。业主个人诉讼以业主个人名义进行即可；部分业主诉讼可以采取推荐代表的集团诉讼。对此，我国《民事诉讼法》有相关规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。”但对于全体业主的诉讼，是否也适用这种推荐代表的集团诉讼呢?对此，《民事诉讼法》并未明定。当然，我国一些地方法院通过司法解释的方式进行了有益的探索。如，北京市高级人民法院、上海市高级人民法院规定：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提讼。与北京、上海法院不同的是，重庆市高级人民法院不仅明确了业主委员会的原告身份，还明确规定了业主委员的“被告”身份及诉讼风险承担的情形。重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》(下称《意见》)指出：“依法成立的业主委员会可当原、被告，诉讼风险由全体业主共同承担。”且还特别强调，业主委员会在提讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会。涉及提讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。这是司法上的一大突破。2007年3月刚通过的《物权法》，仅规定了业主个人诉讼可以以业主个人名义进行，而对业主委员会是否可以为业主的公共利益而成为诉讼主体并未涉及。

　　有学者认为，我国业主大会仅是一种议事形式，所以建议引入“业主团体”的概念。以笔者的分析，我国“业主大会”不仅是指一种议事形式，也是指一种组织团体。根据《物业管理条例》规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“一个物业管理区域成立一个业主大会。”“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”与《条例》相配套的政府规章《业主大会规程》(建设部，2003年)也规定：“一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。”由此可见，业主大会首先是一个物业管理区域内全体业主组成的团体(或社团)，然后才是这种团体的议事形式——业主大会会议。那么，长期以来，人们为什么仅把业主大会作为议事形式，而不把它当作一个团体(社团)呢?原因是我们在法律程序设置上出现了偏差：第一，业主大会没有常设机关，只以会议的形式出现，使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。第二，由于我国物业自治管理的实践时间不长，业主的民主自治意识不强，出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象，使业主大会的作用不能正常发挥。第三，在登记备案管理上出现了倒位：作为意思决策机关的业主大会不需要经过备案，而作为“执行机构”的业主委员会却需要经过建设部门的备案。这就很容易让人产生误解：业主委员会是必要的，而业主大会是可有可无的。

　　业主委员会是业主大会的执行机关，对业主大会负责。但谁对业主委员会的工作及其成员进行监督呢?我国物业管理的法律制度中，并没有设置“监督机关”来专门监督。尽管《物权法》《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规都赋予业主、业主大会、政府房地产行政主管部门对业主委员会有监督权，但现实效果并不理想，表现在：第一，业主对业主委员会的监督落实难。在物业管理活动中，虽然广大业主对业主委员会都有监督权，但搭便车的心理，使得没有哪个业主愿意为此付出成本(代价)。并且，监督的职权并没有具体落实到谁的头上。第二，业主大会是业主的议事机关，并非常设机构，对业主委员会的日常工作无法监督。而业主通过业主大会更换不称职的业主委员会委员更是困难重重。第三，政府房地产行政主管部门要纠正业主委员会作出的违法决定也难以到位。第四，业主委员会侵了业主的利益，业主要维权也很困难。正因为如此，现实中出现了业主委员会的委员不但不维护业主的利益，反而与某些利益团体恶意串通来损害小区业主利益的现象，使业主与业主委员会的矛盾激化。二、物业管理业主自治管理机构制度之完善

　　完善物业管理的业主自治机构的制度设计，必须解决好以下几个方面的问题：第一，必须保障全体业主能够参与物业管理事项的民主决策，保障业主成员权的行使。第二，准确划分业主大会与业主委员会之间的权限。第三，有效地监督自治管理机构的运行。所以，笔者以为，应从以下几个方面来完善我国物业自治管理机构制度。

　　笔者同意一些学者的建议，在现有业主自治管理机构——业主大会和业主委员会的基础上，增设业主监督委员会。业主监督委员会应当是业主委员会的上位机关，是业主大会会议闭会期间的常设工作机关。其成员由业主大会从业主中选举产生，所设职务可以包括：业主大会执行主席、监督委员会主任(可由业主大会执行主席兼任)、副主任、委员若干。另外，有关行政管理部门可派员进行督导。

　　业主监督委员会应当是对小区公共物业民主管理情况进行监察的必要的常设性合议制机关。其监察内容应当既包括小区公共会计监督，又包括物业管理监察；既包括合法性监察，又包括妥当性监察；既包括事前监察，又包括事后监察。业主监督委员会的职权应当包括：有权直接调查小区的物业管理业务和财产状况；有权对业主委员会提出的财务会计文件进行调查，并将其认为存有违反法律、章程或显然不当的事项向业主大会报告；对业主委员会主任、副主任及其他成员的行为开展合法性和妥当性监督；有权决定向违反义务、侵害业主共同利益的业主委员会主任、副主任或其成员提讼，可以成为小区业主的诉讼代表人等等。笔者认为，在立法思路上，目前可通过修订现行的《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规的方法来实现。在这方面，2007年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》迈出了可喜的一步。

　　笔者认为，在现有物业自治管理制度的创制中，赋予业主大会(团体)独立民事主体资格并不是不可能的，也是成本最低的。因为：第一，它有自己的名称，可以以物业小区的名称作为业主大会的名称。第二，它有严密的组织机构：决策机关(业主大会会议)和执行机关(业主委员会)。第三，它有团体章程——业主公约。第四，它有独立的财产，并能承担独立的财产责任。业主大会的资金来源主要是业主交纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益，如房顶移动通讯天线设置产生的收益、房顶或外墙广告物设置产生的收益、停车场、会所使用收益等。第五，业主大会是依法成立的组织，并能以自己的名义进行民事活动，以自己的名义应诉。在对外关系中，业主委员会代表业主大会与他人签约，其权利、义务归属于业主大会。当然，为了确保业主大会职能的履行，有必要在程序上作出保障：其一，业主大会应当设立常设机关——业主监督委员会，包括业主大会执行主席(其结构关系如前所述)，以在业主大会会议闭会期间，履行业主大会的职责。其二，对业主大会实行登记备案管理，取消原对业主委员会的备案规定。

　　激活业主大会会议制度，完善业主大会的议事规则。具体建议有三：第一，应当确保首次业主大会的及时召集召开。一方面必须进一步明确首次业主大会应由谁召集，几时召开；另一方面须加强区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会筹备组以及筹备工作的监督和指导。第二，应当保证业主大会定期会议尤其是临时会议的及时召开。我国《业主大会规程》规定了应当召开临时业主大会的三种法定情形——_20％以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。但还应增加两点措施：一是业主在请求业主委员会召集临时业主大会未果时，有权向法院，法院有权责令业主委员会限期召集临时业主大会；二是增设业主有业主大会会议自行召集权。第三，应当确保有表决权的业主能够享有按照自己的内心真意行使表决权的机会。建议：业主大会应当采用“集体讨论”的形式，取消“书面征求意见”的形式。以防止业主委员会委员暗箱操作，损害广大业主利益。应当赋予业主提案权、建议权与质询权，并明确其行使条件和程序。增设业主委员会及其成员的说明义务等等。

　　如前所述，我国的业主委员会并没有独立的民事主体资格，不能承担民事责任。但在现实中，业主委员会却代表小区业主对外签订物业服务合同、或应诉等，由此引发许多纷争。笔者建议：第一，明确业主大会的团体性，规定业主委员会只能以业主大会的名义，在授权范围内行使职权。只有这样，才能最终理顺物业管理外部的法律关系，使得真正有财产者(业主)获得民事法律活动的权利并以其财产承担民事法律义务。第二，加强对业主委员会工作及其成员的监督，明确其法律责任。同时，应当设立业主大会的常设机关——业主监督委员(见前所述)且通过业主公约或业主委员会管理约定，对业主委员会的职权进行严格限制。第三，确立业主委员会委员的服务有偿性，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。业主委员会委员是由业主以多数票选举出来的，他们对全体业主承担着民事信用责任。因此，业主委员应当取得一定的工作报酬。至于报酬的来源、多寡则由小区业主共同决定。

　　[摘要]在商品住宅的物业管理中，实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。目前，我国新兴物业管理制度下应运而生的业主大会和业主委员会所发挥的自治作用并不理想，其原因是多方面的。但学界争论最大的是：业主委员会的法律地位问题；业主对公共物业自治管理的团体性问题。笔者不赞成一些学者关于引入“业主团体”概念的观点，并建议：第一，确立业主大会为独立的民事主体，以其名义对外进行民事活动；第二，在现有业主自治管理机构的基础上增设业主监督委员会；第三，进一步明确业主委员会的法律地。开云APP 开云官网入口开云APP 开云官网入口开云APP 开云官网入口