房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。开云 开云体育平台对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

　　二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

　　小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

　　1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

　　2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

　　3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

　　4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

　　5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

　　机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

　　6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

　　本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

　　1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

　　2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

　　3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

　　本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

　　城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

　　居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

　　3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。

　　现今，大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响，以及因资金问题困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状，直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。

　　所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。

　　一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪。因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。

　　为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。

　　物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。

　　科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

　　4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。

　　在物业纠纷中，业主是，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵。充分发挥行业协会的作用，多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识，通过各种有效渠道加强宣传力度，使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至于因为物业管理意识的生疏，而影响其获得应有的合法权利，需要加强宣传力度，采取各种方式，发挥行业协会的作用，把涉及到维护业益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。

　　2011年3月1日起，厦门市在职职工最低工资标准由每人每月900元上调至1100元。今年以来，全国多个城市上调最低工资标准，这对提高基层务工人员的收入水平，减少收入差距有着积极的正面意义。然而，对于物业管理这样的劳动密集型企业，尤其是对小区型物业服务项目，成本的上升将使项目的运作雪上加霜，也将使以小区型物业服务项目为主的物业服务企业难以维继，面临诸多问题与困境。

　　来自厦门市物业管理协会的数据显示，至2011年上半年，厦门市有30多个小区的物业准备撤出，部分已经在撤出。撤出的理由是入不敷出。 据统计，目前厦门的物业企业40%存在亏损，亏损的最主要的原因来自人工成本的大幅提升。对于物业企业而言，人工成本一般应控制在企业成本的70%以内，对于小区型的物业服务项目所配备的安保、绿化、保洁和工程服务人员会比大厦型项目有一定不同，但总体会比大厦型项目人工成本支出更高。最低工资标准上调200元后，相应的社会保险、加班工资等也随之上涨，加之企业管理费用计提增加等，保安人员年均增加支出近3500元。以厦门市的统计数据为例，目前厦门市物管行业从业人员35856人，最低工资标准上调后，单以人均200元的增幅计算，全年全行业要增加工资支付成本8605万元。而去年全行业利润总额仅5171.62万元，把利润吃光了还不够。

　　目前不少新小区的物管公司，很多是开发商直接成立的物业公司，开发商为了品牌，对物业公司给予支持和补贴，这类物管公司的抵抗力较强。对于商业类、非住宅类物业来说，在合同中可以与甲方自行商谈物业管理费的价格，可以用提高物业管理费的做法，来对冲成本风险。而对于住宅物业，加上物价的居高不下，维修养护的支出逐年增加，企业的利润将会明显下降，部分企业无利甚至亏损，使住宅物业管理站在受冲击行业的最前列。

　　一方面是成本大幅提高，另一方面是收入无法提高，造成小区物业入不敷出。面对最低工资标准的上调，有自主定价权的商家，可以把上涨的费用转嫁到商品上。但没有自主定价权的物业管理企业，却难以快速有效地通过合理提高物业管理费来抵消人工成本。

　　物业收费标准难以提高。在厦门，物业管理费10年不变的项目占40%左右。2008年，《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》出台，相关收费标准延续至今。厦门市物业管理协会统计数据表明，从2000年到2010年，10年间，厦门物业管理费的涨幅仅为20%。而劳动保障部门公布的最低工资标准10年涨幅为144%，社会平均工资涨幅则达138.6%。物业费的涨幅远低于最低工资标准、社平工资及员工工资的涨幅。

　　在物业服务行业，业内人士都清楚，提高物业管理费难上加难。按照2011年6月1日起生效的《厦门市物业管理若干规定》第十五条规定，“召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效”。因此，物业企业要提高物业管理费，必须通过小区总户数和专有部分面积总数50%以上的业主同意才能涨价。由于小区业主有的是客，有的参与性不强等，要有一定比例业主参与决议都非常难，要双50%以上通过更是难上加难。笔者所在的地丰置业公司所属人居乐业物业接管的岭兜小区，是集政府危改安置、廉租、保障房、人才引进于一体的综合性小区。由于小区住户的特殊性，自99年接管以来，物价翻了多少倍，但物业管理费单价一直是0.40 元，虽然今年上涨了0.10元，那也是费了九牛二虎之力，花费了公司整整一年多的时间和大量的人力。

　　合理提高物管费如此之难，一方面在于政府指导价的市场认同度，业主百姓对于“价质相符”的理解，另一方面部分小区业委会不能很好地行使业委会职权，甚至想通过牵制物业公司来谋一已私利。实际上，业委会并不是一味限制对物业公司涨价的申请就是对业益的保护，而是要对物业费收支的合理分析判断，物业公司有无规范履行合同约定，要以物业公司承担物业管理与服务工作的品质标准作为评判物业收费标准是否合理的依据，促进物业公司与业主的双赢。

　　物业收费率无法达到预期目标。物业收费率也直接影响物业收入水平。对于新开发的物业小区，收费率面临客多、入住率不高的困扰，对于其他小区，由于设施设备问题影响业主满意率、业主层次、自动缴费意识等使得小区型物业的缴费率的理想目标只能设定在95%，基本没有达到100%，一般情况下能有90%就可以算是比较不错的了。特别是一些老旧小区和政策性安置小区，收费长年维持不高，面对成本的大幅上涨，必然存在“欠费—撤管”的恶性循环，为此小区受到的声誉、基础性的伤害一样无法弥补。

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_____ _________________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本全同。

　　第三条 乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。

　　第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室。

　　第五条 共用设施、设备的维修、养护运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、内外共用照明、有线电视线路、共用中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高低压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、污水泵、水箱、宽带网线、电信线路、楼宇单元门与户门对讲系统、高低压变配电设备及供电线路、避雷及接地保护 、标识、安全监视系统、电话交换机。

　　第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、围墙栏杆。

　　第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、会所 。

　　第九条 公共环境卫生，包括场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾箱及垃圾的分类、收集和清运、拦杆及外建筑外墙面清洁 。

　　第十二条 管理与物业相关的工程图纸、业主和租户档案与竣工验收资料、工程维修记录。

　　第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方接受委托并合理收费。

　　第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、公告、起诉等措施。

　　1、协助业主委员会(筹)或业主代表清理ZZZZ物业管理公司遗留的问题，分清类别(服务、工程、财务等)，并协助逐步解决;

　　7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费时，采取协商、规劝、书面公告或授权乙方采取起诉等方式协助乙方催交。

　　1、根据有关法律、法规、行业服务标准及本合同的约定，建立物业服务管理机构和管理制度。乙方制定的服务标准应征得甲方同意.

　　2、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，按照本合同的第十六条的约定办理。

　　3、选聘专业公司承接本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

　　4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

　　5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

　　8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

　　9、乙方保证执行“XXXX小区业主大会决议”，按照决议规定的时间准时进驻小区实行物业管理服务，并在进驻后尽快完成与原物业公司的交接

　　10、本合同终止时，乙方必须向甲方无条件移交全部经营性商业用房、管理用房及物业的全部档案资料、收费情况、专项管理的资金和帐户等。

　　2、物业公司应积极引入国内先进管理经验，提高服务管理水平，并应适时建立ISO-9001和ISO14001管理体系。

　　4、本物业的服务采取专业方式，即小区内保安、保洁、绿化、电梯、网络等项专业性较强的工作由乙方组织专项招标，甲乙双方共同决定，乙方负责对承包专业公司进行监督管理，以保证小区物业状况始终处于专业、良好水平。

　　1、本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 XX元/m2(不带电梯)或XX元/m2(带电梯)向业主或物业使用人收取。

　　2、业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之一交纳滞纳金，但滞纳金总额不应超过应收款总额的30%。

　　3、乙方对物业服务费的收取采取“先服务后收费”的原则，每月1-5日收取上月物业管理费。

　　4、乙方收取的物业服务费扣除营业税后，提取8%作为乙方的利润，但在经营亏损时不得提取。

　　5、物业费在乙方提取应得利润后的结余部分，应该用于对小区业主的服务或者适当减免次年的物业服务费。

　　第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意并公示。

　　1、乙方利用业主所拥有的物权取得的收益，如：房屋租赁、广告、地面停车、物业用房出租、会所经营收费等，进入专项资金账户，扣除相应的一定比例乙方的管理费用(管理费用比例甲乙双方协商确定)后，由业主委员会(筹)决定其使用，专款专用。

　　1、房屋共用部位的小修、养护费用，由物业管理费承担;大中修费用，由业主交纳的维修基金承担;更新费用，另行商议。

　　2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业管理费承担;大中修费用，由维修基金承担;更新费用，另行商议。

　　3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，按照与有关部门协议执行，小区界内部分由物业管理费承担;大中修费用，由界内部分维修基金承担;更新费用，另行协商。

　　5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由物业管理费承担;大中修费用，由维修基金承担;更新费用，另行商议。

　　第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

　　第二十八条 乙方违反本合同第四章第二十条不能履行责任，违反第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止本合同的，应向对方支付本合同金额20%的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

　　第三十一条 自本合同应在小区内公示，生效后根据业主大会决议乙方进驻并应与原物业公司办理完交接验收手续。

　　第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同并享有优先权。

　　第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第三十四条 本合同之附件为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写与印刷文字具有同等效力。

　　第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

　　第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方负责向开发商追索并由开发商作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门或者有资质检查单位的鉴定为准。

　　第三十七条 本合同执行期间，如遇战争、水灾、地震、龙卷风等自然灾害或其它不可抗力的因素致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意通过司法程序解决。

　　第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满15天前向对方提出书面意见。

　　为加强 小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据 市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。

　　一、甲方将位于 区 路的 范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

　　直击首届物业联盟研讨会 想在这里刊登广告吗?、维修、养护;

　　2.物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防，电梯，机电设备，路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路，停车场等)的使用、维修和管理;

　　2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法将专用基金拨付给乙方;

　　3.按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0.5%)平方米给乙方，按月租金 元租用，并负责办理使用手续;

　　5.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

　　7.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，甲方有权终止本合同;

　　9.委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理，包括予以罚款，责令停工，责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交，催改;

　　10.协助乙方做好宣传教育、文化活动工作，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系

　　1.根据有关法律，法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理的各项规章制度;

　　2.遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实际管理目标、经济指标的实施，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;

　　3.根据住宅区内大、中修的需要制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;

　　4.接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每3个月向全体业主张榜公布-一次管理费收支账。

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将 小区 委托乙方实行物业管理，定立本合同。

　　第三条 乙方提供物业服务，为本区域托管的物业负责，对本区域全体业主和使用人负责。乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。

　　第四条 甲方协助乙方按照国家规定的保修期限和保修范围，开云 开云体育平台要求开发商承担物业的保修责任。

　　第五条 房屋建筑本体共用部位的维护、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

　　第六条 共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、楼内外消防设施设备、监控设备、建筑物防雷设施等。

　　第七条 附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场等。

　　第十条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

　　第十二条 协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

　　第十三条 管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等。

　　第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，收费由当事双方协商。

　　第十六条 对业主和物业使用人违反《业主公约》和《物业使用守则》的行为，以及相关法律法规禁止的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取劝阻、制止，劝阻、制止无效向有关行政主管部门报告。

　　3、房屋的维修根据实际情况确定修复时间;设施、设备的维修、养护做到及时，一般情况在24小时以内维修到位。

　　①道路保洁：每日清扫1次，清扫结束地面无垃圾、杂物、卫生无死角，目视基本干净。

　　②楼道保洁：每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁1次楼梯扶手;每周擦抹1次各层消防栓、玻璃箱门、指示牌等公共设施;每季度中旬楼梯间墙面除尘1次;每季度下旬擦1次楼梯道共用门窗玻璃;目视基本干净，无垃圾、杂物;楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘。

　　③绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上垃圾，拾1次草坪绿化带上杂物(枯枝败叶)，目视基本干净，花坛表面基本洁净。

　　⑤电梯的保洁：每周对电梯内地面打扫一次，每月中旬对电梯内的墙面和地面全面的擦拭清洗一次。

　　5、电梯运行与管理：安装、维修、保养人员应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审;建立健全电梯管理制度、台账。

　　6、绿化：修剪整齐，定期养护。做到草坪无成块斑秃，树木无病死，绿地基本整洁，无明显的堆放杂物，无较为严重的人为破坏。每三个月(3、6、8、10月)修剪一次，夏季每月上旬治虫一次，11月份防病虫害一次。

　　7、交通秩序：正常有序。小区设臵明显的交通标志，业主车辆按规定停放到固定车位和临时车位，无乱停乱放现象，禁止车辆停到草坪上，大型货车未经允许，不得停放到本小区消防通道上，如发现本小区通道路面由于货车超重造成损坏，由当事人负责修复，未发现当事人，属值班人员失职，由物业公司负责修复。

　　8、保安：当班人员应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐，实行24小时值班保卫，维护正常的治安和公共交通秩序。值班人员白天在小区内巡逻不少于4次，夜间值班保安人员不少于3人，在小区内巡逻不少于6次。及时发现和处理不安全隐患。认真填写值班巡逻记录。

　　9、电子监控管理。值班室设立电子监控屏，监控探头分布安装到位，监控设备经常维护，损坏的及时维修，保证正常运行。

　　说明：公共分摊费用为公共水电费，二次供水产生的费用、电梯的年检、维护、运行电费等，现执行以上一次性价格收费标准。

　　3、业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任;

　　4、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用，并将承担物业使用人告知乙方备案。

　　第二十条 车位使用费每月 元，不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按有关标准向乙方交纳。

　　第二十一条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

　　1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由开发商承担;

　　3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分经双方商定续筹。

　　3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告，甲方半年审核乙方财务收支情况，每两个月公布公用水电费等费用;

　　5、物业管理用房870平方米，所属权归全体业主，其中物业用房 ㎡，由乙方按相关规定管理使用，业委会议事活动用房30㎡，其余主要用于业主活动用房;

　　⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　7、协调、处理物业管理公司在日常工作中，提出的合理化建议和发现的问题。协助物业公司要求开发商解决在综合验收时提出的各项遗留问题，并要求在规定时间内必须整改完结。

　　9、乙方提出小区内公共设施、设备、道路、房屋等进行维修时，甲方应在七个工作日内明确给予乙方答复，并协助乙方办理申请维修资金各项手续;如遇特种设备，即电梯、水泵、消防、监控等，应及时给予协助解决维修资金，

　　1、根据有关法律法规、协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;

　　4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划;

　　5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，进行劝阻、制止，并提请有关部门处理;

　　6、按本合同第十六条的约定，对业主和物业佯用人违反《业主公约》或《物业使用守则》及相关管理规定的行为进行制止和处理;

　　7、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

　　8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施;

　　9、当业主和物业使用人装修物业时，向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，有关注意事项和禁止行为，并负责监督;

　　10、每半年向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入;并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示;

　　11、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施;

　　12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建和改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;

　　13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况;

　　14、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;

　　15、本合同终止时，乙方必须移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料。

　　第二十六条 甲方违反本合同的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

　　第二十七条 乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定;逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十九条 甲乙双方任意一方无正当理由提前终止合同的，违约方应向对方支付5万元的违约金;给对方造成的经济损失，还应给予经济赔偿。

　　第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方协助乙方要求开发商作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

　　第三十一条 自本合同生效之日30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　第三十二条 为维护公共、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

　　第三十三条 甲、乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件具有同等效力。

　　本合同及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

　　第三十五条 本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，主管部门备案一份，具有同等法律效力。

　　第三十六条 本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协调不成的，可通过有关法律程序解决。

　　第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

　　作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

　　小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

　　（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

　　通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

　　经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

　　得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

　　用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

　　本系统包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

　　人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

　　房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

　　设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

　　收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

　　投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

　　本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

　　[1] 汪晓平，钟军网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

　　提升团队和核心竞争力，扩宽对管理人员及员工的招聘渠道，通过培训、授权、使用、考核、晋升等方式提高团队建设，提高工作效率，建立系统的培训体系和人才梯队建设，提高团队凝聚力、执行力。

　　第三、自身强化管理，提高管理水平，加强费用管控和能耗控制，建立起全员节约意识。

　　强化对小区的科学管理，通过人力的合理利用进一步降低管理成本，提高经济效益。对现有人员充分发挥潜能并作到一专多能，确保组织结构的精简和运转的高效。大力提倡开源、节约的思想观念。

　　几代石油人在我国长期的发展和建设当中都做出了巨大的牺牲，也为我国石油能源的供给做出了很大的贡献。近些年来随着石油人生活质量的不断提高，人们也开始更加关注居住小区的绿化和自然景观的构造，因此对小区的绿化建设也提出了更新、更高的要求。小区的物业管理要本着以人为本的理念，大胆创新去营造和改善小区的生态环境和人文景观，为我国石油人营造出美好的居住环境，只有他们生活质量提高了，精神面貌好了，才能进一步为我国石油供给提供可靠的保障[1]。

　　（1）胜海小区在绿化建设的初期，由于滨临海边，气候变化较大，再者主要考虑采用适合在海滨城市生长的植物和树木，因此只能先达到成荫成绿，然后再逐年完善和提高小区的绿化模式，因此现在看来小区的绿化效果依然没有达到与自然环境实现融合，从小区的发展来看现在的绿化水平档次显得稍微低了一点。

　　（2）小区园林绿化在设计和建设过程中只关注了树木、花卉、草坪的种植，没有站在整体的观念上为小区建设增加建筑、人物雕塑等，因此小区的绿化环境缺少了一种文化品位。

　　（3）由于地理位置和气候的原因，小区在早期建设的时候，过多的选择了阴性植物，因此小区用于绿化作用的植物种类就显得有些不太协调。

　　（4）因为小区所处环境特殊，沙土地，部分地块属于海边吹填区，需要运进种植土，因此植物的生长速度较慢，而物业管理依然按照小区建设初期制定的绿化管理规定就显得跟不上时代的步伐，同样条件下有些植物需要多浇水，物业管理人员应该注意以下实际情况，切实做好小区的绿化管理工作。

　　胜利油田要依靠海洋石油船舶中心提供日常保护和救援工作才能有效的运行，而且中心还承担着保障支持油田海洋石油勘探开发安全生产、清洁生产的重任。同时，中心作为“山东省海上东营安全生产应急救援中心”，担负着东营、滨州、潍坊等地海域的海上应急抢险任务。近些年来中心的龙口基地小区不仅建设了幼儿园、学校、，超市，以及文化体育广场和生态公园等休闲场所，而且物业管理、文教卫生配套完备，已发展成为高水准、和谐繁荣的海上石油生产保障、生活居住和后勤服务支持基地。因此小区的绿化环境一定要能够与之匹配共同发展才能实现真正的高水准和谐与繁荣，因此对胜海小区的绿化管理提几点建议，希望对小区的绿化建设有所帮助。

　　居住小区的绿化作为小区物业管理的重要组成部分，也在另一个方面反映了胜海小区居民的精神面貌，因此小区的绿化程度应该在原有的基础上加以改动。在改造的时候管理人员要考虑到植物的种类和季节带来的变化，尽量将植物与园林建筑或者小品进行搭配，这样才能体现出石油人良好居住环境的丰富内涵[2]。

　　植物与人是一样的，它们也会生病，因此在小区绿化建设中要尽量引进能够抗病抗虫的植物，在对植物的日常管理中要加大对植物有害因素的治理，这样次啊能体现现代科技带给人类的文明与发展。

　　对小区的绿化管理要尽量选用新材料和新技术，尤其是对植物灌溉的节水技术要大力推广和实施，这样不但相应了我国可持续发展战略的口号，也在一定程度上减轻了绿化管理人员的工作量，这样绿化管理人员就可以有更多的时间对小区的植物进行精益化管理和培育，做到双赢。

　　小区的物业管理要做到广泛的宣传和教育，动员小区内所有的居民爱护身边的绿色植物，这不仅仅是一种文明的体现，也是一种全民的和谐。要加强对小区内中小学生的爱护自然的教育，让他们从小就养成一种爱护绿色植物保护自然环境的好习惯、高品质。

　　要立足小区的整体建设，提高小区居民的整体素质，要严禁任何人采摘绿化植物的花卉和果实，而且要对破坏小区园林设施和自然环境的人和事坚决制止，不能得过且过，否则就会出现蝴蝶效应，一发不可收拾。

　　小区要想办法增强居民爱护绿色植物的责任感，不仅仅是自己要学会爱护植物，也要看到破坏小区绿化景观的行为勇敢的上前制止。小区可以开展在国家节日或者居民有纪念意义的日期种植一些有纪念意义的树木或者花草，这样就会在无形中给居民增加一种爱护小区绿化植物的责任感。

　　小区物业在进行绿化建设时要尽量做到整体的绿化布局，点、线和面三者有机结合起来，不要一味的只讲究小区平面的绿化，也要建设小区的垂直绿化，可以按地势走向建设一些微型景观。无论是一座城市还是一个小区，绿色植物的覆盖率只能简单的说明这座城市或者小区对绿化建设很重视，但是没有相应的园林小品和雕塑会让人感觉城市或者小区没有精神，似乎只是机械的铺设了一层绿色的植被，并不能体现出城市的文化建设或者小区居民的较高的素质和好的精神面貌。

　　因此小区绿化管理在小区的建设和发展中有着显著的作用，好的绿化管理可以成为园林绿化、维修、保安。保洁和居民管理一体化的综合性社区，绿化的水平直接体现了小区的环境质量，也可以成为小区居民幸福的一个衡量标准[3]。

　　胜海小区作为龙口基地“全国物业管理示范住宅小区”，其绿化和绿化管理在此做出了很大的贡献。而且小区根据领导指示深入开展的“创先争优、比学赶帮超暨精细管理年”主题活动，有效地把广大干部职工干好本职工作、创先争优的实际行动转化为推进中心“安全健康发展、创新创效发展、科学和谐发展”的强大动力，营造了文明、和谐的发展环境，为小区获得示范住宅小区贡献了强大的力量，让小区成为了龙口基地的一道风景线。

　　[1]赵丰.济南南苑小区物业管理系统研究与实现[D].电子科技大学，2013 CNKI

　　[2]沈玉志，耿世群.住宅小区物业管理服务企业现状评价研究[C].工程和商业管理论文集，2014 CNKI

　　“十三五”开局之年，国家出台在全国逐步实行街区制这一政策，势必给本来破烂不堪的居住物业相关产业链雪上加霜，给未来城市居民的生活格局带来全新的模式变革。同时我们也要看到，在政策提出前居住物业管理模式和机制不健全、矛盾日益突出的现实状况下，新政的问世未必不是居住物业相关行业的变革升级、提升服务水平、理顺关系的一剂良方。既然是逐步推行街区制，就不能一蹴而就，要着眼大局、因地因时而变，要尊重历史风俗，更要尊重法律，依法贯彻实施、逐步展开。本文根据我国居住物业管理面临多重压力和创新瓶颈等现实状况，理性分析和借鉴欧美国家实行街区制的成熟经验，进行针对性地探索一些符合自身物业管理发展的突破点。

　　街区制是城市布局的一种形式，主要特点就是城市居民住宅建在路边，小区不建围墙，高墙林立的现象消失，小区道路与城市交通体系形成一体。而与之形成鲜明对比的封闭式小区则是通过人为的用围墙等设施将住宅区隔离出来，小区内部与外界设有一个或多个进出口，让路过于此的“外人”有一种不受欢迎的感觉，从而形成了相对闭塞的空间。长期实行的封闭式小区随着我国经济社会的发展，小区的居住物业管理发展也是愈发步履维艰，日积月累的矛盾日趋激化，物业行业管理模式和机制的创新变革迫在眉睫。我国逐步推广街区制虽然不能操之过急，但这一政策的提出却是顺势而为，是大势所趋，更是物业相关行业变革升级的及时雨。

　　1、社区物业管理的责任主体明确。在封闭式小区的居住模式下，社区物业管理的模式比较单一清晰，物业管理的责任主体明确具体，物业管理公司往往是“管家式”服务，一家公司包揽一个社区所有物业事务，业主委员会及居委会对物业公司具有监督的权利。

　　2、社区物业管理的责任认定清晰，不易出现事件推诿扯皮。由于在封闭式社区环境下，物业公司单一化以及包揽式服务模式，也就决定了社区内出现的任何状况、问题以及居民所享用的社区服务需求，无一例外的第一责任人是物业公司，物业公司的责任难脱其究，不易出现多个服务公司责任的交叉以及办事追责出现互相推诿扯皮的现象。

　　3、封闭式社区，居住环境相对安全。在长期封闭的社区生存环境下，特别是一些成熟的住宅小区，物业保安的投入力度之大，内部摄像采集面积之广，小区进出口盘查力度之严，给业主的居住带来了安全感，当然这种安全感是相Χ言的，唯有在城市规划建设中，对警力、警用设施的不断健全完善，人民生活水平的不断提高，精神文明建设层次的不断提升，才会给居民带来绝对的安全感。

　　4、封闭式环境下，社区内噪音污染相对较小。封闭式小区，重点在于封闭，由于大部分小区进出口设有门禁，就造成外部车辆很难进入小区内部，进出小区的也是有数的小区居住的业主车辆，更健全一点的社区会实行人车分流，车辆全部驶入地下，这样一来就不会给小区带来车辆的噪音污染。由于商业只处于临街的住宅楼底商，外部人员从客观和主观层面都不轻易进入这样一个“”，所以对小区内部的噪声影响少之又少。

　　5、同一社区同一物业，处理问题易于集中统一处理。前边提到，在我国长期相对封闭式的小区环境下，基本是一个小区一个物业公司，物业公司包揽社区内的所有事物和服务，在这种环境下，社区的一切事物和状况的出现，都会或多或少通过物业公司来解决，相应的物业公司对小区出现的状况可以集中起来统一处理解决，做到省时省力。

　　6、在社区物业管理中，居民和政府需要对接的物业公司简单唯一。每个封闭式的社区大多采用雇佣一个物业服务公司进行社区维护管理，这也决定了小区业主办事只需对接一个物业公司，政府对本小区的规划管理也会大多通过一个物业公司作为媒介进行把控调节。居民和政府需要对接的物业公司简单唯一，办事效率会有很大提升，业主无需跑前跑后追在几个物业公司后边去处理物业问题。

　　1、同一社区同一物业，物业社区垄断化易造成物业公司竞争意识不强。在长期封闭式的环境中，一个社区被一个物业公司所包揽的情况比比皆是，在自己的“一亩三分地”根本就无竞争可寻，也就不可避免地会出现“倚老卖老”、“死猪不怕开水汤”的物业服务公司，可以想象，一个社区在这样的物业服务公司打理下，社区居民在这样一个公司服务下，管理水平、服务水平以及服务效率和态度能好到什么程度。物业社区垄断化造成的物业公司竞争意识丧失对服务水平和质量、对居民满意度有百害无一利，会逐渐衍生为各方矛盾的助推器。

　　2、物业管理的成本过高，物业费使用处于灰色地带。物业公司对社区“独家”式的服务，涉及事物、处理问题繁冗而错综复杂，不可能做到面面俱到、事事条理清晰，势必会造成资金浪费致使物业管理成本过高。这种“一家独大”的物业管理形态下，社区业主对物业公司的各项费用来源、支出、使用等环节很难监督和掌握，物业费用的管理处于无人能问、无人清晰的灰色地带，这也是催生矛盾、引起业主心理不适感的主要推手之一。

　　3、居民容易产生对其他社区物业管理的攀比心理。大概人人都会有“人家永远比自己的好”的羡慕之心，简言之，就是攀比心理在作祟。在封闭式住宅小区物业管理中，由于大部分小区物业都是开发商自带物业公司，因此就普遍出现一小区一个物业公司，不同小区不同物业公司的现象，这就导致小区业主普遍产生“吃着碗里的惦着锅里的”攀比心理，总会认为自己小区的物业管理不如相邻或其他小区物业的管理服务水平，不难看出，这种心理在遇到哪怕很小的问题时都极易激化矛盾，甚至危害社会正常生活稳定。

　　4、物业管理中的智慧型、人性化的信息技术应用不高。随着社会生产生活的进步、科技的变革，显然智慧型、人性化的服务最能赢得民心，让人们生活的安心、顺心、舒心。但在长期的封闭状态下的小区，物业公司的科技应用跟不上时展，绝大部分公司还是依然简单老套，只是单向的“灌输式”的提供服务，而忽略业主的心声和反馈，自然会引起双向的不理解，最终造成物业公司满心提供服务而被误解且无处说理，业主被动接受不符合自身需求的服务而无端埋怨的现象，这一切的根源还是在于物业管理中对智慧化、人性化的信息技术应用不高。

　　5、物业公司的服务与智慧型政府建设不同步，共享智慧政府大数据的程度不高。当今社会拼的就是智慧、云计算、大数据，谁掌握这些，谁就占据主动，就能够生存下去。封闭式小区相对闭塞的环境致使物业公司生活得很安逸，大都是“旱涝保丰收”的状态，科技的投入少之又少，没有主动出击，积极公关政府，与政府的智慧型政府建设以及大数据、云计算的科技创新提升速度同频共振。物业离不开服务，服务离不开人，要想服务好，就得明白人的心理、了解业主的需求，精准定位，提供个性化服务，充分理解“金杯银杯不如业主的口碑”的实质内涵，也就不难成为一家优秀的物业服务管理公司。

　　6、社区的辅道未纳入城市整个交通体系。由于封闭式小区被人为将小区与外界隔离开来，小区内部的道路属于小区“专属产品”，因此社区内部的小交通路网从未纳入到城市的整个交通体系，造成了许多城市道路的丁字路、断头路，致使整个城市道路网无法形成完整的道路交通网，给城市交通、社会生产生活、城市规划带来了极大的麻烦。一个完整的城市规划，一套成型的道路交通网都不能缺失住宅社区这个重要的因子，怎么规划、如何规划、规划后的相关配套服务如何，无一不考验着管理者的智慧。

　　7、社区的基础设施以及人员维护存在重复设置。封闭式小区状态下，小区就是一个小的社会和城市，由于物业公司对小区提供服务，而政府对城市提供整体服务，两个服务群体各行其道、各司其职，而受众群体既享受本小区服务又可享受政府服务，从而导致享受的服务重叠，同样道理，服务人员的设置也会存在重复设置的现象，致使社会资源的严重浪费，只有打破这种相互并行提供服务的现状，使其从服务支持就形成合力，才能化解资源浪费的现象。

　　8、对物业公司的监管力度不足。虽然现在很多小区都有自己的业主委员会，但终究力量薄弱，不足以与“一家独大”的物业服务公司相抗衡，也就很难对其有监督的效力，居委会对物业公司的监督也仅仅存在于形式。归结原因，各方对物业公司真正实打实的监督力度不足主要是无章可循、没法可依，只有通过加大立法，健全法律体系，明确各方利益，才会真正形成监督的闭环系统。

　　（一）街区制背景下居住物业管理的运行模式和机制的变革趋向。在全面铺开社区街区化的背景下，物业管理的运行模式和机制必将自我深度变革，由原先的物业公司单一、管理事物繁冗而不精以及互不来往式的模式和机制逐渐走向协同化、专业化的发展模式，必将打破现有物业一家公司包揽一个或多个小区的状态，将进一步激发物业服务公司的竞争意识、服务意识，使物业公司自发的把自己的真家伙、真本事拿到太阳底下比一比、晒一晒；物业服务公司将会积极主动地链接政府，共享智慧政府的大数据；科学技术将广泛应用于物业管理事物中，人性化、智能化的科技成果将会屡见不鲜；社区基础设施将纳入城市整体规划中，基建的规划配置将会更加合理高效，从而降低社会资源的浪费。社区居民每天将会收到物业服务公司的短信问候和温馨提示，让居民感到有这样的一些默默无闻的团队无时无刻地为自己奉献和服务着，物业服务人员的配置也将会得到精简，从而达到“降耗保质”的双重效果。物业管理的法律法规将更加健全，社区居民的话语权将会增加，对物业的管理监督将会变得行之有效，哪个公司服务好、哪个公司专业化程度高、哪个公司人性化，这些都会成为小区每个角落的“社区声音”，居民的心才是天秤，轻者淘汰，重者生存，这是物业相关行业的生存不二法则。

　　（二）变革后居住物业管理如何更好地运用街区制前的物业管理成功经验。实行街区制后，物业管理的形态将发生深度变化，但万变不离其宗，物业管理的根在于服务，服务的好与坏、社区居民满不满意决定了物业公司的生存，对新革之前的服务管理经验要取其精华、去其糟粕，结合街区制现有的物业管理模式和机制的实际情况，有效地运用管理成功经验。例如，变革后的物业管理将面临一个小区多个物业公司的现象，要明确责任主体，量化责任细则，做到有事有人担、一家牵头多家协调配合。要加大安保人员以及警用设施的投入，制定详细的安全防控巡查制度，做到24小时不间嘀伟惭膊椋让社区居民真正获得安全感。要通过设置居民区车辆禁鸣，加大居民区隔音防护装置的投入力度等措施，确保社区居民减少噪音干扰。

　　（三）街区制下居住物业管理如何摆脱和解决管理所面临的困境。在街区制背景下，物业公司只有不断增强竞争意识，才会生存下去，才会在众多物业服务公司中成为佼佼者，要时刻紧绷“降耗保质”这根弦，让物业费用走在阳光下，不断加大智慧型、人性化的信息技术的应用，与智慧型政府的建设同频共振，共享智慧政府大数据的成果，主动适应并积极参与社区的辅道纳入城市整个交通体系后的管理事务中，主动接受社区居民的不同声音和监督，打铁还需自身硬，只有亮出自己的“真肌肉”，才会与居民多一份友谊，少一些矛盾，形成物业服务管理良性生态圈。

　　1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

　　2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

　　3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

　　4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线小时值班，确保及时为业主服务。

　　5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

　　6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

　　（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

　　7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

　　8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

　　9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

　　10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

　　11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。开云 开云体育平台

　　1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

　　2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

　　3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

　　4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

　　5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

　　6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

　　住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。开云 开云体育官网开云 开云体育官网