爱问共享资料物业管理制度及流程汇编文档免费下载，数万用户每天上传开云体育 kaiyun.com 官网入口大量最新资料，数量累计超一个亿 ，物业管理制度及流程汇编目录目录一物业管理部组织架构 2二岗位职责 3一物业管理部岗位职责 31．管理部经理岗位职责 32．资产设备管理岗位职责 33．保安主管岗位职责 44．行政助理岗位职责 4二物业管理处岗位职责 41．管理处主管岗位职责 42．管理员岗位职责 53．维修员岗位职责 64．水电工岗位职责 65．管道工岗位职责 76．空调工岗位职责 77．电梯工岗位职责 88．弱电电工岗位职责 89．强电电工岗位职责 910．保安领班岗位职责 911．保安员岗位职责 1012．保洁绿化领班岗位职责 1013．保洁员岗位职责 1...
物业管理制度及流程汇编目录目录一物业管理部组织架构 2二岗位职责 3一物业管理部岗位职责 31．管理部经理岗位职责 32．资产设备管理岗位职责 33．保安主管岗位职责 44．行政助理岗位职责 4二物业管理处岗位职责 41．管理处主管岗位职责 42．管理员岗位职责 53．维修员岗位职责 64．水电工岗位职责 65．管道工岗位职责 76．空调工岗位职责 77．电梯工岗位职责 88．弱电电工岗位职责 89．强电电工岗位职责 910．保安领班岗位职责 911．保安员岗位职责 1012．保洁绿化领班岗位职责 1013．保洁员岗位职责 1114．绿化员岗位职责 1115．车库管理员岗位职责 12三物业接收 131．物业项目接管验收管理制度 132接管物业设施设备遗留问题登记表 173房屋交付确认书 174接管物业相关资料登记表 185相关工程资料及图纸存档 18四租赁户入住制度规范 191收楼通知书 1911收楼须知 1912相关复印件存档租赁合同租金缴付收据物业服务费缴付收据helliphellip 202租赁户相关资料登记表格 2121．出具相关资质原件并复印存档营业执照税务登记卫生许可证法人身份证复印件helliphellip 223．签订《租户收楼记录表》 2331附租赁位置贴图和平面图 2332附租赁设备设施和消防设施清单 244．签订《管理守则》及承诺书 255租户装修申请表 3751附装修提交资料清单 3752附盖有公章的装修施工图 3853附施工单位的资质原件及复印件 396．签发《室内装修审批表》 397签订《装修管理规定》 4071交纳相关保证金等费用收据复印件存档 438．施工单位人员登记表格 439．签订《区域防火责任协议书》 4410．发放施工许可证 4511．租赁户装修管理流程 45111租赁户装修监督管理规定 46112安全防火检查和隐患整改作业规范 4712．签订《装修验收表》 49121装修验收合格相关资料盖章并存档 50122退还相关保证金及清场 5113．出入证发回收登记表 5114．租赁户撤出验收记录表 52五租金及经营费用管理制度 531租金物业费用收缴管理制度 532租金物业费收缴流程 543水电等经营费用收缴流程 544．催缴款通知单样本 55六物业管理部日常工作内容 561．物业管理部日常工作检查记录表 5611．违章责任整改通知书 572房屋设备设施维修保养计划管理制度 5821．工程维修项目申报核准验收表 593．安全保安管理制度 6031．安保培训上岗制度 6132．安全保安日常工作检查记录表 6333．违章责任整改通知书 634．收费管理制度 64七物业管理处日常工作内容 651．物业管理处主管日常巡视管理制度 6511物业管理处主管日常工作记录表 662．保安员门岗管理制度 6721门卫值班来访记录表 6722．保安执勤交接情况日报表 683．保安员巡岗管理制度 6931保安巡视签到表 6932保安执勤情况日报表 704．保安员监控管理制度 7141日监控情况记录表 715环境清洁管理制度 7251保洁情况记录表 7352垃圾清理记录表 7453粪便清运记录表 7454疏通管道窖井记录表 7555保洁服务安全作业规范 756．绿化养护管理制度 7961绿化养护情况记录表 817日常接待维修管理制度 8171租赁户来电来函来访报修处理记录表 8272工程维修派工单附回执 8273工程维修回访记录表 8374维修登记一览表 8475商业广场维修服务操作规范 8476设备维修工安全作业规范 878．停车场库管理制度 9081停车场库车辆停放收费标准9182停车场固定车位登记表 9183．停车场固定车位收费登记表 9284．停车场固定车位停车证发放记录表 9285．停车场车辆进出登记表 9386．停车场临时停车收费登记表 939．租赁经营管理制度 9491租赁户违章处理记录表 9692罚款缴纳通知单 9710．租赁户接待管理制度 97101租赁户来电来函来访投诉记录处理表 99102租赁户投诉记录处理表 99八固定资产管理 1001固定资产管理制度 100固定资产管理制度 1002固定资产管理实施细则 1053文具及办公设备管理办法 107九设备设施管理 1091设备设施维保计划考核管理制度 10911委外维修保养项目招标操作规范 11012房屋设备设施维修保养项目计划作业规范 1112．设备设施故障抢修及应急管理制度 11221．设备设施专业技术指导操作规范 1133．管道设备维保管理制度 1144．暖通设备机房管理制度 11441．空调系统运行和维修保养操作规范 1175．配电设备机房管理制度 12151．供配电系统运行和维修保养操作规范 12252．机房操作规范 12653．设备节能操作规范 12854．检测设备的使用和鉴定操作规范 1296．给排水设备机房管理制度 1307．电梯设备机房管理制度 1328．消防设备设施管理制度 13381．消防联动试验操作规范 13482．消防设备定期保养操作规范 1369．维修设备及工具领用操作规范 138十突发事件管理制度 1391．突发事件处理管理制度 1392．防台防讯管理制度 1423．安全治安事故应急处理管理制度 1434．消防安全应急处理管理制度 1465．设备故障检修和紧急处理管理制度 147十一对外服务窗口 1481服务公约 1482．精神文明公约 1493．管理流程图报修投诉电线．营业执照附本和相关铜牌 151十二物业管理制度流程 1521．物业交接流程 1522．租赁户铺位验收流程 1533．租赁户报修流程 1544．租赁户投诉流程 1555．突发事件处理流程 1566．物业管理部日常检查流程 1577．租金及各项经营费用收缴流程 1588．设备设施日常管理及检查流程 1589．设备设施申购流程 15910．设备设施维保单位选择流程 16011．设备设施报废处理流程 16012．设备设施调拨流程 16113．设备设施更新改造流程 16214．闲置固定资产管理流程 162一物业管理部组织架构物业管理部资产设备管理行政助理丽晟食尚广场物业管理处新金桥商业中心物业管理处管理员工程维修保安管理员工程维修保安部保洁工保安保洁工二岗位职责一物业管理部岗位职责1．管理部经理岗位职责1负责物业的日常接待投诉维护和保养并制订相应计划2负责物业的各类管理制订和收费制度3负责与物业施工单位的日常联系及维修索赔并做出评价4负责客户单位租金物业管理费和其他费用的收取5负责物业区域的治安消防等安全管理工作6办理与物业相关的各类手续7负责物业设施设备的管理保证各类设备的正常运行8认真完成上级领导交办的其他各项工作9负责物业部门管理工作注重团队协作确保物业工作正常运行10负责与政府职能部门的日常联系2．资产设备管理岗位职责1向公司总经理负责依法行使公司资产所有者的权利和义务2制订公司固定资产管理制度制订固
定资产管理实施细则及考核制度3负责公司固定资产的宏观管理提出优化资产构成的建议拟定年度资产重置计划核定资产转让和计提减值的申请4负责需经建筑和安装工程重置固定资产的招投标工作5负责工程竣工交付使用的固定资产和所有购置到货的固定资产的组织验收工作6负责验收合格的工程和所有购置到货的固定资产的移交工作7负责使用单位申请固定资产报废和非常损失的审核与向上级领导报批工作8负责公司不需要固定资产的出租申请与出租合同的拟定工作9负责已报废固定资产拟售价格的报批与批复后的出售工作10负责组织年终固定资产的盘点工作并向公司领导写出盘点报告11负责使用单位固定资产内部调拨的认证工作12负责使用单位固定资产检修的检察工作负责组织对使用单位固定资产日常维护工作进行定期或不定期检查1313．负责公司资产使用单位负责人和固定资产兼管员调离公司时的工作移交监察工作14认真完成上级领导交办的其他各项工作3．保安主管岗位职责1负责处理保安工作的日常事宜组织协调好保安工作2维护安保内部正常的工作秩序对各物业处进行经常性的安全检查发现问题及时提出整改意见3对安保人员进行有关职业安全教育4与上级公安机关保持密切联系发现隐患及时报告有关部门或配合公安机关破案5建立和保管保卫档案及文件资料6督导和检查保安员的工作情况7按时上报各项计划及总结有组织有部署地做好各项本职工作8认真完成上级领导交办的其他各项工作4．行政助理岗位职责1协助部门经理处理日常办公事务跟踪落实执行情况2做好部门各类会议记录及时了解和反馈信息3做好部门文件的打印收发归档等管理工作4负责落实对各物业管理处收费通知单的发放管理5协助做好收件登记编号运转和检查未归档文件的催办工作6做好部门各类档案资料的整理不散失不遗留立卷装订成册及归案7认真完成上级领导交办的其他各项工作二物业管理处岗位职责1．管理处主管岗位职责1配合招商阶段的前期介入2与招商部的物业交接完成3与商户的物业交接完成4对商户装修过程中的监管5项目运营中的合同执行与日常物业管理6所负责项目的队伍组建及员工的岗前培训7对各职能部门的管理与协调8租金物管费及其他费用的及时收取9商户资料管理齐全10商户服务档案齐全11其他文档备案齐全2．管理员岗位职责1在物业管理部和管理处的领导下对管辖区的租赁户负责对物业实施全面的管理保证环境整洁舒适优美设备设施完好机电运转正常维护租赁户正常的经营活动开展2敬业爱岗熟悉掌握物业管理的各项法规和相关政策严格执行行业规范做好对物业内的保卫治安停车绿化保洁设备设施的维护保养日常维修管理费的收缴等服务内容操作规范3遵守国家的法律法规和公司制订的规章制度做到每天对辖区和各个岗位的环境卫生安全防范车辆停放公共设施商业活动进行巡查监督并记录备案发现问题及时整改积极参加公司和管理处的业务知识时事政治的学习与时俱进提高管理水平4严格执行租赁户装修审批规定并加强对装修的租赁户进行巡视监督并作好记录防止违章装修现象的发生在巡视中发现违章劝其整改恢复原样拒不整改的开具《违章通知单》或停止其施工处理违章必须讲清道理坚持原则对无理取闹者报送管理处主管处理5做好租金物业管理费等经营费用的收缴工作对无辜拖延费用的租赁户依法耐心说服讲清道理对拒不缴付的采取必要措施确保收缴率达95以上6遇到突发事件如停水停电治安火警等接到消息后应马上到现场组织人员采取应急措施并速报公司和各相关部门加强对突发事件的防范意识7做好每年度行业的评比检查落实每年度供水系统的防冻和防台防汛及蚊蝇鼠等害的防治工作8完成管理处主管布置的其他工作9周期工作每日工作1热情接待租赁户文明用语把租赁户的要求和报修项目作好登记迅速作出安排并随时检查落实情况以免遗漏造成工作波动小修要求立即解决大修三天之内应该解决如无法解决需向上级汇报并向租赁户及时作出解释2根据租赁户的要求联系安排尽量为其提供便民服务3每日将有关资料递交给文员输入一户一卡之中每月做好资料收集汇总统计工作上门访问时先查阅一户一卡的有关资料然后有的放矢地与业户沟通4做好管理处各种财产用品工具领用材料的登记保管和发放工作熟悉各类费用的收费标准和计算方法准确无误地做好先进收缴工作及时登帐日结日清5负责各类证件的收发登记工作如临时出入证停车证等6负责保管楼栋门和未入住户的房门防盗门信报箱电表箱等钥匙7负责分发电话单通讯及各类通知等布置好信息栏8接待一般人员的来访及时处理有关事务或向上一级报告并做好处理记录9对所需的来文报告通知租赁户档案收费存根装修申请表水电费交款等文书资料分门别类归档保存10对物业范围每天至少巡视两次要对装修户的卫生安全文明施工用电范围等进行督促检查对物业道路绿化楼宇内外环境卫生要勤检查以及对清洁工的精神面貌行为规范等进行管理发现违约违章和不文明行为及时制止或向管理处主管报告11负责对清洁工进行实际操作训练12完成管理处经理临时交办的任务13参加管理处办公例会汇报上周工作情况提出本周工作计划及急需协调的事项14对物业内外环境卫生进行一次较全面的检查并作好记录及时进行整改15每月工作16参加由管理处组织的全面检查负责解决本职范围内的问题17每月26日前提交管理处购物计划3．维修员岗位职责1熟悉设备设施性能操作程序和应急处理措施掌握两种以上维修技术遵守各项管理制度统一着装规范作业举止文明树立良好的服务形象2按规定巡查房屋设备仪表运行情况认线对受理的养护单必须及时处理不得无故拖延记录养护维修的人工材料费用4按规定做好设备设施的定期和日常的清洁保养和预防性为工作保持设备机房和工作环境的整洁5设备维修工对特种设备和高低压专业设备的操作和维修应持在有效期内的相应操作证并严格遵守安全作业规范确保设备和人身安全对违反安全作业规范的指令有责任拒绝执行6设备运行中出现问题应立即排除并上报发生事故时除紧急处置外应保护好现场及时上报管理处迅速查明原因予以抢修和恢复7爱护工具合理使用用后清洁规范放置保管8按时完成管理处交办的其他任务4．水电工岗位职责1熟悉物业供水供电消防系统的管理路线及控制位置掌握各种设备的性能及使用状况遵守各项管理制度统一着装规范作业举止文明树立良好的服务形象2熟悉给排水系统各种水泵管道阀门控制设施和各种机械设备供气供水设备的情况掌握操作规程和维护保养知识按要求正确使用3当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况并做好巡检记录4制订所管辖设备的检修计划按时按质按量地完成并填好记录表格5严格执行安全操作规程遵守水电运行维修保养制度正确判断日常发生的故障及时采取有关事故的应急措施杜绝各种隐患的发生6发生停电停水管道泄漏阻塞火警等其它事故一旦得到信息和指令应迅速赶到现场查明原因并果断采取应急防护措施每年逢防台防汛防冻及梅雨季节能对各种设备采取保护措施以防重大事故发生7积极参加岗位练兵和专业技术培训和复训按相关工种要求持证上岗8保管好各种资料工具记录填写的资料应准确完整9按时完成管理处交办的其他任务5．管道工岗位职责1按规定要求对给排水系统管道卫生设备各类水箱水池消防水系统喷淋和消火栓等各类水泵各类阀门雨水管阴井地漏污水处理设备进行维护
保养做好巡检保养记录做好设备与机房的保洁工作2遵守各项管理制度统一着装规范作业举止文明树立良好的服务形象3按规定周期对各系统设备及管道进行除锈油漆加油润滑和零部件更换维修4做好各类应急清锈的准备工作管道泄漏水管爆裂水箱水外溢污水废水外溢阀门失灵等发现情况及时进行抢修5做好空调系统消防系统中与水有关的设施的维修保养和检测工作6进行气焊气割电焊操作时应持证作业并遵守动火审批规定7当班期间及时巡视检查各种管道设备的工作情况并做好巡检记录8按时完成管理处交办的其他任务6．空调工岗位职责1熟悉所管设备的性能及操作方法了解空调系统送风管排风管和水管的布局走向遵守各项管理制度统一着装规范作业举止文明树立良好的服务形象2熟悉本物业装备的空调型号操作规程每天准时开启和关闭对外界和各空调区域的温度相对湿度进行监测根据外界天气变化及时进行空调工况调节努力使空调区域的温度相对湿度符合规定的数值范围并按运行记录表做好记录开机前停机前及每小时记录一次运行情况3设备开停应须及时转换运行状态牌尤其是接到维修人员停机维修通知后立即挂检修牌4严格遵守各项操作规程做好勤测试勤调节勤记录确保空调机组冷却塔膨胀水箱和循环水泵的正常运行要节约能源并认线按规定对空调系统设备新风机风机盘管变风量空调机风管调节阀电磁阀滤网冷凝水管道等和消费能够排烟系统设备正压风机和排烟风机风管防火阀排烟阀等进行清洁保养做好空调机房和工作区域的保洁工作6值班人员必须掌握设备运行的技术状态发现问题立即报告发生紧急故障负责组织力量及时处理并做好记录7做好空调设备维修保养记录及设备故障记录8做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作做到无污迹无灰尘无垃圾9按时完成管理处交办的各项任务7．电梯工岗位职责1遵守各项管理制度统一着装规范作业举止文明树立良好的服务形象2电梯工负责范围1负责物业所有电梯运行的管理2负责物业电梯及附属设备维修保养和故障检修工作3负责各电梯轿厢外井道及井道底各梯整流器控制柜电抗器的清洁4负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理3熟悉电梯的性能构造和使用方法按规定要求管理维护保养各垂直客梯货梯自动扶梯确保此类设备正常运行4定时巡检电梯运行状况做好电梯运行日志和维修保养记录配合监督委外专业维修单位进行周月季年保养对零部件更换进行确认和记录做好机房和电梯轿箱的保洁工作并检查保养质量经确认后将记录存档保管5严格执行电梯运行安全操作规定按时开启和关闭电梯严密监视电梯运行状况及时处理各类问题6值班人员必须严守岗位职责和操作规程遇紧急停机故障应迅速奔赴现场先解救轿箱中被困人员然后排除电梯故障做好相关记录7按时完成管理处交办的其他各项工作8．弱电电工岗位职责1严格执行各类弱电设备系统的维修运行作业规程确保各设备系统准确安全运行做好广播和收放设备闭路监视设备及网络确保正常运行做好记录2负责小型工程的线路敷设施工质量符合相关标准3定期对消防报警系统和其他弱电系统设备进行检查和测试4对物业门禁系统监控系统对讲系统消防报警系统物业有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督维修维护工作的具体实施并对检查的结果汇总上报确保房屋及配套设施完好5负责物业卫星电视机房的值班管理并协助政府有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作6负责在管理处的统一安排下对本项目新增项目接管验收外委验收的现场实施记录工作7负责物业弱电设备设施保修工作的监督管理工作8负责在管理处的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作并做好运行记录9负责协助向管理部提交管辖范围内设备设施的更新改造方案并在管理处的安排下负责具体实施项目整改向管理处提交设备的改造更新前后运行效果的各方面对比和改造更新经验总结10负责按公司及项目有关规定及时为租赁户提供服务确保维修质量并采取有效措施改进服务11负责每周一次对物业内所管辖的设备设施进行检查遇特殊天气需加强巡检次数并负责各种抢险工作12负责完成日常使用的专业技术资料的搜集管理工作13负责所有涉及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任14负责每月前向管理处提交弱电设备设施维修所需工具入户维修材料采购计划和配合填写材料采购计划表15值班人员必须严守岗位职责和操作规程发生紧急故障负责组织力量及时处理并做好记录16遵守各项管理制度统一着装规范作业举止文明树立良好的服务形象按时完成管理处交办的其他各项工作9．强电电工岗位职责1严格执行电业安全操作规程执行各类电器设备运行维修操作规程持证上岗确保各类电器设备的准点安全运行2做好高低压变配电运行记录和能耗统计做好交接班手续3熟悉空调给排水消防及各类设备的配电系统供电系统照明系统熟悉供配电设备的性能及其操作方法配合其他工种做好各类设备设施电气动力的检修工作4负责特殊场所专用设备例如泛光照明喷水池等的日常运行和保养5定期对供配电设备配电柜箱灯具及用电设施进行安全检查清洁除尘紧固触点6负责小型改造工程的线路敷设和电器设备的安装和调试施工质量符合相关标准的要求7负责与供电局的业务联系并做好登记8值班人员必须严守岗位职责和操作规程遇紧急发生事故时值班人员应保持冷静头脑按照操作规程及时排除故障做好相关记录9按时完成管理处交办的其他各项工作10．保安领班岗位职责1在管理处主管的领导下全面负责物业的保安服务工作具体开展管理处的治安保卫和消防管理工作确保租赁户和顾客的人身财产和物业的安全2树立ldquo服务第一业户至上rdquo的观念组织保安员认真执行保安标准保安服务做到规范着装精神饱满用语文明仪表整洁树立物业保安的良好形象为租赁户提供细致温馨的服务3学习宣传贯彻国家有关治安和消防管理的政策和法规不断提高自身的专业素质落实公司和管理处对保安服务与安全工作的各项要求对工作的开展实施提出意见和措施对工作的绩效进行检查考核作好讲评4对保安员的工作进行检查和督导对服务中的不合格或潜在问题提出纠正预防措施负责处理保安服务方面的投诉5配合管理处主管对物业安全工作开展检查以ldquo五防rdquomdashmdash防火防盗防爆炸防破坏防自然灾害为重点及时发现安全隐患和事故苗子采取切实有效的整改措施6经常与租赁户联系沟通加强物业安全的宣传取得租赁户的配合和支持及时制止物业区域内影响安全的违规行为保护全体租赁户的利益和顾客的生命安全7负责落实对保安监控设施消防设施和器材的完好性检查及时发现问题制定申请修理更换或添置计划8设置物业区域内的巡更点及巡更路线并制定巡更频次检查落实9根据物业特点和新的情况起草修改管理处有关治安消防突发事件应急处理预案报管理部审定一旦发生紧急情况配合管理处主管实施预案程序10全面做好安全基础管理工作安全重点部位管理明火管理危险品管理人员疏散通道管理防火档案管理安全标识管理钥匙管理外来人员管理物品进出管理装修施工安全管理等并负责检查落实11组织保安员的业务知识学习培训负责管理处义务消防队的操作培训和实战演练12配合管理处主管加强同地区消防部门公安警署和街道消防治安管理部门的联系保持良好关系取得地区安全主管部门的指导和支持13负责对保安员的工作考核搞好班间与员工间的团结与协作14将每月保安服务记录汇总装
订成册上交给管理处15完成管理处主管交办的其他任务11．保安员岗位职责1严格执行保安服务作业规范持证上岗服从领导听从指挥忠于职守提高警惕遵纪守法2树立ldquo服务第一业户至上rdquo的观念统一着装仪表整洁精神饱满语言文明姿势动作规范对租赁户和顾客要表现出热情诚恳彬彬有礼的态度体现良好的物业保安服务形象3遵守交接班制度不迟到早退不擅离职守交接班要清楚责任明确4熟悉物业重要设备消防设施供水和煤气总开关等分布情况和区域环境状况掌握各类突发事件应急处理规程正确果断灵活机智地进行处置5熟悉消防器材的性能和使用方法认真接受有关消防知识的培训参加操作技能的训练6在紧急情况下服从管理处主管和现场负责人的指挥通力合作发扬临危不惧见义勇为的精神全力保护物业的安全和租赁户及顾客的生命财产安全7维护物业区域内的公共秩序防止矛盾激化做到以理服人打不还手骂不还口8严格按各岗位作业规范及时作好相应记录9完成管理处主管保安领班交给的其他任务12．保洁绿化领班岗位职责1拟定切实可行的保洁绿化管理工作计划建立有效工作台帐月季年进行工作汇总小结并将工作计划及工作汇总小结向管理处主管汇报2拟定和执行保洁绿化管理费用预算计划按月度季度年度合理使用人力物力和财力资源降低成本杜绝浪费3拟定保洁突发事件的应急预案落实人员器材及时处理与管理区域有关的紧急状况和紧急事故做好善后服务工作4执行管理处主管下达的各项工作任务按保洁服务作业规范安全作业规范和检查规范要求对保洁工作进行计划布置检查5以ldquo安全第一rdquo为方针布置落实各项工作展开6合理安排保洁工绿化工上岗操作加强巡检督促保洁工绿化工按操作规范执行发现问题及时整改追求客户100％的满意率7召开班前点评会及时总结经验听取实地情况交流意见快速解决疑难问题提高班组整体服务水平8定期组织班组学习搞好班组文明建设工作加强班组团结同时协调好其他部门的工作关系及公共关系调动班组人员的工作积极性9接受有效投诉负责处理现场应急工作及执行整改情况反馈工作10公正公平地对组员按考核标准进行有效考核执行考勤制度11负责对保洁工绿化工实地培训并将培训结果总结报管理处主管12加强对保洁用品的管理用好管好保洁绿化器材及相关物品对有害物品有毒物品及化学品应落实专人保管申领规范以防造成人员及财产的伤害13将每月的保洁保绿服务记录汇总装订成册上交给管理处主管13．保洁员岗位职责1执行物业管理处下达的各项任务服从分配坚守岗位统一着装按要求从业2遵守劳动纪律严格按考勤制度执行请假制度不允许无故缺席或上下班迟到早退遵守劳动时间3严格执行保洁服务作业规范安全作业规范使管辖区域内的保洁工作符合标准规范确保保洁质量4爱岗敬业爱护物业设施及相关财务5保洁服务过程不允许影响食品卫生6按照租赁户需求及物业条件的实际情况提供相关保洁服务达到租赁户和顾客100％的满意率7参加班组学习及由主管召集的班前点评会听取不同意见总结实践经验交流应急实例不断提高保洁作业水平8做好交接班工作交接台帐记录规范工具交接应保持完好无损并做好物品交接清点工作9团结友爱发扬集体主义的团队精神10接受管理处的考核积极贯彻奖勤罚懒的激励机制14．绿化员岗位职责1严格按月季年绿化保养计划执行并接受保洁绿化领班的监督考核2养护工具随身携带不允许随意放置3养护作业时不应妨碍租赁户和顾客的正常活动4养护完毕后妥善处理养护现场保持地面清洁无污秽无积水5保持树形完整优美绿草如茵地面不6保持管辖区域内完整的景观效果7保持植物生长茂盛适时修剪施肥喷洒药剂8控制杂草的缠绕性攀援性高度不影响景观效果9绿化养护设备设施有必要的保护措施10按要求做好绿化的灌溉施肥值保拔草及垃圾清除工作11负责监视绿化的病虫害并加以控制灭12为物业区域适时增植绿化增添新型绿化品种13做好绿化养护记录15．车库管理员岗位职责1履行保安员岗位职责2熟知车主姓名车型车牌号房号车位3外来车辆未经许可不得进入辖区做好地面停车场和地下车库的保安工作指挥车辆的进出和停放做好登记收费工作保持车辆停放有序和出入畅通4执行停车场地下停车库安全服务管理配置安全器材禁止无关人员进入严禁装有易燃易爆或有毒物品的车辆进入对忘记关车门的车辆采取必要的安全措施5在有顾客出入的公共活动区域设立禁止车辆停放的醒目标志并经常巡视监督发现有车辆滞留应告知驾驶员立即开到指定地点停放6懂得一般交通管理和指挥知识引导车辆按规定路线公里以下劝阻违规超载超高车辆进入对违章停放车辆者应及时制止或纠正7经常巡视检查已停车辆发现问题及时处理及时报告8搞好管区环境卫生发现车辆门未锁灯未关漏水漏油应及时通知司机9保持停车场停车库整洁停车场停车库内严禁洗车地面无水无油无污无纸屑无烟头等杂物10空地上禁止堆物保持照明及各类标志的完好有效有故障要及时报修11保持停车场道路平整无坑无尖锐物无金属钉状物12执行物业管理处下达的各项任务服从分配坚守岗位遵守劳动纪律严格按考勤制度执行请假制度不允许无故缺席或上下班迟到早退遵守劳动时间三物业接收1．物业项目接管验收管理制度1规范新接物业的接管验收工作确保接管物业的质量合格2适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作制度要点1接管验收的准备工作a新建物业竣工后租户入驻前对所接管的物业进行综合性的接管验收以确保所接管物业基本合格满足租户的质量要求b接管验收前的准备接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作★与物业开发部联系好交接事项交接日期进度验收标准等★派出先头技术人员前往工地现场摸定好接管验收计划★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装调试工作做到心里有数★准备好接管验收记录表格2接管验收的工作程序a下达接管验收指令b组建接管验收小组c作好接管验收准备d进行资料验收移交e验收是否合格e1要求正确线进行硬件设施设备验收f是否合格f1否要求物业开发部限时整改f2是记录归档3物业产权资料a★项目开发批准报告★规划许可证★许可证★土地使用合同★建筑开工许可证★用地红线图b综合竣工验收资料★竣工图包括总平面布置图建筑结构水暖电气设备附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图★建设工程竣工验收证书★公共配套设施综合验收合格书★供水合同★供电协议书许可证★供气协议书许可证★有线电视合格证★通信设施合格证★电梯准用证c施工设计资料★全套设计图纸★图纸会审通知单★设计变更通知单★工程预决算报告书★隐蔽工程验收记录★沉降观测记录★其他可能会影响将来管理的原始记录d机电设备资料★机电设备出厂合格证★供电设备使用说明书要求中文★机电设备安装调试报告★设备保修卡保修协议e租户资料★已签约租赁户姓名位置面积联系电话经营项目等★已入租商户的付款情况或付款方式4物业硬件设施接管验收和竣工的区别a接管验收主要是观感验收和使用验收它侧重观感是否合格设施设备的使用是否符合租赁户要求而竣工验收则是全方位
的内外质量验收b接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题将被租赁户广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收而非具有法律效力的政府评价行为5接管验收标准和验收方法a验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及租赁户经营的合理要求b验收方法为观感验收法和使用验收法6楼宇本体硬件设施的具体验收标准a主体结构★外墙不得渗水★屋面排水畅通无积水不渗漏出口水檐沟落水管安装牢固接口严密不渗漏b楼地面面层与基层粘结牢固不空鼓整体面层平整无裂缝无脱皮起砂块料面层表面平正接缝均匀顺直无缺棱掉角粘帖牢固色泽均匀一致无明显色差c内墙面★抹灰面平整面层涂料均匀无漏刷无面层剥落无明显裂缝无污渍★块料如瓷砖面层粘贴牢固无缺棱掉角面层无裂纹损伤色泽一致对缝砂浆饱满线条顺直d顶棚抹灰面平整面层涂料均匀无脱皮无裂缝无霉点无泽水痕迹无污渍e卫生间阳台地面应低于相邻地面2厘米左右不应有积水倒泛水和渗漏f木地板平整牢固接缝连接牢固色泽均匀油漆完好光亮g门窗★门开启自如无晃动和裂缝零配件齐全位置准确无翘曲变形★门锁窗销连接牢固开启灵活★玻璃安装牢固胶封密实无明显刮花痕迹无损伤★油漆均匀色泽光亮新鲜完整★电子防盗门通话清晰完好无锈迹★不锈钢防盗门光洁线条顺直对缝严密牢固★高档装饰和装饰完整h楼梯扶手★钢木楼梯安装牢固无锈蚀弯曲油漆完好色泽均匀表面平滑★楼梯无裂缝无表皮剥落i木装修工程表面光洁线条顺直对缝严密牢固j饰面砖表面平整无空鼓裂缝起泡和缺角对缝平直k油漆刷浆色泽一致无脱皮漏刷现象l电器插座安装牢固符合ldquo左零右火rdquo规定电源已接通正常a有线电视已开通收视良好b开关安装牢固开关灵活接触良好c灯座安装牢固完好无损反应灵敏发光正常d水表电表气表安装牢固读数正常无损伤e卫生洁具安装牢固配件齐全无污渍和刮花接口密实无渗漏现象无堵塞排水通畅f给水设施安装牢固接口密实无渗漏锈迹流水通畅有足够压力g地漏排水管道安装牢固配件齐全接口密实无渗漏现象无都塞排水通畅完好无损h门铃对讲电话安装牢固操作灵活效果良好i防盗网晾衣架安装牢固焊接密实面漆完好均匀无脱皮锈迹无裂纹折损j其他配备设施要求齐全完好型号与设计相符工作正常7公共配套设施接管验收标准a天台天沟落水口畅通完好隔热层防水层完好b散水坡无下陷断裂与墙体分离坡度适宜平整c屋面避雷设施连接牢固d路灯装饰灯安装牢固完好无损工作正常灯柱安装牢固油漆完好e绿化符合设计要求不缺株少苗无死株无大面积杂草绿化水管布局合理阀门开关灵活安装稳固f道路★路面平整无水泥块无起砂断裂★路牙石砌筑整齐灰缝饱满无缺角损伤★块料面层拼砌整齐平整牢固无明显裂缝缺棱掉角★交通标识线路牌清楚完好g室外消防栓★消防箱标识清楚玻璃完好★消防设施配件齐全★消防管安装牢固标识明显阀门完好水压充足h楼宇门牌楼栋号牌安装牢固标识清楚i垃圾中转站密封完好外表装饰完整泥沙完好使用方便j保安岗亭安装穷配件齐全标识清晰完好无损k保安道闸安装牢固开启灵活标识清楚完好无损l停车场地面平整照明充足标识清楚安全设施好排水设施良好m单车摩托车棚安装牢固照明充足标识清楚安全防护和排水设施良好n明沟暗沟排水畅通不积水无断裂沟盖板安装牢固平稳o沙井检查井化粪池排水畅通池壁无裂缝池内无杂物p护坡挡土墙泄水畅通砌筑牢固q台阶踏步砌筑平实牢固无裂缝8机电设备的接管验收a电梯设备型号数量与移交清单相符运行平稳安装符合规范有电梯运行准运证机房设置合理配件安全标识清楚表面光洁平整明亮b变配电设备型号数量与移交清单相符工作状态良好安全防护装置齐全标识清楚机房配置齐全通风采光良好设备表面油漆完好无损伤c央空调设备型号数量与移交清单相符工作性能达到设计指标配置齐全标识清楚机房通风采光降温良好设备表面油漆完好无损伤d发电机型号与移交清单相符工作状态良好配件齐全设备表面油漆完好无损伤设备安装牢固机房隔音防护设置完好通风采光良好e消防监控设备型号与移交清单相符工作性能良好反应敏捷标识清楚表面完好无损设备安装牢固机房干燥通风采光良好f给排水设备型号数量与移交清单相符工作状态良好标识清楚设备表面油漆完好无损安装牢固无渗漏现象机房配置完整9接管验收遗留问题的处理a遗留问题的登记确认★对资料验收中发现的资料不全不真实不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录并交发展商相关人员签字确认★对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小级应当将问题逐项记录并请发展商相关人员签字确认b对资料遗留的问题接管验收小组应当积极同发展商联系补齐必要时公司总经理应当协助进行c对物业硬件设施设备遗留问题一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决必要时公司总经理应当协助进行d对于长期解决不了势必会影响物业管理的问题物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给公司进行备录2接管物业设施设备遗留问题登记表接管验收设施设备遗留问题登记表 设施设备名称 位置 遗留问题简述 备注 3房屋交付确认书房屋交付确认书甲乙双方在此声明甲乙已于________年_____月_____日将该房屋交付乙方自该交付之日起该房屋即处于乙方控制之下双方无需另行办理其他交付手续该房屋起租日为________年_____月_____日双方确认该房屋实测建筑面积为_________平方米起租日该房屋每月固定租金为人民币________元物业管理费为人民币________元附甲方产权证明及乙方营业执照或身份证明甲方法定授权代表人签署签署日期________年_____月_____日乙方法定授权代表人签署签署日期________年_____月_____日4接管物业相关资料登记表接管物业相关资料登记表 序号 移交资料名称 单位 数量 移交人 接收人 备注 5相关工程资料及图纸存档物业工程资料及图纸档案 物业名称 备注 工程资料目录 存档人 日期四租赁户入住制度规范1收楼通知书收楼通知书__________________租赁户贵司所租赁的________________号经验收合格现可交付贵公司1请贵司接到本通知后于_________年_________月_________日前到物业办公室处理收楼手续2收楼接待时间上午900至下午16003如果贵司不能按通知规定的时间前来办理手续请致电联系以便我司能更好地为贵司服务4在贵司来办理各项手续前请仔细阅读《收楼须知》5物业管理处电话号码传真号码联系人特此通知上海阳光欧洲城发展有限公司_________年____月____日11收楼须知收楼须知致______________________租赁户为能提供贵司以优质便捷的服务我司已
聘请上海阳光欧洲城发展有限公司负责本___________的物业管理并代表我司与贵司协调租赁单元的接收事宜为避免贵司在接收租赁单元时可能遭遇不便我司籍此向贵司介绍有关注意事项望贵司能认线贵司在接到《收楼通知书》后在指定日期前来办理收楼手续如需改期请提前3天通知我司以便我司协调有关事宜2贵司前来办理收楼手续时请务必备齐以下资料3租赁合同副本4收楼通知书原件5身份证复印件6已交纳的首期租金和押金收据原件7装修施工图纸一套8贵司在收楼时还需支付如下款项9收楼之日起的装修期免租期内的物业管理费按《房屋租赁合同》有关约定收取10建筑垃圾清运费可自行处理也可委托我方则收费标准______元车上海阳光欧洲城发展有限公司_________年_____月____日12相关复印件存档租赁合同租金缴付收据物业服务费缴付收据helliphellip相关复印件档案 租赁户名称 备注 相关资料目录 存档人 日期2租赁户相关资料登记表格租户相关资料至管理处日期由销售部__________ 公司名称CompanyName 联系人ContactPerson 联系电话及传真TelephoneampFax 联系地址Address 租用楼层及面积FloorampArea 起租期Leasecommencement 租用时期Leaseterm 免租期RentFreePeriod 装修期FitOutPeriod 开业时间 车位CarParkingspaces 备注其他有关物业管理方面的特别条款如工程事项等见本表附件共___页21．出具相关资质原件并复印存档营业执照税务登记卫生许可证法人身份证复印件helliphellip租赁户资质复印件档案 租赁户名称 备注 相关资料目录 存档人 日期3．签订《租户收楼记录表》租户收楼记录表租赁房_______层______号租赁户名称___________________________面积__________________法人代表____________联系人__________联系电话______________ 移交设备 备注 土建 1钥匙______把2地面3玻璃幕墙4其他 消防 1喷淋头______个2烟雾感应器______个3消火栓______个4其他 电力照明 1出口指示灯______个2其他 卫生间 其他房间 其他 水表号码________读数________ 电表号码________读数________ 卫生间水表号码________读数________ 煤气表号码__________读数__________ 本人确认已收到物业管理守则1本本租赁房经双方确认无误从即日起本租赁户已是该物业合法使用人 租赁户验收意见 签字盖章 管理处意见 签字盖章 注表格自收楼时间48小时内交回管理处方可有效若有遗漏工程租赁户可将钥匙交予管理处并填写ldquo钥匙托管承诺书rdquo管理处将会跟进遗漏工程后通知租户再次验收楼宇31附租赁位置贴图和平面图租赁位置贴图和平面图 租赁户名称 租赁屋地址 联系人 联系方式 租赁位置贴图 平面图 存档人 日期32附租赁设备设施和消防设施清单租赁设备设施和消防设施清单租赁户联系人联系方式 名称 数量 型号 备注 移交设备目录 移交消防设备目录 移交房屋设施目录 4．签订《管理守则》及承诺书物业管理守则前言尊敬的租户为把建成一个兴旺安全文明整洁环境优美的商业和办公广场本公司将高标准高素质地做好物业的各项服务及管理工作本公司特编制《管理守则》供各用户执行敬请各住用户务必仔细阅读《管理守则》内容明确双方的权利责任与义务并向本公司签订承诺书共同遵守执行衷心希望在我们对您的服务中能得到您的鼎力支持和通力合作并对我们的管理工作予以客观评价以进一步提高物业的服务质量和管理水平如有不足之处恳请各位租户提出定贵的意见上海阳光欧洲城发展有限公司年月目录一服务指南二定义三管理公约四道德行为公约五经营和办公秩序的管理规定六消防管理规定七安全使用管理规定八电梯使用管理规定九环境卫生管理规定十装修管理规定十一宣传广告管理规定十二出入治安管理规定十三隔油池的日常管理十四机动车管理规定十五招牌广告管理规定十六商业广场电费组成说明十七承诺书一服务指南本公司除履行各用户与开发商签订的《租赁合同》或《物业管理服务协议》中各项职责外并提供如下服务1日常咨询服务1受理用户各项咨询2广场活动安排咨询2公共服务1提供全天候24小时的保安服务2每天清洁和定期清洁服务指公共位置3公共场所照明供电设备空调电梯及其维修服务4消防设备的维修保养服务5供水服务公共洗手间6广告宣传推广组织服务费用由参与者分摊3有偿服务1代办打印复印传线维修门锁清洁地面和玻璃设备维修制作招牌二定义公约中除文意另有所指需另作解释外下列用语所指意义如下1公共地方mdashmdash指在物业范围内由开发商根据物业的规划设计所指定的公共地方其中包括各出入口行人道通道大堂绿化区车道电梯走廊公共卫生间泵房中央空调设备机房配电房消防控制中心电梯机房及为该物业业主使用人及访客而设立共用的其它地方或范围等但不包括任何业主拥有独立的使用权的地方及开发商保留的地方2公共设施mdashmdash指为物业的公众利益而在物业所属范围内装设的各种设备器械装置种植物包括给排水系统中央空调系统通讯系统消防系统电子监察保安系统供电系统污水处理系统下水道渠道管道槽沟电缆绿化区之装置及种植物告示板及其它机械卫生设备以上所列之各类设备不论设置在公共地方或保留地方内均属公共设施之一部分但只供个别业主或用户使用的设施则不包括在内三管理公约为加强物业服务管理维护全体用户的合法权益保障物业的安全与公共场所的合理使用维护公共秩序创造优良的经营环境特制订本公约1权利和义务权利一权利1依法享有使用其商铺或办公场所的各项法定权利2不破坏不损坏不影响物业建筑结构及外貌以及在不影响不损坏公用设备和设施的前提下经管理公司书面确认生效可对其名下单元进行装修3合法合理使用物业的公共场所的权利4有权就物业的有关事项向管理部门咨询5有权对管理部门的工作提出建设性意见和批评二义务1必须按照合同约定经营范围内进行经营2用户转让商铺或办公用房时必须遵守履行下列规定①向开发商提出转让书面报告并到管理处填写转让登记表交有关合同复印件一份给管理部门备案②受让的新用户必须符合本广场的规划并与管理部门签署《管理手则》3按规定缴交管理服务费及其它费用4自觉维护公共
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