第一章物业管理概述第一节我国物业管理的业务范围一、物业与物业管理物业管理的业务范围第二节物业管理的特点与原则一、物业管理的主要特点二、物业管理的基本原则第三节物业管理的的职能与作用一、物业管理的职能物业管理的地位、作用第二章物业管理的基本理论第一节物业管理的产权理论一、问题的提出不同内涵的物业管理第二节物业管理的公共选择理论一、公共利益的维护机构管理权的由来第三节物业管理的委托-代理理论一、物业管理的合约关系二、代理关系的效率实现第四节物业管理的价格理论三、物业管理企业的组建程序物业管理企业的组建程序四、物业管理企业的人员安排物业管理企业的人员安排第三节第三节物业管理企业的社会关系物业管理企业的社会关系一、物业管理公司与行政主管部门的关系一、物业管理公司与行政主管部门的关系二、物业管理公司与相关行政部门的关系物业管理公司与相关行政部门的关系三、物业管公司与开发商的关系物业管公司与开发商的关系四、物业管公司与业主委员会的关系物业管公司与业主委员会的关系第四节第四节物业管理企业的资质管理物业管理企业的资质管理一、物业管理企业资质等级标准一、物业管理企业资质等级标准二、物业管理企业资质等级申报物业管理企业资质等级申报三、物业管理公司与开发商的关系物业管理公司与开发商的关系四、物业管理企业资质等级审批物业管理企业资质等级审批五、不同资质等级物业管理企业的业务限制不同资质等级物业管理企业的业务限制三、物业管理企业的组建程序物业管理企业的组建程序四、物业管理企业的人员安排物业管理企业的人员安排第三节第三节物业管理企业的社会关系物业管理企业的社会关系一、物业管理公司与行政主管部门的关系一、物业管理公司与行政主管部门的关系二、物业管理公司与相关行政部门的关系物业管理公司与相关行政部门的关系三、物业管公司与开发商的关系物业管公司与开发商的关系四、物业管公司与业主委员会的关系物业管公司与业主委员会的关系第四节第四节物业管理企业的资质管理物业管理企业的资质管理一、物业管理企业资质等级标准一、物业管理企业资质等级标准二、物业管理企业资质等级申报物业管理企业资质等级申报三、物业管理公司与开发商的关系物业管理公司与开发商的关系四、物业管理企业资质等级审批物业管理企业资质等级审批五、不同资质等级物业管理企业的业务限制不同资质等级物业管理企业的业务限制第五章第五章物业管理市场的管理体制物业管理市场的管理体制第一节第一节政府对物业管理市场的管理政府对物业管理市场的管理第二节第二节行业协会物业管理市场的管理行业协会物业管理市场的管理一、强化职业道德规范，保护业主利益一、强化职业道德规范，保护业主利益二、会员的资格审查和登记二、会员的资格审查和登记三、监督已登记注册会员的经营三、监督已登记注册会员的经营管理管理服务情况服务情况四、调解、仲裁纠纷四、调解、仲裁纠纷五、物业管理知识普及、经验介绍、相关法律的宣传五、物业管理知识普及、经验介绍、相关法律的宣传第五章第五章物业管理市场的管理体制物业管理市场的管理体制第一节第一节政府对物业管理市场的管理政府对物业管理市场的管理第二节第二节行业协会物业管理市场的管理行业协会物业管理市场的管理一、强化职业道德规范，保护业主利益一、强化职业道德规范，保护业主利益二、会员的资格审查和登记二、会员的资格审查和登记三、监督已登记注册会员的经营三、监督已登记注册会员的经营管理管理服务情况服务情况四、调解、仲裁纠纷四、调解、仲裁纠纷五、物业管理知识普及、经验介绍、相关法律的宣传五、物业管理知识普及、经验介绍、相关法律的宣传第三节物业管理企业的自我管理一、住户手册二、物业管理企业岗位责任制三、监督已登记注册会员的经营管理服务情况四、调解、仲裁纠纷五、物业管理知识普及、经验介绍、相关法律的宣传二、物业管理招标方式三、物业管理招标内容四、物业管理招标程序五、物业管理招标内容第三节物业管理投标程序与策略一、物业管理投标程序二、物业管理投标策略第三节第三节物业日常综合管理费的使用与管理物业日常综合管理费的使用与管理一、日常综合管理费的使用范围一、日常综合管理费的使用范围二、日常综合管理费的管理要求二、日常综合管理费的管理要求三、日常综合管理费的管理方法三、日常综合管理费的管理方法第四节第四节物业储备基金的使用与管理物业储备基金的使用与管理一、储备基金的使用的使用范围一、储备基金的使用的使用范围二、储备基金的管理要求二、储备基金的管理要求三、储备基金的管理方法三、储备基金的管理方法第三节第三节物业日常综合管理费的使用与管理物业日常综合管理费的使用与管理一、日常综合管理费的使用范围一、日常综合管理费的使用范围二、日常综合管理费的管理要求二、日常综合管理费的管理要求三、日常综合管理费的管理方法三、日常综合管理费的管理方法第四节第四节物业储备基金的使用与管理物业储备基金的使用与管理一、储备基金的使用的使用范围一、储备基金的使用的使用范围二、储备基金的管理要求二、储备基金的管理要求三、储备基金的管理方法三、储备基金的管理方法二、房屋设备设施分类二、房屋设备设施管理的内容三、房屋设备设施管理的流程与方法措施第三节房屋设备设施的运行管理与维修管理一、房屋设备设施的运行管理二、房屋设备设施的维修管理二二六六、、代办房代办房、、地产登记的操作地产登记的操作二二六六、、代办房代办房、、地产登记的操作地产登记的操作第一章第一章物业管理概述物业管理概述第一节第一节我国物业管理的业务范围我国物业管理的业务范围第一章第一章物业管理概述物业管理概述第一节第一节我国物业管理的业务范围我国物业管理的业务范围一、物业与物业管理一、物业与物业管理（一）物业（一）物业estatepropertyestateproperty已建成并投入使用的已建成并投入使用的各类房屋各类房屋及与之及与之配套的设备设施和场地配套的设备设施和场地。。房地产业在消费领域的延伸。房地产业在消费领域的延伸。（二）物业管理（二）物业管理第二条第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理由业主通过选聘物业管理企业的方式的方式实现。物业管理由业主通过选聘物业管理企业的方式的方式实现。物业管理活动的基础是物业管理合同物业管理活动的基础是物业管理合同物业管理内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护管理，对相关区域内物业管理内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护管理，对相关区域内 环境卫生和秩序维护。特别 环境卫生和秩序维护。特别 委托见 委托见44,45 44,45条条 （三）与传统房地产管理的区别 （三）与传统房地产管理的区别 产权多元化 产权多元化 ，市场经济管理模式 ，市场经济管理模式 ，经济法律手段 ，经济法律手段 ，专业企业， ，专业企业， 有偿服务 有偿服务 业行为，业行为， 业主导向， 业主导向， 社会化 社会化 专业化，以房养房，多功能全方位，自筹，为业主 专业化，以房养房，多功能全方位，自筹，为业主 服务。 服务。 二、物业管理的业务范围物业管理的业务范围 （一）基本业务 （一）基本业务 日常维修保养 日常维修保养 计划修理 计划修理 （二）专项业务 （二）专项业务 治安保卫 治安保卫 环境卫生 环境卫生 消费安全 消费安全 园林绿化 园林绿化 车辆交通 车辆交通 （三）特色业务 （三）特色业务 特约服务，便民服务 特约服务，便民服务 （四）多种经营业务 （四）多种经营业务 管理费不足，树立良好形象 管理费不足，树立良好形象 （二）专项业务 （二）专项业务 治安保卫 治安保卫 环境卫生 环境卫生 消费安全 消费安全 园林绿化 园林绿化 车辆交通 车辆交通 （三）特色业务 （三）特色业务 特约服务，便民服务 特约服务，便民服务 （四）多种经营业务 （四）多种经营业务 管理费不足，树立良好形象 管理费不足，树立良好形象 第二节 第二节 物业管理的特点与原则 物业管理的特点与原则 一、物业管理的主要特点 一、物业管理的主要特点 社会化 社会化专业化 专业化 企业化 企业化 经营型 经营型 二、物业管理的基本原则物业管理的基本原则 社会化管理，企业化经营有偿服务社会化管理，企业化经营有偿服务 业主自治管理与专业管理业主自治管理与专业管理 全方位全方位 多层次管理服务 多层次管理服务 合同聘用合同聘用 第三节 第三节 物业管理的职能与作用 物业管理的职能与作用 一、物业管理的职能 一、物业管理的职能 决策计划 决策计划 组织 组织指挥 指挥 控制 控制 协调 协调 二、物业管理的地位、作用物业管理的地位、作用 促进房地产市场发展促进房地产市场发展 提高房地产效益提高房地产效益 树立城市形象树立城市形象 44推动外向型房地产和涉外经济发展 推动外向型房地产和涉外经济发展 55提高房地产综合开发企业声誉 提高房地产综合开发企业声誉 第二章 第二章 物业管理的基本理论 物业管理的基本理论 第二章 第二章 物业管理的基本理论 物业管理的基本理论 第一节 第一节物业管理的产权理论 物业管理的产权理论 一、问题的提出 一、问题的提出 财产所有权，建筑物主要产权形态，决定物业管理的制度需求。 财产所有权，建筑物主要产权形态，决定物业管理的制度需求。 二、不同内涵的物业管理不同内涵的物业管理 专有部分 专有部分 部分共有 部分共有 全体共有 全体共有 房屋 房屋装修 装修 产权属全体共有的那一部分权利客体的管理问题，统一管理产权属全体共有的那一部分权利客体的管理问题，统一管理—— ——物业管理 物业管理 第二节 第二节 物业管理的公共选择理论 物业管理的公共选择理论 一、公共利益的维护机构 一、公共利益的维护机构 伦理准则 伦理准则 司法准则 司法准则--社会人，决定适用准则 社会人，决定适用准则--公共选择，业主追求最大化效用， 公共选择，业主追求最大化效用， 受群体状态他人利益限制，限制妥协 受群体状态他人利益限制，限制妥协--聚合体 聚合体--公共选择 公共选择--代议制 代议制--公共机构（选举 公共机构（选举 产生，服从多数， 产生，服从多数， 强迫权） 强迫权） 业主委员会，表决，违反公众利益制止。 业主委员会，表决，违反公众利益制止。 二、管理权的由来管理权的由来 权在业主， 权在业主， 业主承诺 业主承诺--委托管理权，维护财产利益。 委托管理权，维护财产利益。 政府授予 政府授予--准行政管理权，维护社会秩序。 准行政管理权，维护社会秩序。 一、物业管理的供需状况 需求：1 物业管理的需求前提是房屋产权多元化。 产权多元化两种形成方式——需求和价格商业性开发（周全服务），住房改革 （基本服务）。 供给：1 两种生成形态（市场，体制转换）2 两类服务档次。 供需状况判断 扩张和提高不可逆转，进入高档次领域需待以时日。3低价位需求-低档次供给——可有可无。 4低档次供给——低素质员工——无需多少知识技能。 5低档次过剩，高档次稀缺。 6香港垄断内地高档。 市场竞争不充分。均衡价格理论（地位平等，进出方便），先入者优势，合约谈判成本高昂，业主众口难调，形成进出难度。市场不充分。 特例提高知名度，品牌效应。欲取先与。4143 44 45条 第五节物业管理的社区理论 兼容性的社区组织 社区——人们共同生活的一定地区。 社会层面上凝聚力。2制度创新的试验场。3 政府能力实现的依托。4 爱国主义教 社区-物业第三章 第三章 业主自治组织与业主公约 业主自治组织与业主公约 第一节 第一节 业主 业主 一、业主的权利及其行使 一、业主的权利及其行使 第六条 第六条 二、业主的义务及其履行 二、业主的义务及其履行 第七条 第七条 第二节 第二节 业主大会 业主大会 一、业主大会的性质与设立 一、业主大会的性质与设立 条例 条例88条条 99条条 二、业主大会的召开 二、业主大会的召开 10 10条条 三、业主大会的职责 三、业主大会的职责 11 11条条 第三节 第三节 业主委员会 业主委员会 一、业主 一、业主委员会 委员会的性质与地位 的性质与地位15 15条条 二、业主 二、业主委员会 委员会的组建 的组建16 16条条 三、业主 三、业主委员会 委员会的职责 的职责 15 15条条 四、业主 四、业主委员会章程 委员会章程 第三章 第三章 业主自治组织与业主公约 业主自治组织与业主公约 第一节 第一节 业主 业主 一、业主的权利及其行使 一、业主的权利及其行使 第六条 第六条 二、业主的义务及其履行 二、业主的义务及其履行 第七条 第七条 第二节 第二节 业主大会 业主大会 一、业主大会的性质与设立 一、业主大会的性质与设立 条例 条例88条条 99条条 二、业主大会的召开 二、业主大会的召开 10 10条条 三、业主大会的职责 三、业主大会的职责 11 11条条 第三节 第三节 业主委员会 业主委员会 一、业主 一、业主委员会 委员会的性质与地位 的性质与地位15 15条条 二、业主 二、业主委员会 委员会的组建 的组建16 16条条 三、业主 三、业主委员会 委员会的职责 的职责 15 15条条 四、业主 四、业主委员会章程 委员会章程 第四节 第四节 业主公约 业主公约 第四节 第四节 业主公约 业主公约 一、业主公约的概念性质 一、业主公约的概念性质 教材 教材38 38页页 二、业主公约的内容 二、业主公约的内容 教材 教材38 38页页--教材 教材39 39页页 第四章 第四章 物业管理企业及其管理 物业管理企业及其管理 第一节 第一节 物业管理企业概述 物业管理企业概述 一、物业管理企业的法律性质与角色 一、物业管理企业的法律性质与角色 二、物业管理企业管理物业的基础物业管理企业管理物业的基础 三、物业管理企业的权利与义务 三、物业管理企业的权利与义务 33 33号令第八条 号令第八条 第五章 第五章 物业管理市场的管理体制 物业管理市场的管理体制 第五章 第五章 物业管理市场的管理体制 物业管理市场的管理体制 第一节 第一节 政府对物业管理市场的管理 政府对物业管理市场的管理 法规管理，立法（法规，配套），执法 法规管理，立法（法规，配套），执法 第二节 第二节 行业协会对物业管理市场的管理 行业协会对物业管理市场的管理 一、强化职业道德规范，保护业主利益 一、强化职业道德规范，保护业主利益 二、会员的资格审查和登记 二、会员的资格审查和登记 三、监督已登记注册会员的经营 三、监督已登记注册会员的经营 管理 管理 服务情况 服务情况 四、调解、仲裁纠纷 四、调解、仲裁纠纷 五、物业管理知识普及、经验介绍、相关法律的宣传 五、物业管理知识普及、经验介绍、相关法律的宣传 第六章 第六章 物业管理程序 物业管理程序 第六章 第六章 物业管理程序 物业管理程序 第一节 第一节 物业管理前期介入 物业管理前期介入 一、对物业管理的前期介入的认识 一、对物业管理的前期介入的认识 物业开发设计阶段介入，完善设计施工 物业开发设计阶段介入，完善设计施工 ，质量，增强对业主吸引力。 ，质量，增强对业主吸引力。 二、物业管理的前期介入的必要性 二、物业管理的前期介入的必要性 减少使用中后遗症，对物业 减少使用中后遗症，对物业 全面了解，后期管理准备。 全面了解，后期管理准备。 三、物业管理的前期介入的内容 三、物业管理的前期介入的内容 通过投标接洽物业管理业务。通过投标接洽物业管理业务。 建立联络关系。建立联络关系。 查看工程现场。查看工程现场。 44设计管理模式。 设计管理模式。 建立服务系统和服务网络。建立服务系统和服务网络。 第二节 第二节 物业的接管与验收 物业的接管与验收 一、物业的竣工验收 一、物业的竣工验收 一）种类 一）种类 明确责任，隐蔽工程验收，单项工程验收，分期验收，全部工程验收。 明确责任，隐蔽工程验收，单项工程验收，分期验收，全部工程验收。 （二）依据依据 标准 标准 工作 工作 依据：文件，合同，说明书，验收规范， 依据：文件，合同，说明书，验收规范， 标准：使用要求，运转正常，设计要求，场地清理，资料齐全。 标准：使用要求，运转正常，设计要求，场地清理，资料齐全。 工作：提交资料 工作：提交资料—— ——逐项检查 逐项检查—— ——试车 试车—— ——交接手续 交接手续 二、物业的接管竣工验收 二、物业的接管竣工验收 二、物业的接管竣工验收 二、物业的接管竣工验收 主体安全使用要求，竣工验收合格，物业公司接管。 主体安全使用要求，竣工验收合格，物业公司接管。 注意：人员素质，业主立场，问题督促，保修，整套图纸，经营管理权，签署 注意：人员素质，业主立场，问题督促，开云体育 kaiyun.com 官网入口保修，整套图纸，经营管理权，签署 凭证。 凭证。 条例 条例28 28，，29 29。。30 30，，31 31条条 三、物业档案的建立 三、物业档案的建立 实施管理的依据，更换企业移交。收集 实施管理的依据，更换企业移交。收集--整理 整理--归档 归档--利用 利用 第三节 第三节 业主入住手续的办理 业主入住手续的办理 一、入伙通知书 一、入伙通知书 二、入伙手续书 二、入伙手续书 第四节 第四节 物业的装修与管理 物业的装修与管理 一、业主装修申请表 一、业主装修申请表 条例 条例53 53条条 二、装修管理规定 二、装修管理规定 第七章 第七章 物业管理的招标与投标 物业管理的招标与投标 第七章 第七章 物业管理的招标与投标 物业管理的招标与投标 第一节 第一节 物业管理招标与投标概述 物业管理招标与投标概述 一、物业管理招标与投标原则 一、物业管理招标与投标原则 （一）招标原则 （一）招标原则 公平，公正，合理。 公平，公正，合理。 （二）投标原则 （二）投标原则 真实性，合理竞争， 真实性，合理竞争， 二、物业管理招标与投标特点 二、物业管理招标与投标特点 超前性，阶段性。 超前性，阶段性。 三、物业管理招标与投标组织机构 三、物业管理招标与投标组织机构 （一）招标组织机构 （一）招标组织机构 自行设立招标机构（开发商，小业主）招标代理机构 自行设立招标机构（开发商，小业主）招标代理机构 （二）投标组织机构 （二）投标组织机构 开发部，财务部，工程部。 开发部，财务部，工程部。 第二节 第二节 物业管理招标的范围、方式、内容和程序 物业管理招标的范围、开云体育 kaiyun.com 官网入口方式、内容和程序 一、物业管理的招标范围物业管理的招标范围 社会公众利益，国家利益，国家安全军事机密。 社会公众利益，国家利益，国家安全军事机密。 二、物业管理招标方式 二、物业管理招标方式 （一）公开招标 （一）公开招标 （二）邀请招标 （二）邀请招标 （三）议标 （三）议标 三、物业管理招标内容 三、物业管理招标内容 （一）非经营型物业管理招标 （一）非经营型物业管理招标 前期顾问服务，实质管理运 前期顾问服务，实质管理运 作服务。 作服务。 （二）经营型物业管理招标 （二）经营型物业管理招标 利润目标 利润目标 租金租金租赁，更新设施和使用功能。 租赁，更新设施和使用功能。 （三）物业管理招标文件内容 （三）物业管理招标文件内容 投标人须知，合同条款，技术规范。 投标人须知，合同条款，技术规范。 四、物业管理招标程序 四、物业管理招标程序 （一）招标准备 （一）招标准备 成立招标机构，编制招标文件，确定标底。 成立招标机构，编制招标文件，确定标底。 （二）招标的实施招标的实施 发招标邀请，经营资质审查，标前会议，开标 发招标邀请，经营资质审查，标前会议，开标 定标。定标。 招标的结束工作招标的结束工作 合同签订，合同履行，资料整理归档。 合同签订，合同履行，资料整理归档。 二、物业管理招标方式 二、物业管理招标方式 （一）公开招标 （一）公开招标 （二）邀请招标 （二）邀请招标 （三）议标 （三）议标 三、物业管理招标内容 三、物业管理招标内容 （一）非经营型物业管理招标 （一）非经营型物业管理招标 前期顾问服务，实质管理运 前期顾问服务，实质管理运 作服务。 作服务。 （二）经营型物业管理招标 （二）经营型物业管理招标 利润目标 利润目标 租金租金租赁，更新设施和使用功能。 租赁，更新设施和使用功能。 （三）物业管理招标文件内容 （三）物业管理招标文件内容 投标人须知，合同条款，技术规范。 投标人须知，合同条款，技术规范。 四、物业管理招标程序 四、物业管理招标程序 （一）招标准备 （一）招标准备 成立招标机构，编制招标文件，确定标底。 成立招标机构，编制招标文件，确定标底。 （二）招标的实施招标的实施 发招标邀请，经营资质审查，标前会议，开标 发招标邀请，经营资质审查，标前会议，开标 定标。定标。 招标的结束工作招标的结束工作 合同签订，合同履行，资料整理归档。 合同签订，合同履行，资料整理归档。 第三节 第三节 物业管理投标程序与策略 物业管理投标程序与策略 第三节 第三节 物业管理投标程序与策略 物业管理投标程序与策略 一、物业管理投标程序 一、物业管理投标程序 （一）前期工作 （一）前期工作 投标单位资格要求，资金筹措准备，收集招标资料，投标可行性研究，申请资 投标单位资格要求，资金筹措准备，收集招标资料，投标可行性研究，申请资 格预审 格预审 （二）投标实施 （二）投标实施 购买阅读标书，现场查看，制定管理服务方法与工作量，制定资金计划，标价 购买阅读标书，现场查看，制定管理服务方法与工作量，制定资金计划，标价 试算，标价评估，办理投标保涵，编制标书，封送标书保涵。 试算，标价评估，办理投标保涵，编制标书，封送标书保涵。 （三）投标结束 （三）投标结束 中标合同签订 中标合同签订 未中标总结 未中标总结 二、物业管理投标策略 二、物业管理投标策略 （一）策略类型策略类型 攻势策略，守势策略，低成本策略，差异策略。 攻势策略，守势策略，低成本策略，差异策略。 （二）报价策略 （二）报价策略 前期 前期-- 中期 中期-- 后期 后期-- 第八章 第八章 物业管理资金的筹集 物业管理资金的筹集 第八章 第八章 物业管理资金的筹集 物业管理资金的筹集 第一节 第一节 物业管理资金的筹集概述 物业管理资金的筹集概述 一、物业管理企业筹集资金的必然性 一、物业管理企业筹集资金的必然性 （一）市场经营机制 （一）市场经营机制 （二）国际物业管理市场的竞争 （二）国际物业管理市场的竞争 （三）横向发展态势 （三）横向发展态势 （四）外来资金和社会闲散资金外来资金和社会闲散资金 二、物业管理企业筹集资金的要求 二、物业管理企业筹集资金的要求 （一）合理确定资金需求量，控制资金投放时间。 （一）合理确定资金需求量，控制资金投放时间。 （二）确定收费标准。 （二）确定收费标准。 （三）选择筹集来源，降低资金成本。 （三）选择筹集来源，降低资金成本。 （四）资金投向。 （四）资金投向。 （五）自有资金比例，适度负债经营。 （五）自有资金比例，适度负债经营。 三、物业管理资金的性质 三、物业管理资金的性质 （一）物业管理的目的和对象 （一）物业管理的目的和对象—— ——消费型和资本型 消费型和资本型 （二）物业产权多元化 （二）物业产权多元化—— ——福利型，向市场型过渡，市场型。 福利型，向市场型过渡，市场型。 （三）资金的性质随经济环境变化 （三）资金的性质随经济环境变化—— ——市场型 市场型 第二节 第二节 物业管理资金筹集 物业管理资金筹集 第二节 第二节 物业管理资金筹集 物业管理资金筹集 一、物业管理资金的来源 一、物业管理资金的来源 （一）银行借款 （一）银行借款 （二）发行 （二）发行 （三）发行债券 （三）发行债券 （四）留存利润 （四）留存利润 （五）横向联合 （五）横向联合 （六）吸引外资 （六）吸引外资 （七）物业管理营业收入 （七）物业管理营业收入—— ——管理收入，经营收入 管理收入，经营收入 （八）前期投入资金 （八）前期投入资金—— ——启动资金，质量保证金，物业接管验收费，维修 启动资金，质量保证金，物业接管验收费，维修基金。 基金。 二、物业管理资金筹措原则 二、物业管理资金筹措原则 （一）量出为入 （一）量出为入 （二）收支平衡保本微利 （二）收支平衡保本微利 （三）相对稳定 （三）相对稳定 三、物业管理资金收缴筹措标准 三、物业管理资金收缴筹措标准 （一）综合管理费收入筹措标准 （一）综合管理费收入筹措标准 41 41条条 P_每平米每月应收综合管理费每平米每月应收综合管理费 FF ii—— 第第II项日常综合管理费 项日常综合管理费 SS--__物业总面积 物业总面积 人工费人工费 行政办公费行政办公费 劳动保护费劳动保护费 公用水电费公用水电费 保安费保安费 环卫清洁费环卫清洁费 77绿化养护费 绿化养护费 保险费保险费 公共公共设施日常维护费 设施日常维护费 10 10 其他管理费 其他管理费 （二）特约服务收取标准 （二）特约服务收取标准44 44条条 （三）前期投入资金筹措标准 （三）前期投入资金筹措标准 启动资金启动资金 质量保证金收取标准质量保证金收取标准 物业接管验收费物业接管验收费 （一）综合管理费收入筹措标准 （一）综合管理费收入筹措标准 41 41条条 P_每平米每月应收综合管理费每平米每月应收综合管理费 FF ii—— 第第II项日常综合管理费 项日常综合管理费 SS--__物业总面积 物业总面积 人工费人工费 行政办公费行政办公费 劳动保护费劳动保护费 公用水电费公用水电费 保安费保安费 环卫清洁费环卫清洁费 77绿化养护费 绿化养护费 保险费保险费 公共公共设施日常维护费 设施日常维护费 10 10 其他管理费 其他管理费 （二）特约服务收取标准 （二）特约服务收取标准44 44条条 （三）前期投入资金筹措标准 （三）前期投入资金筹措标准 启动资金启动资金 质量保证金收取标准质量保证金收取标准 物业接管验收费物业接管验收费 第三节 第三节 物业管理资金筹措管理 物业管理资金筹措管理 第三节 第三节 物业管理资金筹措管理 物业管理资金筹措管理 一、物业管理资金筹措管理原则 一、物业管理资金筹措管理原则 社会环境经济效益 社会环境经济效益 不违反规定 不违反规定 优质优价 优质优价 公平原则 公平原则 二、确定收费项目，明确收费标准 二、确定收费项目，明确收费标准 政府审定，同业主商定。 政府审定，同业主商定。 第九章 第九章 物业管理资金的使用与管理 物业管理资金的使用与管理 第一节 第一节 物业管理资金使用的原则与特点 物业管理资金使用的原则与特点 第九章 第九章 物业管理资金的使用与管理 物业管理资金的使用与管理 第一节 第一节 物业管理资金使用的原则与特点 物业管理资金使用的原则与特点 一、物业管理资金使用原则 一、物业管理资金使用原则 为业主服务，合理使用，合理收益 为业主服务，合理使用，合理收益。。 二、物业管理资金使用特点 二、物业管理资金使用特点 周期性，灵活性。 周期性，灵活性。 第二节 第二节 物业管理资金使用的控制与考核 物业管理资金使用的控制与考核 一、物业管理资金使用的控制原则 一、物业管理资金使用的控制原则 全面控制原则，效益原则，责权利结合原则，例外与重点管理原则。 全面控制原则，效益原则，责权利结合原则，例外与重点管理原则。 二、物业管理资金使用管理的要求 二、物业管理资金使用管理的要求 区分支出，降低成本与优质服务结合，分级分口管理。 区分支出，降低成本与优质服务结合，分级分口管理。 三、物业管理资金使用控制的组织管理体系 三、物业管理资金使用控制的组织管理体系 责任中心 责任中心 业绩考核 业绩考核 四、物业管理资金使用控制程序 四、物业管理资金使用控制程序 确定资金使用标准和重点 确定资金使用标准和重点 制定预算方案 制定预算方案 制定使用计划 制定使用计划 优选管理方案 优选管理方案 设立专用帐户 设立专用帐户 财务分析考核 财务分析考核 第三节 第三节 物业日常综合管理费的使用与管理 物业日常综合管理费的使用与管理 第三节 第三节 物业日常综合管理费的使用与管理 物业日常综合管理费的使用与管理 一、日常综合管理费的使用范围 一、日常综合管理费的使用范围 10 10项项 二、日常综合管理费的管理要求 二、日常综合管理费的管理要求 民主管理，制定预算方案，设立专用帐户，财务记录。 民主管理，制定预算方案，设立专用帐户，财务记录。 三、日常综合管理费的管理方法 三、日常综合管理费的管理方法 （一）日常综合管理费的管理内容和方法 （一）日常综合管理费的管理内容和方法 管理费专用帐户，每月财务报告经业主委员会 管理费专用帐户，每月财务报告经业主委员会 批准，每年收支会计师事务所稽 批准，每年收支会计师事务所稽 （二）物业管理风险与保险费的物业管理风险与保险费的管理 管理 风险：自然灾害，设备事故，工作中意外事故 风险：自然灾害，设备事故，工作中意外事故 物业管理风险物业管理风险--物业风险（直接损失，间接损失） 物业风险（直接损失，间接损失） 物业管理企业运营风险 物业管理企业运营风险-- 物业风险管理的方法和途径物业风险管理的方法和途径-- 风险识别 风险识别-- 制定风险处置方案 制定风险处置方案--风险转移 风险转移 风险自留（风险控制，风险保险） 风险自留（风险控制，风险保险） 财产险 财产险-- 人身保险 人身保险-- （三）税金 （三）税金管理 管理 （三）税金 （三）税金管理 管理 营业税营业税 企业所得税企业所得税 （三）经理人酬金 （三）经理人酬金管理 管理 代理出租物业的管理者酬金代理出租物业的管理者酬金 按物业价值和约定使用年限按物业价值和约定使用年限 按额酬金和行业利润率按额酬金和行业利润率 第四节 第四节 物业储备基金的使用与管理 物业储备基金的使用与管理 一、储备基金的使用的使用范围 一、储备基金的使用的使用范围 人工费 人工费，设备零部件和材料购置费，机械使用费，水电煤气费，管理费 ，设备零部件和材料购置费，机械使用费，水电煤气费，管理费 二、储备基金的管理要求 二、储备基金的管理要求 （一）专户存储，调剂使用，滚动增值。（二）优选房产物业更新方案，努力 （一）专户存储，调剂使用，滚动增值。（二）优选房产物业更新方案，努力 提高基金使用效果。 提高基金使用效果。 （三）编制储备基金财务计划，保证维修更新资金需要。 （三）编制储备基金财务计划，保证维修更新资金需要。 （四）加强成本核算 （四）加强成本核算 三、储备基金的管理方法 三、储备基金的管理方法 （一）制定储备基金的留存计划 （一）制定储备基金的留存计划 储备基金年度预提额 储备基金年度预提额 PP11+i nn--11 PP--公用设备设施更新价值 公用设备设施更新价值 ii--年通货膨胀率 年通货膨胀率 rr--银行存款利率 银行存款利率 nn--更新周期 更新周期 （二）制定储备基金的使用计划 （二）制定储备基金的使用计划 （三）优选物业更新方案 （三）优选物业更新方案 物业更新方案优选的原则物业更新方案优选的原则 不考虑资金时间价值 不考虑资金时间价值 物业的年成本 物业的年成本=F =F--Mn 考虑资金时间价值考虑资金时间价值 物业的年成本 物业的年成本=F nn--1] 1]--MMi[1+i nn--1] FF--物业的一次性支出物业的一次性支出 MM--物业的净残值 物业的净残值 物业最佳更新周期的确定物业最佳更新周期的确定 n=2FG n=2FG 12 12 FF--物业的一次性支出 物业的一次性支出 GG--年使用费 年使用费 物业最佳更新时间的确定物业最佳更新时间的确定 第十章 第十章 房屋维修管理 房屋维修管理 第一节房屋维修与维修管理概述 第一节房屋维修与维修管理概述 （三）优选物业更新方案 （三）优选物业更新方案 物业更新方案优选的原则物业更新方案优选的原则 不考虑资金时间价值 不考虑资金时间价值 物业的年成本 物业的年成本=F =F--Mn 考虑资金时间价值考虑资金时间价值 物业的年成本 物业的年成本=F nn--1] 1]--MMi[1+i nn--1] FF--物业的一次性支出物业的一次性支出 MM--物业的净残值 物业的净残值 物业最佳更新周期的确定物业最佳更新周期的确定 n=2FG n=2FG 12 12 FF--物业的一次性支出 物业的一次性支出 GG--年使用费 年使用费 物业最佳更新时间的确定物业最佳更新时间的确定 第十章 第十章 房屋维修管理 房屋维修管理 第一节房屋维修与维修管理概述 第一节房屋维修与维修管理概述 一、房屋维修概述 一、房屋维修概述 （一）房屋维修概念 （一）房屋维修概念种类方法 种类方法 小型 小型中型 中型大型维修 大型维修翻修 翻修 综和维修 综和维修 定期性整修 定期性整修预防性维修 预防性维修 检测性维修 检测性维修拆除性维修 拆除性维修 特点：生产和流通的双重性 特点：生产和流通的双重性 经营和服务的双重性 经营和服务的双重性 广泛性和分散性 广泛性和分散性 技术性 技术性 限制性 限制性 二、房屋维修管理概述 二、房屋维修管理概述 目标： 目标： 特点：复杂性 特点：复杂性计划性 计划性 技术要求高 技术要求高 第二节 第二节 房屋维修管理的意义与原则 房屋维修管理的意义与原则 一、房屋维修管理的意义 一、房屋维修管理的意义 （一）房屋实现保值增值的保证 （一）房屋实现保值增值的保证 （二）房产经营顺利开展的基础 （二）房产经营顺利开展的基础 （三）自负盈亏 （三）自负盈亏自我发展的前提 自我发展的前提 （四）加快城市建设，提升城市历史文化品位，改善和提高居住环 （四）加快城市建设，提升城市历史文化品位，改善和提高居住环 二、房屋维修管理的原则二、房屋维修管理的原则 经济合理安全适用，区别对待 经济合理安全适用，区别对待，服务， ，服务， 第二节 第二节 房屋维修管理的意义与原则 房屋维修管理的意义与原则 一、房屋维修管理的意义 一、房屋维修管理的意义 （一）房屋实现保值增值的保证 （一）房屋实现保值增值的保证 （二）房产经营顺利开展的基础 （二）房产经营顺利开展的基础 （三）自负盈亏 （三）自负盈亏自我发展的前提 自我发展的前提 （四）加快城市建设，提升城市历史文化品位，改善和提高居住环 （四）加快城市建设，提升城市历史文化品位，改善和提高居住环 二、房屋维修管理的原则二、房屋维修管理的原则 经济合理安全适用，区别对待 经济合理安全适用，区别对待，服务， ，服务， 第三节 第三节 房屋维修的内容 房屋维修的内容 第三节 第三节 房屋维修的内容 房屋维修的内容 一、房屋验收管理 一、房屋验收管理 （一）结构方面验收 （一）结构方面验收 （二）建筑方面验收 （二）建筑方面验收 （三）管道验收 （三）管道验收 （四）电系统验收 （四）电系统验收 二、房屋质量管理 二、房屋质量管理 （一）房屋完损等级分类 （一）房屋完损等级分类 完好房 完好房 基本完好房 基本完好房 一般损坏房 一般损坏房严重损坏房 严重损坏房 危险房 危险房 （二）房屋完损等级评定 （二）房屋完损等级评定 定期 定期 不定期评定 不定期评定 危险房 危险房—— ——划分标准，鉴定 划分标准，鉴定解危办法（处理 解危办法（处理 使用 使用停止使用 停止使用整体拆除） 整体拆除） 三、房屋维修施工的管理 三、房屋维修施工的管理 （一）房屋小修工程的管理 （一）房屋小修工程的管理 小修工程项目的搜集， 小修工程项目的搜集，编制小修工程计划，落实小修工程任务，监督检查小修工程 编制小修工程计划，落实小修工程任务，监督检查小修工程 （二）外包房屋维修施工工程选择的管理 （二）外包房屋维修施工工程选择的管理 优点 优点选择 选择 （三）自行完成房屋维修施工管理 （三）自行完成房屋维修施工管理 确定维修施工任务，落实费用，制定修缮设计方案，落实施工任务，施工组织与准备，施工 确定维修施工任务，落实费用，制定修缮设计方案，落实施工任务，施工组织与准备，施工 过程管理，竣工过程管理。 过程管理，竣工过程管理。 四、房屋维修档案资料管理 四、房屋维修档案资料管理 包括：竣工图，房屋原始资料，房屋设备技术资料，维修技术档案资料。 包括：竣工图，房屋原始资料，房屋设备技术资料，维修技术档案资料。 （一）保管保管 八防档案库八防档案库2 排列有序排列有序 手续完备。手续完备。 （二）利用利用 现代化手段管理现代化手段管理2 检索系统检索系统 熟悉熟悉4 利用方式多样利用方式多样5 开发信息资源开发信息资源6 效果效果 利用记录 利用记录 第四节 第四节 房屋维修的考核评价 房屋维修的考核评价 第四节 第四节 房屋维修的考核评价 房屋维修的考核评价 一、房屋维修的考核评价的标准 一、房屋维修的考核评价的标准 主体工程，木门窗及装修工程 主体工程，木门窗及装修工程 ，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷 ，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷 工程，金属构件，其他工程 工程，金属构件，其他工程 时间标准 时间标准 ，成本标准，资金占有标准。 ，成本标准，资金占有标准。 二、房房屋维修的考核评价的指标 二、房房屋维修的考核评价的指标 （一）房屋完好率房屋完好率 （二）房屋维修工程量房屋维修工程量 （三）房屋维修质量合格率房屋维修质量合格率 （四）小修工程的考核指标小修工程的考核指标 定额指标，服务指标，安全指标和经费指标。 定额指标，服务指标，安全指标和经费指标。 （一）房屋建筑卫生设备设施 （一）房屋建筑卫生设备设施 给排水设备，房屋卫生设备，房屋消防设备，供暖供冷通风设备。 给排水设备，房屋卫生设备，房屋消防设备，供暖供冷通风设备。 （二）房屋建筑电气工程设备设施房屋建筑电气工程设备设施 供电照明设备设施，房屋弱电设备设施，房屋运输设备设施，飞舞防雷及接 供电照明设备设施，房屋弱电设备设施，房屋运输设备设施，飞舞防雷及接 地地装置。 装置。 三、房屋设备设施管理的流程与方法措施 三、房屋设备设施管理的流程与方法措施 意义： 意义：1 正常生活学习保障。正常生活学习保障。2 延长使用寿命，保障设备安全。延长使用寿命，保障设备安全。3 城市文明城市文明 建设， 建设，4 强化物业管理基础建设。强化物业管理基础建设。 管理内容： 管理内容：1 基础资料管理基础资料管理2 设施运行管理设施运行管理3 维修管理维修管理4 能源管理。能源管理。 组织流程体系 组织流程体系 日常管理制度（交接班管理制度，值班管理制度，报告管理制度，事故管理 日常管理制度（交接班管理制度，值班管理制度，报告管理制度，事故管理 制度，清查核对制度） 制度，清查核对制度） 评比管理制度 评比管理制度 计算机辅助管理 计算机辅助管理 （一）房屋建筑卫生设备设施 （一）房屋建筑卫生设备设施 给排水设备，房屋卫生设备，房屋消防设备，供暖供冷通风设备。 给排水设备，房屋卫生设备，房屋消防设备，供暖供冷通风设备。 （二）房屋建筑电气工程设备设施房屋建筑电气工程设备设施 供电照明设备设施，房屋弱电设备设施，房屋运输设备设施，飞舞防雷及接 供电照明设备设施，房屋弱电设备设施，房屋运输设备设施，飞舞防雷及接 地地装置。 装置。 三、房屋设备设施管理的流程与方法措施 三、房屋设备设施管理的流程与方法措施 意义： 意义：1 正常生活学习保障。正常生活学习保障。2 延长使用寿命，保障设备安全。延长使用寿命，保障设备安全。3 城市文明城市文明 建设， 建设，4 强化物业管理基础建设。强化物业管理基础建设。 管理内容： 管理内容：1 基础资料管理基础资料管理2 设施运行管理设施运行管理3 维修管理维修管理4 能源管理。能源管理。 组织流程体系 组织流程体系 日常管理制度（交接班管理制度，值班管理制度，报告管理制度，事故管理 日常管理制度（交接班管理制度，值班管理制度，报告管理制度，事故管理 制度，清查核对制度） 制度，清查核对制度） 评比管理制度 评比管理制度 计算机辅助管理 计算机辅助管理 第三节 第三节 房屋设备设施的运行管理与维修管理 房屋设备设施的运行管理与维修管理 第三节 第三节 房屋设备设施的运行管理与维修管理 房屋设备设施的运行管理与维修管理 一、房屋设备设施的运行管理 一、房屋设备设施的运行管理 （一）接管验收设备设施接管验收设备设施 （二）严格实施设备设施运行制度严格实施设备设施运行制度 （三）熟悉并管理各项安全设备设施系统 （三）熟悉并管理各项安全设备设施系统 （四）严格实施设备设施的安全操作规程 （四）严格实施设备设施的安全操作规程 二、房屋设备设施的维修管理 二、房屋设备设施的维修管理 特点： 特点：1 维修成本高，维修成本高，2 技术要求高技术要求高 33突然性与计划性，集中与分散相结合。 突然性与计划性，集中与分散相结合。 第十二章物业综合管理与综合经营 第十二章物业综合管理与综合经营 第一节 第一节 物业综合管理与综合经营概述 物业综合管理与综合经营概述 第十二章物业综合管理与综合经营 第十二章物业综合管理与综合经营 第一节 第一节 物业综合管理与综合经营概述 物业综合管理与综合经营概述 一、含义、原则与意义 一、含义、原则与意义 290 290页， 物业综合管理原则：不轻易承诺，自我保护。物业综合管理原则：不轻易承诺，自我保护。 物业综合经营原则：有偿，竞争，服务。 物业综合经营原则：有偿，竞争，服务。 物业综合管理与综合经营意义： 物业综合管理与综合经营意义： 为业主提供一种安全为业主提供一种安全整洁 整洁优美和舒适的工作和生活环境。 优美和舒适的工作和生活环境。 满足业主不同层次的多种需求。满足业主不同层次的多种需求。 33提升品牌知名度和品牌美誉度。 提升品牌知名度和品牌美誉度。 二、物业综合管理与综合经营内容 二、物业综合管理与综合经营内容 （一）物业综合管理内容 （一）物业综合管理内容 安全管理（消防 安全管理（消防治安），环境管理（环境清洁卫生，环境绿化，环境保护） 治安），环境管理（环境清洁卫生，环境绿化，环境保护） （二）物业综合经营内容 （二）物业综合经营内容 以物业本身为中心开展多种经营（代理营销操作，代理租赁管理，代办产权登以物业本身为中心开展多种经营（代理营销操作，代理租赁管理，代办产权登 记，协办公证，代理保险，特约生活服务，经纪中介咨询服务。） 记，协办公证，代理保险，特约生活服务，经纪中介咨询服务。） 专项经营活动（便民生活服务设施方面的经营，与房产经营相联系的经营）专项经营活动（便民生活服务设施方面的经营，与房产经营相联系的经营） 第二节 第二节 物业安全综合管理 物业安全综合管理 第二节 第二节 物业安全综合管理 物业安全综合管理 一、安全管理的方式和组织体系设置 一、开云体育 kaiyun.com 官网入口安全管理的方式和组织体系设置 （一）方式 （一）方式 自己组建 自己组建交专业安保公司 交专业安保公司 二、安全管理的程序 二、安全管理的程序 （一）事前的防范管理 （一）事前的防范管理 前期介入前期介入 制定安全管理计划与制度制定安全管理计划与制度 做好事前的防范准备工作做好事前的防范准备工作 （二）事故发生中与发生后的控制 （二）事故发生中与发生后的控制
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